La vicenda. Tizio era stato convenuto in giudizio dinanzi al Tribunale di Milano da Caia, la quale, assumendo di aver preso in locazione un immobile, ma di non averne mai ottenuto la disponibilità, chiedeva che il giudice pronunciasse la risoluzione del contratto e condannasse il locatore alla restituzione di euro 25 mila euro corrisposti a titolo di anticipo sui canoni, ed al pagamento di euro 5 mila euro per le spese sostenute per soggiornare in Hotel.
Costituitosi in giudizio, l'odierno ricorrente chiedeva il rigetto della domanda attorea e proponeva domanda riconvenzionale di condanna della conduttrice al pagamento dei canoni dovutigli per 30 mila euro.
Con sentenza il giudice di prime cure rigettava la domanda di risoluzione del contratto e di pagamento delle spese per il soggiorno in hotel, dichiarava nullo il contratto di locazione per tardiva registrazione e condannava il convenuto alla restituzione di euro 25 mila, rigettava la sua domanda riconvenzionale.
In secondo grado, la Corte d'Appello di Milano confermava la sentenza di prime cure e condannava l'appellante alle spese di lite. Avverso tale decisione, il locatore ha proposto ricorso in Cassazione.
Il ragionamento della Cassazione. Secondo gli ermellini, la Corte d'appello aveva errato nell'interpretare la sentenza 18212/15 delle Sezioni unite civili, la quale, invece, si riferiva al diverso caso del patto occulto per la maggiorazione del canone.
Sulla questione in esame, dunque, la Suprema Corte ha chiarito che il riconoscimento di una sanatoria per adempimento appare coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità funzionale per inadempimento.
È infatti la stessa norma che prevede l'obbligo di registrazione entro trenta giorni ad ammettere la sanatoria con l'applicazione delle sanzioni al contravventore e la possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso.
D'altronde, l'articolo 10 dello statuto del contribuente prevede che le violazioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto.
Quindi, il termine di trenta giorni per la registrazione dell'affitto non è perentorio: viene imposto al solo locatore e fissato soltanto per consentire al conduttore, in caso d'inosservanza, di ottenere un contratto "quattro più quattro" a un canone pari al triplo della rendita catastale.
Per cui la registrazione tardiva non è illegittima ed è coerente con i diritti riconosciuti dallo Statuto del contribuente
Principio di diritto: La registrazione tardiva sana la nullità ma solo a patto che il contratto contenga, fin dall'inizio, il vero canone pattuito e dunque non sussiste un accordo simulatorio.
In tal caso, la sanatoria ha effetto retroattivo (vale cioè sin dall'inizio del contratto) e copre tutta la durata dello stesso.
Non vale lo stesso principio quando c'è un patto per occultare il vero importo dell'affitto: l'atto negoziale inserito in un procedimento simulatorio presenta un vizio su cui la registrazione non può produrre effetti (Cass. civ., sez. III, 20 dicembre 2019, n. 34156).
