La Corte d'Appello di Firenze, con decreto del 23 settembre 2025, ha rigettato il reclamo e confermato la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio che, omettendo di curare il ritiro degli atti provenienti da privati e degli atti giudiziari, si è dimostrato inidoneo a ricoprire l'incarico.
Il provvedimento sottolinea che l'amministratore deve garantire un sistema efficace per la ricezione della corrispondenza, non potendo supplire a tale obbligo con la sola disponibilità a rapporti informali o "per le vie brevi".
La decisione si fonda su una valutazione rigorosa delle risultanze processuali ed è assunta in sede di reclamo ex artt. 64 disp. att. c.c. e 739 c.p.c.
La vicenda
L'amministratore di un condominio composto da otto unità abitative, alcune delle quali di proprietà di soggetti residenti all'estero, era stato revocato dal Tribunale di Pisa su ricorso di una condomina.
La revoca era stata motivata dalla "circostanza che il resistente, reso destinatario di diffide a mezzo posta, quindi a mezzo di ufficiale giudiziario, e, infine, raggiunto dalla notifica del ricorso, non ha mai curato il ritiro delle stesse e in un caso è risultato irreperibile".
Tale situazione aveva leso la posizione della condomina nella sua richiesta documentale ed esposto l'intero condominio a potenziali danni: "la mancata cura del ritiro di atti provenienti da privati o di atti giudiziari è sintomo di disinteresse per le vicende del condominio e dimostra, in ogni caso, l'inidoneità a ricoprire la funzione, nella misura in cui espone con ogni evidenza l'ente di gestione e i suoi compartecipi a conseguenze pregiudizievoli anche gravi".
L'amministratore aveva reclamato contro tale decisione sostenendo che tutti i bilanci erano stati approvati all'unanimità e negando che la condomina avesse mai chiesto invano documentazione; aveva inoltre evidenziato i rapporti amichevoli tra i condomini e lamentato la morosità della ricorrente.
La decisione
La Corte d'Appello ha confermato il provvedimento del Tribunale, ritenendo dirimente il profilo della mancata cura nella ricezione degli atti. Dall'esame degli atti processuali è emerso che la notificazione del ricorso introduttivo era avvenuta ai sensi dell'art. 140 c.p.c., con compiuta giacenza presso la casa comunale dopo tentativi infruttuosi alla residenza dell'amministratore.
Analogamente, altre comunicazioni formali (raccomandate e notifiche) erano state inviate all'indirizzo dell'amministratore, senza che questi ne curasse il ritiro; per una delle diffide è stata rilevata una difformità tra i numeri della raccomandata indicati in relata e nell'avviso, ma la Corte ha evidenziato che restavano comunque ferme le attestazioni dell'ufficiale giudiziario sull'accesso, sull'affissione e sull'invio ex art. 140 c.p.c., con conseguente onere dell'amministratore di spiegare le ragioni della mancata ricezione effettiva.
La Corte ha valorizzato come "riuscire a raggiungere l'amministratore con una missiva cartacea o elettronica sia oltremodo difficile e aleatorio", evidenziando che tale situazione può essere tollerata nella sfera privata ma non quando si impersona il ruolo di amministratore. In particolare:
"Un amministratore di condominio deve, per ovvie ragioni implicate dalla sua funzione, dotarsi di un sistema di ricezione degli atti adeguato, a ciò non potendo supplire semplicemente con la disponibilità per le vie brevi, sia perché possono esservi condomini che necessitano di comunicare formalmente, sia perché atti rilevanti possono provenire dall'esterno del Condominio."
La Corte ha altresì richiamato l'art. 1129 c.c., comma 5, che impone all'amministratore l'apposizione sul luogo di accesso al fabbricato o area adiacente di una targa indicante nome e recapiti: "il singolo condomino deve poter raggiungere l'amministratore anche in modo formale, non esistendo un suo obbligo di entrarci in rapporto solo per le vie brevi".
L'obiezione dell'amministratore secondo cui i rapporti informali sarebbero sufficienti è stata ritenuta irrilevante rispetto alle esigenze dei terzi estranei al condominio.
Sulla base delle risultanze istruttorie - tra cui le attestazioni, assistite da fede privilegiata, degli ufficiali giudiziari circa l'assenza e l'affissione ex art. 140 c.p.c., nonché la presunzione legale di arrivo a destinazione derivante dalla prova della spedizione delle raccomandate - la Corte ha concluso per la conferma della revoca: "non si può che convalidare e fare proprio il giudizio del Tribunale in merito alla sostanziale sua inidoneità a ricoprire l'ufficio", con assorbimento delle altre questioni.
I riferimenti giurisprudenziali
Nella motivazione sono richiamate: Cass., sez. 3 civ., 21 maggio 2024, n. 14046, circa il valore probatorio delle e-mail semplici ai sensi dell'art. 2712 c.c. ("il giudice deve valutarlo in una con tutti gli altri elementi disponibili ... tenendo conto delle sue caratteristiche intrinseche ..."); Cass., sez. lav., 12 ottobre 2017, n. 24015, sulla presunzione legale derivante dalla prova della spedizione della raccomandata ("la prova della spedizione ... fa presumere che essa sia giunta a destinazione ... spettava al destinatario vincere tale presunzione ..."); nonché Cass., sez. 6, ord., 11 gennaio 2019, n. 511, in tema di presunzione di arrivo a destinazione della raccomandata.
Sul piano normativo, il provvedimento valorizza l'art. 1129 c.c., comma 5 (obbligo di targa e recapiti), nonché i principi sull'onere di superare la presunzione di arrivo della raccomandata una volta provata la spedizione; la revoca è stata chiesta ai sensi dell'art. 1129 c.c. e la Corte ha fondato la decisione sull'inidoneità dell'amministratore, correlata alla violazione degli obblighi di reperibilità formale e alla mancata cura del ritiro degli atti.
Considerazioni conclusive
L'orientamento espresso dalla Corte d'Appello risulta conforme ai principi secondo cui l'amministratore deve assicurare costantemente la propria reperibilità formale nell'interesse sia dei condomini sia dei terzi. La mancata cura nel ritiro della corrispondenza integra un inadempimento idoneo a giustificare la revoca ex art. 1129 c.c., indipendentemente dall'approvazione unanime dei bilanci o dal gradimento della maggioranza dei condomini.
L'obbligo imposto dall'art. 1129 c.c., comma 5 (targa identificativa e recapiti), così come l'esigenza di una gestione formalmente presidiata dei rapporti con i condomini e con i terzi, trova piena applicazione anche nei confronti degli amministratori "non professionali". Non rilevano pertanto né il carattere amichevole dei rapporti interni né l'eventuale morosità del singolo condomino istante.
Il principio può trovare limiti applicativi solo ove sia dimostrato che l'omessa ricezione dipenda da fattori oggettivi non imputabili all'amministratore (ad esempio, errori postali), onere probatorio che nel caso concreto non è stato assolto. Non è necessario il riscontro di un danno attuale, essendo sufficiente - come affermato dalla Corte - l'esposizione del condominio a conseguenze pregiudizievoli anche solo potenziali.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
