Notaio responsabile se la donazione non risulta trascritta e arriva un'ipoteca giudiziale

Con la sentenza n. 397 del 22 gennaio 2026 del Tribunale di Catania è stata affermata la responsabilità del notaio per omessa o comunque inesatta/tardiva trascrizione di un atto di donazione, quando, nel lasso temporale tra la stipula e l'esatta formalità pubblicitaria, intervenga l'iscrizione di un'ipoteca giudiziale sui beni trasferiti, con effetto pregiudizievole per il donatario.

La decisione muove dall'applicazione dell'art. 2671 c.c. e approda alla reintegrazione in forma specifica attraverso la condanna del professionista alla cancellazione dell'ipoteca iscritta, nelle more, a favore del condominio creditore, sul presupposto del nesso causale tra ritardo nella pubblicità immobiliare e pregiudizio subito.

La vicenda

La proprietaria aveva conferito incarico al notaio per la stipula di due atti: il mutamento del regime patrimoniale (da comunione legale a separazione dei beni) e la successiva donazione, da parte del coniuge, della quota indivisa della metà di più beni immobili (tra cui un fabbricato e un terreno agricolo). L'atto di donazione risultava stipulato in data 30 aprile 2010.

Nel febbraio 2019, in occasione di una divisione avente ad oggetto il terreno agricolo, la donataria apprendeva che alcuni beni ricevuti in donazione erano gravati da ipoteca giudiziale a favore di un condominio, iscritta nel maggio 2018, sul presupposto che gli immobili fossero ancora formalmente intestati al donante nei registri immobiliari. L'iscrizione trovava titolo in una sentenza di condanna emessa in sede di gravame nel marzo 2017, per un credito condominiale quantificato in € 8.575,13.

Le verifiche evidenziavano che l'atto di donazione non era stato trascritto oppure era stato trascritto solo parzialmente. A seguito delle rimostranze della danneggiata, il notaio provvedeva a integrare la trascrizione soltanto in data 25 marzo 2019, quando però l'ipoteca era già stata iscritta e risultava pregiudizievole.

La proprietaria diffidava quindi il professionista, chiedendo, in via principale, la cancellazione dell'ipoteca e, in subordine, il risarcimento del danno.

La decisione

Il Tribunale ha accolto la domanda proposta in via principale, ritenendo integrata la responsabilità del notaio ex art. 2671 c.c., sulla base dell'accertata sequenza temporale tra stipula, inesatta/tardiva formalità pubblicitaria e iscrizione ipotecaria:

"nell'intervallo tra la stipula dell'atto di donazione del 30 aprile 2010 e la sua esatta trascrizione in data 25 marzo 2019 è intervenuta la ipoteca giudiziale dell'8 maggio 2018, evidentemente pregiudizievole per l'attrice".

In motivazione vengono richiamati, come fatti provati, i passaggi essenziali della ricostruzione documentale (incarico e stipula, scoperta del vincolo, tardiva integrazione):

"in data 30/04/2010 la stessa ha conferito incarico al convenuto di stipulare tra l'altro atto pubblico con cui [il donante] donava all'attrice la quota indivisa della metà ad egli spettante dei seguenti beni immobili..."

"nel febbraio del 2019, l'attrice in occasione della divisione di terreni agricoli... veniva a conoscenza che le quote... erano state oggetto di ipoteca giudiziale... a favore del [condominio]... in quanto ancora formalmente intestate al [donante] il quale risultava debitore del condominio..."

"a seguito di specifica rimostranza dell'attrice, il convenuto provvedeva ad integrare la trascrizione del citato atto di donazione in data 25/03/2019".

Il giudice sintetizza quindi la conseguenza giuridica dell'omissione/ritardo nella formalità pubblicitaria in termini netti:

"è di assoluta evidenza la responsabilità del convenuto ex art. 2671 c.c.".

Coerentemente con il petitum principale, è stata pronunciata la condanna alla cancellazione dell'ipoteca giudiziale iscritta a favore del condominio e gravante sui beni trasferiti, oltre alla condanna alle spese di lite secondo soccombenza.

I riferimenti normativi e giurisprudenziali

La motivazione è costruita sull'applicazione dell'art. 2671 c.c., norma che impone al notaio di richiedere nei termini di legge le formalità di pubblicità immobiliare relative agli atti ricevuti o autenticati e fonda la responsabilità per i danni derivanti dall'omissione o dal ritardo.

In una fattispecie come quella decisa, la trascrizione dell'atto di donazione rientra tra quelle previste dall'art. 2643 c.c., con la funzione di rendere l'atto opponibile ai terzi secondo la disciplina degli effetti della trascrizione (art. 2644 c.c.).

Pur in assenza di richiami espressi a precedenti, il percorso argomentativo si colloca nel solco di un orientamento costante che riconduce, sul piano del rapporto col cliente, l'inadempimento alle regole della responsabilità professionale. In termini generali, si vedano, tra le altre:

• Cass. civ., sez. III, n. 14597/2004;
• Cass. civ., sez. III, n. 12342/2007.

Considerazioni conclusive

La pronuncia ribadisce, in un caso di concreta interferenza tra trasferimento immobiliare e iscrizione ipotecaria, che l'adempimento degli obblighi di pubblicità gravanti sul notaio non è un profilo meramente "esecutivo", ma presidia direttamente la tutela del diritto acquistato: la tardiva "regolarizzazione" non neutralizza il pregiudizio già prodotto dall'iscrizione intervenuta nelle more.

Quanto alla tutela accordata, il Tribunale ha disposto una misura di carattere ripristinatorio, coerente con la domanda principale, ordinando la cancellazione dell'iscrizione pregiudizievole:

"va disposta la condanna del convenuto alla cancellazione dell'ipoteca giudiziale [...] gravante sugli immobili di proprietà [della donataria]".

In pratica, la decisione segnala l'importanza, per chi acquista (anche a titolo gratuito), di verificare la corretta esecuzione delle formalità nei registri immobiliari: l'eventuale iscrizione di formalità sfavorevoli nel periodo di "scopertura" può tradursi in un pregiudizio immediato, rispetto al quale il rimedio può essere, se domandato e praticabile, la reintegrazione in forma specifica mediante cancellazione, ferma restando, in alternativa, la tutela risarcitoria quando la reintegrazione non sia conseguibile.