La sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali del piano ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. non ha natura dichiarativa, bensì costitutiva; l'efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, decorre quindi dal momento in cui la stessa passa in giudicato, cioè non è più impugnabile.
Laddove il condòmino abbia versato, prima della modifica, quote condominiali calcolate sulla base di valori millesimali non rispondenti al reale valore dell'unità, il risparmio di spesa goduto dal condòmino si traduce in un suo arricchimento indebito, con depauperamento della cassa comune, in assenza di una giustificazione in ordine alle somme altrimenti destinate a far fronte ad esigenze dell'intero Condominio, così che è legittimo, da parte del Condominio, agire ai sensi dell'art. 2041 c.c.
Così ha deciso la Corte di cassazione, con l'ordinanza n. 23739 del 04 settembre 2024.
Fatto e decisione
Tizia impugna la delibera con cui il proprio Condominio, ricevuta la sentenza di modifica (rettifica) delle tabelle millesimali, rettificava i bilanci delle annualità 1994 - 2008, quantificando le differenze dovute da ciascun condòmino.
Sostiene Tizia che la sentenza modificativa delle tabelle millesimali ha efficacia costitutiva, quindi non applicabile alle spese relative ad annualità precedenti alla sua adozione, nonché che i crediti vantati dal Condominio erano comunque scaduti per prescrizione.
Il Condominio si difende e propone domanda riconvenzionale per ottenere la condanna di Tizia al pagamento di un indennizzo per ingiustificato arricchimento.
Il Tribunale annulla la delibera impugnata. Su appello del Condominio, la Corte d'Appello riforma la decisione, ritenendo infondata la richiesta dell'indennizzo da ingiustificato arricchimento, potendo il singolo condòmino e non il Condominio pretenderne il pagamento.
Il Condominio ricorre allora per cassazione e la Corte accoglie uno dei motivi da esso avanzati per la riforma della sentenza di secondo grado.
In particolare, la Corte ritiene fondato il motivo con cui il Condominio denuncia la violazione dell'art. 2041 c.c. per aver la sentenza ritenuto che, in caso di rettifica dei valori millesimali, l'azione per l'indennizzo conseguente all'ingiustificato arricchimento ottenuto dal singolo quale conseguenza dell'efficacia costituiva della modifica tabellare, competerebbe ai singoli condomini anziché all'amministratore. Il motivo è fondato.
La sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell'accordo raggiunto all'unanimità dai condomini.
Di talché, l'efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, decorre dal passaggio in giudicato.
Di conseguenza, ove il singolo abbia versato, prima della modifica, quote condominiali calcolate sulla base di valori millesimali non rispondenti alla reale valore dell'unità, al risparmio di spesa ottenuto (dal condòmino che ha pagato di meno avendo meno millesimi pre revisione, N.d.a.) corrisponde un arricchimento indebito con depauperamento della cassa comune in assenza di giustificazione relativamente a somme altrimenti destinate a far fronte ad esigenze dell'intero Condominio, che è, quindi, legittimato ad agire per l'indennizzo ai sensi dell'art. 2041 c.c. (in tal senso Cass. n. 5690/2011 in motivazione ove si legge che il condominio non avrebbe altro rimedio per recuperare il minore incasso subito; nel senso della esperibilità della domanda ex art. 2041, anche Cass. n. 4844/2017 in motivazione).
Considerazioni conclusive
Dalla pronuncia in commento e dalle ulteriori citate possiamo dedurre alcuni capisaldi da tenere presenti quando si intenda ottenere la modifica delle Tabelle Millesimali.
Si è spesso sostenuto che, in presenza di valide tabelle millesimali si dovesse escludere la possibilità che, per esempio, il condòmino potesse conseguire un indebito arricchimento laddove avesse pagate una quota minore in virtù della quota minore di millesimi attribuita dalla tabella poi rivista.
Tanto che si è spesso contrastata la domanda di arricchimento sostenendo che essendo le tabelle applicate efficaci - stante l'effetto ex nunc della sentenza che le rivedeva - esse eliminavano il requisito dell'indebito.
La Cassazione invece, a partire dal 2007 (v. sent. 16643/2007), ha argomentato osservando che «è lo stesso art. 69 disp. att. c.c. che, parlando di revisione, introduce il concetto di errore da eliminare (originario o successivo, di diritto o di fatto) e ciò con tutti gli effetti che l'errore ha prodotto.
A tanto deve aggiungersi che la durata del processo non deve tradursi in danno del soggetto vittorioso.
E qui, la lungaggine è dipesa da una resistenza del condominio e dei condomini risultata alla fine ingiustificata.
Il condòmino ha quindi diritto alla restituzione di quanto indebitamente pagato: a far data dalla proposizione della domanda, perché solo da questo momento ha manifestato volontà contraria all'accettazione di quelle tabelle».
Quindi, dinnanzi alla azione di revisione delle tabelle, colui che la propone dovrà avere cura di svolgere altresì domanda di indebito arricchimento, laddove abbia il fondato sospetto che le tabelle, una volta riviste, depongano a suo favore nell'attribuirgli una quota di millesimi che gli avrebbe conseguito un risparmio di spesa.
Al contrario, laddove la quota sia maggiore, dovrà essere il Condominio a proporre azione di indebito arricchimento, laddove la Cassazione (Cass. civ. Sez. III Sent., 10 marzo 2011, n. 5690) afferma che la quota da restituire o recuperare vada anche rivalutata e maggiorata degli interessi, atteso che si tratta di debito di valore.
In particolare, quest'ultima pronuncia spiega in modo chiaro come il solo fatto che sussistano i presupposti per modificare le tabelle ai sensi di legge non consente automaticamente di poter affermare che detta modifica sia istantanea o comunque contenuta nel breve periodo.
Fallita la decisione da adottare in sede assembleare, per mancanza di quorum, si deve attivare il procedimento giudiziale che come noto ha tempistiche medio - lunghe: oltre al fatto che, come detto sopra, la pronuncia che si ottiene non ha effetto retroattivo, bensì solo dal momento del suo passaggio in giudicato in avanti.
Quindi, il soggetto che si duole dell'ingiustificato arricchimento non può ottenere rimedio nel breve periodo, nemmeno quando si attivi prontamente per la revisione. rimanendogli solamente l'azione ex art. 2041 c.c.
Peraltro, la Cassazione evidenzia che «non trova applicazione [all'azione ex art. 2041 c.c., N.d.A.] la norma prevista dall'art. 1227 c.c. relativa al concorso del fatto colposo del creditore. Infatti, una volta accertata l'unicità del fatto da cui derivano la locupletazione di un soggetto e la correlativa diminuzione di un altro e l'assenza di una causa idonea a giustificarle, la semplice inerzia dell'impoverito, anche se riconducibile a difetto di diligenza nel ridurre la portata della subita diminuzione patrimoniale, quando ciò gli sia possibile, non esonera l'arricchito dall'obbligo di indennizzare la controparte né diminuisce l'entità dell'indennizzo dovuto».
