Quando un regolamento di condominio assegna a qualcuno l'uso esclusivo di una parte che è dichiarata comune, quella clausola non può essere accettata automaticamente. I giudici devono capire cosa le parti volessero davvero: se volevano cedere la proprietà, creare un uso personale previsto dalla legge oppure stabilire un semplice accordo interno. Senza questa verifica, non si può considerare legittimo un uso esclusivo fondato solo sul testo del regolamento. È quanto ha affermato la Cassazione nell'ordinanza n. 10690 del 22/04/2026.
La vicenda
La vicenda trae origine dal contrasto sorto all'interno di un condominio dove la proprietaria di alcuni box auto aveva delimitato l'area di manovra antistante le autorimesse mediante l'installazione di un cancello, la costruzione di un muretto in calcestruzzo e l'abbattimento di alcuni alberi.
Il condominio, ritenendo tali opere lesive del compossesso esercitato da tutti i partecipanti sull'area comune destinata al transito e alle manovre, si rivolgeva al Tribunale chiedendo la reintegrazione nello stato dei luoghi e la rimozione delle opere.
La resistente si opponeva sostenendo di essere titolare di un diritto di uso esclusivo sulla porzione di cortile in questione, come previsto dal regolamento condominiale del 23 dicembre 1982.
Il Tribunale accoglieva la domanda possessoria del condominio e ordinava alla condomina il ripristino dello stato dei luoghi. Successivamente, la stessa proprietaria dei box auto introduceva il giudizio di merito chiedendo l'accertamento del proprio diritto di uso esclusivo sull'area contornata in blu nella planimetria allegata al regolamento, comprensivo della facoltà di chiuderla con cancelli, nonché la revoca del provvedimento possessorio e il risarcimento dei danni.
Il condominio resisteva e proponeva domanda riconvenzionale per il ristoro dei danni derivanti dalle opere ritenute illegittime.
Il Tribunale riconosceva a favore della condomina il diritto di uso esclusivo dell'area di manovra, rigettando le reciproche domande risarcitorie e compensando in parte le spese.
La Corte d'appello confermava la decisione di primo grado, ritenendo che il regolamento contrattuale del 1982, trascritto nel 1983 e richiamato negli atti di acquisto, riservasse ai proprietari dei box l'uso esclusivo della zona di manovra.
I giudici di secondo grado valorizzavano anche il comportamento pregresso della condomina, che delimitava l'area con paletti e catenelle, e riteneva che la porzione residua fosse comunque idonea a consentire le manovre degli altri condomini.
La Corte d'appello escludeva che le opere avessero carattere emulativo e respingeva anche l'eccezione di estinzione del diritto per mancato uso ventennale. Accoglieva invece l'appello incidentale della proprietaria dei box, condannando la controparte al risarcimento dei danni.
A quel punto il condominio ricorreva in Cassazione, sostenendo, tra l'altro, che la clausola del regolamento, pur indicando l'area come comune, non poteva attribuire un uso esclusivo così ampio da consentirne la chiusura con cancelli. Richiamava, a sostegno, la sentenza delle Sezioni Unite n. 28972/2020, secondo cui un "diritto reale di uso esclusivo" su una parte comune è una figura atipica e quindi vietata.
La decisione della Cassazione
La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo. Richiamando il principio delle Sezioni Unite, ha affermato che l'attribuzione di un uso esclusivo su una parte comune non può essere considerata automaticamente valida solo perché contenuta in un regolamento contrattuale, ma richiede un accertamento interpretativo puntuale sulle reali intenzioni delle parti al momento della prima suddivisione dell'edificio. I giudici di merito, invece, si erano limitati a prendere atto del dato letterale della clausola regolamentare.
Ritenendo assorbito il secondo motivo relativo alla prescrizione ventennale, la Corte ha cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, affinché proceda al necessario accertamento interpretativo secondo i criteri indicati.
Considerazioni conclusive
Capita spesso che un proprietario goda in via esclusiva di una parte che, in teoria, appartiene a tutti, come un cortile o uno spazio esterno. Di solito questo avviene perché il costruttore, al momento della vendita delle prime unità, concede a un acquirente un uso particolare di una zona comune. Non è invece possibile che l'assemblea, anche con la maggioranza prevista per le innovazioni, attribuisca a qualcuno il godimento esclusivo di una parte comune: una delibera del genere sarebbe nulla (Cass. n. 11034/2016).
Nella pratica, però, nei contratti si parla di "uso esclusivo di una parte condominiale. .
Le Sezioni Unite hanno spiegato che non basta leggere la frase "uso esclusivo" per capire che tipo di diritto sia stato davvero creato. Solo questa lettura complessiva permette di evitare che la clausola venga considerata nulla come diritto reale atipico e consente di salvare, per quanto possibile, la volontà originaria dei contraenti (Cass. n. 28792/2020).
Occorre capire se le parti intendessero semplicemente attribuire un uso particolare di una porzione comune, lasciando però la proprietà in capo all'alienante o alla collettività, oppure se, dietro l'espressione "uso esclusivo", si nascondesse in realtà un trasferimento di proprietà, magari non esplicitato con la dovuta chiarezza.
Se non emerge un trasferimento di proprietà, resta comunque la possibilità di ricondurre quel diritto all'interno di una figura tipica prevista dal codice.
In alcuni casi, se ne ricorrono i presupposti, l'uso esclusivo può essere qualificato come diritto reale d'uso ai sensi dell'art. 1021 c.c., anche facendo ricorso all'art. 1419 c.c. per salvare la parte valida del contratto: tale diritto non può essere ceduto dal condomino e non può durare oltre la sua vita o, se si tratta di un condomino persona giuridica, oltre trent'anni (art. 979 richiamato dall'art. 1026).
In alternativa, quando non sia possibile inquadrare la clausola in un diritto reale tipico, il contratto può essere convertito, ai sensi dell'art. 1424 c.c., in un accordo che attribuisce un uso esclusivo di natura obbligatoria: un diritto che vale solo tra le parti (cioè tra il costruttore o venditore originario e il condomino acquirente).
