Il condominio è una realtà complessa ove coesistono, in un delicato equilibrio, diritti e interessi diversi. Basti solo pensare al tenore dell'art. 1102 c.c., il quale promuove l'utilizzo egoistico del bene comune, entro determinati limiti.
Non è un caso, dunque, se la maggior parte delle volte l'oggetto del contenzioso riguarda il corretto uso delle parti comuni, cioè dei beni posti al servizio della compagine. In tale contesto si pone il seguente quesito: il condomino che non ha un box può usare la rampa che conduce all'autorimessa?
In buona sostanza, si tratta di capire se il bene (nel caso di specie, la rampa) posto al servizio solamente di un gruppo di condòmini possa essere utilizzato anche dagli altri proprietari. Vediamo come si è espressa la giurisprudenza sull'argomento.
La rampa è parte comune?
La presunzione di condominialità sancita dall'art. 1117 c.c. è così forte da poter essere vinta solamente da un'espressa disposizione contraria inserita all'interno del "titolo", cioè dell'atto con cui il condominio è stato costituito, corrispondente solitamente alla prima cessione di una delle unità immobiliari site nel fabbricato.
Come ha recentemente stabilito la giurisprudenza di legittimità (Cass., 1° luglio 2024, n. 18031), per escludere la presunzione di condominialità occorre non solo che il regolamento redatto dall'originario costruttore del fabbricato estrometta un bene, astrattamente riconducibile all'interno dell'art. 1117 c.c., dalla comunione dal regolamento, ma anche che tale clausola sia stata trascritta nei registri pubblici ovvero recepita nei singoli atti d'acquisto, non potendo altrimenti costituire valido "titolo" in grado di vincere la presunzione de qua.
Alla luce di tali premesse, deve senz'altro ritenersi che sia condominiale la rampa necessaria a raggiungere un piano rialzato o - come più frequentemente avviene - uno interrato.
È il classico caso della rampa che consente l'accesso all'autorimessa, cioè al piano - solitamente interrato - ove vi sono i garage e i box per il ricovero dei veicoli.
Spese rampa: come si ripartiscono?
Trattandosi di un bene comune, le spese necessarie alla manutenzione, al rifacimento o alla messa a norma della rampa vanno divise tra tutti i condòmini, secondo il criterio proporzionale dei millesimi.
Tuttavia, capita spesso che la rampa sia posta al servizio solamente di un gruppo di condòmini: più precisamente, di coloro che sono titolari di un'unità immobiliare sita al piano cui la rampa conduce.
Nel caso della rampa che consente l'accesso all'autorimessa, il gruppo di condòmini che se ne giova è solamente quello costituito dai proprietari che posseggono un box oppure un garage.
In queste circostanze trova dunque applicazione l'art. 1123, terzo comma, c.c., a mente del quale «Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».
Dunque, se la rampa garantisce l'accesso a determinati locali, solamente i proprietari di questi ultimi saranno tenuti a sostenere le spese relative alla sua manutenzione.
In questo senso anche la giurisprudenza (Cass., 28 agosto 2015, n. 17268): le spese di manutenzione ordinaria e/o straordinaria non possono essere poste a carico di chi non ha né posti auto, né box o cantinole, né servitù di passaggio sulla rampa e sullo spazio di manovra e di accesso ai garage.
Rampa accesso garage: chi può utilizzarla?
Secondo la giurisprudenza (Trib. Roma, 6 ottobre 2020, n. 13573), l'accesso carrabile alla rampa che conduce ai posti auto situati nel seminterrato dell'edificio non è consentito a tutti i condòmini ma soltanto a coloro che sono proprietari dello spazio assegnato per il parcheggio del proprio veicolo o che dimostrino una «oggettiva utilità» per un «comodo accesso alternativo» allo stabile.
È dunque legittima la deliberazione assembleare che consente l'entrata al garage ai soli proprietari dei singoli box privati, resi così unici destinatari del necessario codice da digitare per l'accesso.
Per i giudici, infatti, non esiste un diritto ad accedere attraverso il passo carrabile, anche con automezzi, alle parti comuni dell'edificio, da parte di coloro che non sono proprietari di box o garage, a meno che tale accesso non sia indispensabile o comunque non sia determinante per il maggior godimento delle cose comuni.
Di conseguenza, se la rampa presenta utilità solo per i proprietari dei posti auto che si trovano nell'autorimessa, solo costoro potranno avvalersene; il rovescio della medaglia è ovviamente, come ricordato nel precedente paragrafo, che solo questi ultimi ne sosterranno le spese, ex art. 1123, comma terzo, c.c.
Così chiosa il Tribunale di Roma già citato: «dall'esistenza di un condominio parziale deriva anche che il gruppo di condòmini cui concerne la parte (a esso solo) comune, ha diritto, nell'esercizio dei poteri gestionali che gli competono, ad interdire l'accesso agli estranei al gruppo».
