Se una delibera è nulla, il condòmino può far valere tale nullità in ogni momento, per ipotesi anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo fondato su una delibera nulla con riferimento ai presupposti per l'emissione di provvedimento d'ingiunzione.
La nullità, però, può essere fatta valere se si ha interesse. Tale interesse deve essere concreto e genuino e non nascondere l'intento di abusare strumentalmente del proprio diritto.
Il quesito di un nostro lettore ci consente di affrontare il tema della ripartizione delle spese irregolare con riferimento alla nullità della delibera ed all'abuso del diritto.
Questa la richiesta: "Cara Redazione, ho bisogno di un aiuto. Nel mio condominio abbiamo un problema con la ripartizione delle spese postali Di solito l'amministratore le ha suddivise in parti uguali e nessuno si è lamentato.
Adesso un nuovo arrivato ha detto che quel criterio è sbagliato: vanno usati i millesimi, salvo che si tratti di corrispondenza personale, per la quale il singolo deve corrisponde al condominio il relativo costo.
Lui, il nuovo arrivato, guarda caso uno dei condòmini con minor millesimi, contesta che la sua spesa sull'argomento è esosa. La sua quota totale per il 2024 è di euro 100, mentre se avesse pagato secondo millesimi avrebbe pagato euro 77,50.
Il problema è che vorrebbe fare valere questa irregolarità e dice che se non cambia nulla non pagherà quella quota e se il condominio gli farà causa, allora lui impugnerà la delibera per palese nullità. Può farlo? Insomma, a me sembra che se ne approfitti, visto che comunque all'amministratore formalmente o informalmente non ha mai detto nulla."
Forse in questo caso specifico, che non conosciamo nei dettagli, si potrebbe anche arrivare ad una valutazione di strumentalità dell'eventuale contestazione, di abuso del diritto, ma non è detto. Si tratta di situazioni che vanno risolte caso per caso, alla luce del comportamento complessivo serbato dalle parti e dallo scopo effettivamente perseguito. Andiamo per ordine.
Ripartizione spese delibere nulle e delibere annullabili
Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 9839/2021 - nel riprendere e meglio motivare e specificare quanto da esse stesse affermato con la pronuncia n. 4806/2005 - hanno avuto modo di specificare che "sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, numeri 2) e 3), cod. civ. e che è sottratta al metodo maggioritario; sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, secondo comma, cod. civ." (Cass. SS.UU. n. 9839/2021).
Esempio: la legge prevede (sia pur implicitamente) che la spesa per il compenso dell'amministratore di condominio debba essere suddivisa trai condòmini sulla base dei millesimi di proprietà. Se l'assemblea decide per la suddivisione in parti uguali, cioè per la modifica di un criterio legale, allora quella decisione, se assunta senza il voto favorevole di tutti i condòmini, è da ritenersi nulla.
Altra ipotesi: l'art. 1124 c.c. riguarda le spese per la manutenzione dell'ascensore. L'assemblea erroneamente applica questo criterio ad una spesa che solo in senso lato riguarda l'ascensore, ma in realtà avrebbe dovuto essere suddivisa sulla scorta dei millesimi di proprietà riguardando la muratura esterna condominiale.
La delibera de quo senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dal regolamento contrattuale si limita a violarli ed è considerata annullabile.
Certo, non sempre il confine che consente di distinguere tra nullità ed annullabilità, stando alle ragioni esposte, è così netto. Ma, come si suol dire, tant'è.
Delibera di ripartizione delle spese: tra tutela ed abuso del diritto
Se una delibera è nulla un condòmino ha diritto a fare valere quella nullità. Si, ma c'è un'eccezione: si tratta del divieto di abuso del diritto.
Si ha abuso del diritto quando un soggetto che ne è titolare lo può esercitare in vari modi, ma opta per una modalità di esercizio che è chiaramente indice dell'intenzione di abusare della propria posizione piuttosto che ottenerne tutela.
Chi abusa di un diritto non ha interesse a far valere quel diritto, ma utilizza quella posizione giuridica strumentalmente, per altri fini.
Quanto all'interesse ad impugnare, ad esempio, in un caso risolto dal Tribunale di Roma è stato affermato che "non sussiste considerato che non è oggetto di contestazione la circostanza che, sulla base del criterio di ripartizione adottato dall'assemblea, l'attore è gravato di una spesa di euro 292,80 e che applicando invece il criterio ritenuto corretto dalla parte l'attore sarebbe tenuto a pagare l'importo di euro 288,61 con la differenza di quattro euro" (Trib. Roma 4 settembre 2019 n. 16919).
Non sfugge la differenza quantitativa tra i 4 euro del caso risolto nel 2019 e i 22,50 nell'ipotesi sottopostaci dal nostro lettore. C'è da domandarsi, però, come si potrebbe arrivare all'impugnazione per quel modico valore.
Senza nemmeno passare per una richiesta stragiudiziale all'amministratore? Senza fare precedere l'azione giudiziale dall'esperimento di un tentativo di mediazione? Solo e per la prima volta in sede di opposizione a decreto ingiuntivo?
Si tratta di valutazioni che andrebbero svolte alla luce della situazione reale nella quale potrebbe trovarsi il condominio del nostro lettore e che in generale devono essere valutate in ogni fattispecie per comprendere la distinzione tra legittimo esercizio di un diritto e abuso del medesimo.
