Non è valido il mandato conferito al costruttore‑venditore di modificare il regolamento condominiale o le tabelle millesimali quando il suo oggetto è formulato in termini generici o indeterminati, tali da attribuire al venditore un potere discrezionale e non delimitato; un simile mandato, privo di specificità, non può legittimare interventi unilaterali su diritti reali dei condomini né sostituire le competenze dell'assemblea. È questo il principio affermato dal Tribunale di Torino nella sentenza n. 153 dell'11 febbraio 2026.
La vicenda
La controversia nasce all'interno di un complesso immobiliare in cui la società costruttrice, dopo aver venduto le singole unità immobiliari, si riservava il diritto di intervenire sul regolamento condominiale facendo leva su una clausola contenuta nei rogiti di vendita.
Tale pattuizione attribuiva alla società costruttrice un mandato irrevocabile ad intervenire sul regolamento condominiale e sulle tabelle millesimali anche dopo la vendita delle unità immobiliari. In pratica, il costruttore veniva autorizzato ad agire "in nome e per conto" degli acquirenti e poteva apportare modifiche ogni volta che lo ritenesse necessario per correggere presunti errori, colmare omissioni o, formula ancora più elastica, per "migliorare l'uso dell'intero complesso immobiliare".
Questo potere poteva essere esercitato fino alla vendita dell'ultima unità immobiliare rimasta nella disponibilità della società venditrice. Alla luce di tale clausola la società costruttrice modificava il regolamento di condominio con un atto di "approvazione di modifica di regolamento di condominio".
In particolare veniva modificato l'art. 4 che, nella nuova formulazione, stabiliva che la corte interna scoperta era da considerare bene comune non solo alle unità residenziali e uffici, come previsto dall'originario regolamento, ma anche a "cantine, box, posti auto e moto".
Alcuni condomini si rivolgevano al Tribunale chiedendo di dichiarare la nullità della clausola contenuta nei singoli rogiti di acquisto e, conseguentemente, di dichiarare l'invalidità della modifica del regolamento di condominio; in subordine, i ricorrenti chiedevano di annullare la modifica del regolamento censurando il conflitto di interessi e, in ulteriore subordine, di dichiararne l'inefficacia per eccesso dalle facoltà conferite alla venditrice. Quest'ultima invece, difendeva la legittimità del proprio intervento, richiamando il mandato conferitole nei rogiti.
La decisione
Il Tribunale di Torino ha dato ragione ai condomini. Il giudice torinese ha chiarito che un mandato generico conferito al costruttore per modificare regolamento e tabelle millesimali non è valido se non è specifico e determinato.
Una delega che si limita a evocare la necessità di correggere "errori" o di perseguire un "miglior uso del complesso" è troppo vaga per attribuire al venditore un potere così incisivo, soprattutto quando le modifiche incidono su diritti reali già acquisiti dagli acquirenti.
Applicando questo principio al caso concreto, il Tribunale ha osservato che la modifica introdotta dalla società venditrice non riguardava un mero aggiustamento tecnico, ma una vera e propria ridefinizione della comproprietà su una parte comune. Come ha notato il giudice piemontese, l'estensione della titolarità della corte interna a soggetti che originariamente non ne erano comproprietari comporta una compressione dei diritti degli acquirenti, sia in termini di quote sia in termini di godimento.
Un intervento di tale portata non può essere giustificato da un mandato generico, né può essere adottato unilateralmente dal costruttore senza il consenso dell'assemblea condominiale. Il Tribunale ha dichiarato la nullità della clausola contenuta nei rogiti per indeterminatezza dell'oggetto, ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c. e, conseguentemente, l'inefficacia dell'atto di modifica del regolamento, perché adottato da un soggetto privo del potere di intervenire unilateralmente sulla disciplina delle parti comuni.
Considerazioni conclusive
La giurisprudenza ha chiaramente affermato che l'obbligo dell'acquirente, previsto nel contratto di compravendita di un'unità immobiliare di un fabbricato, di rispettare il regolamento di condominio da predisporsi in futuro a cura del costruttore non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, poiché è solo il concreto richiamo nel singolo atto d'acquisto ad un determinato regolamento che consente di considerare quest'ultimo come facente parte, "per relationem", di tale atto (Cass. civ., sez. II, 16/02/2005, n. 3104). In sostanza, il regolamento predisposto dal costruttore è vincolante per gli acquirenti solo se esiste già al momento della vendita e viene richiamato e accettato nei singoli atti di acquisto.
Se invece il regolamento deve ancora essere redatto, l'acquirente non può essere obbligato a rispettarlo solo perché nel rogito è previsto un generico impegno a conformarsi a un regolamento futuro: un regolamento non ancora esistente non può vincolare nessuno. Nel caso esaminato il regolamento condominiale esisteva già al momento della vendita delle unità immobiliari ed era stato richiamato espressamente nei singoli atti di trasferimento. (per un'analisi delle clausole limitative nei regolamenti contrattuali si veda l'interpretazione delle clausole limitative nei regolamenti condominiali)
Tuttavia è risultata invalida la clausola contenuta nei rogiti di vendita con cui i condomini hanno conferito al costruttore‑venditore un mandato irrevocabile a modificare il regolamento condominiale e le tabelle millesimali per correggere "errori", "omissioni" o per un generico "miglior uso del complesso immobiliare". A tale proposito si è affermato che devono ritenersi invalide quelle clausole che, con formulazione del tutto generica, limitino il diritto dei condomini di usare, godere o disporre dei beni condominiali ed attribuiscano all'originario proprietario il diritto non sindacabile di apportare modifiche alle parti comuni (Cass. civ., sez. II, 02/03/2017, n. 5336).
