L'articolo 1130 bis c.c. stabilisce che "i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese".
La disciplina normativa, come confermato dal Tribunale di Cagliari con ordinanza n. 810 del 02/09/2025, definisce un bilanciamento tra l'obbligo di trasparenza dell'amministratore e il diritto di informazione dei singoli condomini, senza tuttavia imporre modalità specifiche quali la trasmissione telematica della documentazione.
Il provvedimento sottolinea che il diritto del condomino si esercita tramite visione presso lo studio dell'amministratore e non comporta un obbligo generalizzato di invio via mail della documentazione richiesta. L'amministratore, infatti, è tenuto a consentire la visione e l'estrazione di copia dei documenti, ma non a trasmetterli telematicamente salvo diversa previsione regolamentare o assembleare.
La vicenda
Una condomina, tramite il proprio difensore, aveva reiteratamente richiesto all'amministratore - sia tramite PEC sia con numerose telefonate - l'invio dell'elenco delle riunioni condominiali svolte dalla sua nomina, le convocazioni e i verbali delle assemblee, nonché tutta la documentazione relativa alla gestione straordinaria per i lavori sul muro di cinta.
L'amministratore aveva inviato solo alcuni verbali in modo disordinato e senza allegati pertinenti, omettendo l'elenco completo delle assemblee.
La condomina ha quindi proposto ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c., chiedendo l'ordine giudiziale di consegna immediata di una serie dettagliata di documenti (progetto lavori straordinari, preventivi, SAL firmati dal direttore lavori, bonifici e fatture relativi ai pagamenti effettuati per i lavori straordinari, estratti conto aggiornati, elenco riunioni condominiali e relativi verbali e allegati).
A sostegno della domanda ha dedotto che sarebbe preciso obbligo dell'amministratore consegnare tutta la documentazione richiesta al condomino che ne faccia istanza. L'amministratore si è difeso affermando che la legge non prevede l'obbligo di invio telematico dei documenti condominiali su richiesta individuale e che aveva più volte invitato la richiedente a fissare un appuntamento presso il proprio studio per visionare gli atti.
La decisione
Il Tribunale ha rigettato il ricorso della condomina, evidenziando che non sussiste alcun obbligo legale in capo all'amministratore di trasmettere via mail la documentazione condominiale richiesta dal singolo condomino. Il giudice ha chiarito che:
"dalle norme codicistiche di riferimento emerge che un tale obbligo di consegna in capo all'amministratore sussiste soltanto con riferimento all''attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso' che, ai sensi dell'art. 1130 comma 1 n. 9 c.c., l'amministratore ha l'obbligo di fornire al singolo condomino che gliene faccia richiesta ed il cui mancato adempimento costituisce, per l'art. 1129 comma 12 n. 7 c.c., causa di revoca giudiziale."
Per quanto riguarda gli altri documenti (contabili, convocazioni assembleari, verbali), la legge non impone alcun obbligo specifico all'amministratore circa la consegna diretta o telematica al singolo condomino. Il diritto previsto dall'art. 1130 bis c.c. consiste nella possibilità per ciascun condomino "di prendere visione" presso lo studio dell'amministratore ed "estrarre copia a proprie spese".
"La legge delinea un equilibrato rapporto tra l'obbligo di trasparenza dell'amministratore e il correlato diritto di informazione del singolo condomino… se è previsto il diritto del singolo condomino di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo, l'art. 1130 bis c.c. dispone espressamente che quest'ultimo ne debba estrarre copia a proprie spese."
Nel caso concreto è risultato dagli atti che l'amministratore aveva manifestato disponibilità a concordare un incontro presso lo studio professionale per consentire la visione dei documenti richiesti, mentre la ricorrente non aveva fornito prova né dell'avvenuta richiesta formale secondo le modalità previste dalla legge (visione presso lo studio), né tantomeno del rifiuto da parte dell'amministratore.
"Nel caso di specie… il ricorrente non ha provato di avere chiesto di visionare i documenti giustificativi di spesa, né tanto meno…di essersi visto negare… secondo le modalità prescritte dalla legge… avendo unicamente lamentato la mancata consegna a mezzo mail della documentazione oggetto del ricorso."
In assenza sia del fumus boni iuris sia del periculum in mora - quest'ultimo nemmeno allegato specificamente - il Tribunale ha rigettato integralmente il ricorso cautelare e condannato la ricorrente alle spese processuali.
I riferimenti giurisprudenziali
Il provvedimento richiama espressamente alcuni precedenti conformi:
"la giurisprudenza…ha previsto che ciascun condomino ha la facoltà di ottenere dall'amministratore l'esibizione dei documenti contabili…anche al di fuori della sede assembleare…sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa…" (Cass. n. 15159/2001; Cass. n. 19210/2011; Cass. n. 19799/2014).
Tuttavia tali precedenti ribadiscono solo il diritto alla visione ed estrazione copia presso lo studio amministrativo e non impongono forme diverse o più gravose per l'amministratore.
Considerazioni conclusive
L'ordinanza conferma un principio ormai consolidato: l'amministratore deve garantire ai singoli partecipanti la possibilità effettiva e concreta d'accesso alla documentazione giustificativa della gestione condominiale presso lo studio professionale o altro luogo indicato nella comunicazione ex art. 1129 c.c., ma non è tenuto ad inviare tale materiale via mail o PEC salvo diversa previsione regolamentare o deliberativa.
Il Tribunale ha richiamato, tra gli obblighi cui è tenuto l'amministratore, l'attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e sulle eventuali liti in corso (art. 1130, comma 1, n. 9, c.c.), la mancata consegna della quale può integrare una causa autonoma di revoca giudiziale dell'incarico ai sensi dell'art. 1129, comma 12, n. 7, c.c.
Si segnala come alcune pronunce abbiano valorizzato esigenze particolari (ad es., comprovate difficoltà oggettive del condomino nell'accedere fisicamente allo studio), ma sempre nell'ambito della discrezionalità organizzativa dell'amministratore.
Resta ferma la possibilità per i regolamenti interni o le deliberazioni assembleari - ove adottate validamente - d'imporre modalità più favorevoli ai partecipanti (ad esempio prevedendo anche forme telematiche d'accesso), ma ciò deve risultare da fonti certe ed essere conforme alla disciplina sulla privacy.
In assenza dunque sia d'una norma imperativa sia d'una prassi consolidata contraria,la soluzione adottata dal Tribunale appare pienamente conforme al quadro normativo vigente ed alle esigenze organizzative tipiche della gestione condominiale.
Si raccomanda sempre ai partecipanti interessati alla consultazione degli atti gestionali d'inoltrare istanze formali secondo le modalità indicate dalla legge (preferibilmente scritte) e di essere molto specifici, senza esagerare (es. più di due annualità, tantissimi documenti, etc.....) e d'interagire con correttezza con l'amministratore prima d'intraprendere iniziative giudiziarie.
Laddove venga negata ingiustificatamente anche solo la possibilità concreta della visione presso lo studio amministrativo sarà possibile agire giudizialmente per ottenere tutela.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
