Secondo l'articolo 1117 c.c., comma 1, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: … 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune.
La natura condominiale o meno del sottotetto di un edificio, è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune.
Questo spazio - quando è di proprietà esclusiva - può essere sfruttato dal condomino titolare dello spazio in questione, anche a fini abitativi. Del resto recupero dei sottotetti ai fini abitativi, una pratica sempre più diffusa nel contesto della riqualificazione urbana e dell'ottimizzazione degli spazi.
È fondamentale conoscere le disposizioni in materia della propria regione.
Si deve tenere conto che non è possibile contare su norme comuni di riferimento e in ogni normativa ragionale prevede definizioni, condizioni, requisiti e oneri differenti.
Per facilitare l'operazione di recupero l'ANCE ha predisposto un Dossier particolarmente utile, articolato per schede regionali, nel quale sono state analizzate tutte le previsioni normative che, con l'obiettivo di razionalizzare il patrimonio edilizio esistente e contenere anche il consumo di nuovo suolo, disciplinano, mai come detto in maniera del tutto uniforme, il recupero dei sottotetti.
Nel Dossier si possono trovare:
- la definizione di sottotetto;
- le condizioni per la realizzazione degli interventi;
- l'altezza media e/o altezza della parete minima richiesta per gli interventi;
- la disciplina del rapporto aeroilluminante;
- le eventuali deroghe previste (es. DM 1444/1968; strumenti urbanistici comunali, etc.);
- il titolo abilitativo necessario e la relativa classificazione dell'intervento;
- la normativa in materia di oneri.
Ad esempio in Abruzzo, l'altezza media ponderale dei sottotetti non può essere inferiore a 2,40 metri, mentre nei comuni montani non inferiore a 2,10 metri.
In Campania l'altezza media ponderale non può essere inferiore a mt. 2,20 (calcolata dividendo il volume interno lordo per la superficie interna lorda).
Anche la tipologia dell'intervento e il titolo abilitativo richiesto variano tra le regioni.
Le normative regionali possono prevedere poi deroghe ai regolamenti urbanistici comunali e limitazioni specifiche.
