L'art. 1102 c.c. riconosce la legittimità di forme di godimento differenziate, anche temporaneamente o parzialmente esclusive, a condizione che non ne venga alterata la destinazione e non sia impedito agli altri condomini un effettivo e paritario utilizzo del bene. A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Asti n. 413 del 31 luglio 2025.
La vicenda
La vicenda prendeva avvio con l'atto di citazione mediante il quale un condomino conveniva in giudizio un'altra condomina dinanzi all'Ufficio del Giudice di Pace, chiedendo che venisse accertata l'illegittimità dei comportamenti tenuti dalla convenuta nell'utilizzo di un cortile comune.
Secondo l'attore, tali condotte avevano compromesso il pari godimento dell'area da parte degli altri comproprietari, in particolare a causa dell'occupazione dell'area cortilizia con biciclette, materiali e attrezzature riconducibili all'attività di manutenzione e vendita di cicli e motocicli esercitata dalla famiglia della convenuta.
L'attore lamentava che l'uso esclusivo del cortile da parte della convenuta si protraesse almeno dal 1993, nonostante i ripetuti solleciti e inviti a ripristinare lo stato originario.
Chiedeva, pertanto, che il Giudice individuasse le corrette modalità di utilizzo dell'area comune, inibendo ex art. 1102 c.c. ogni comportamento lesivo dei diritti degli altri comproprietari, e riconoscesse il diritto al risarcimento del danno.
La convenuta si costituiva e, nel merito, contestava la fondatezza della domanda, proponendo a sua volta domanda riconvenzionale di accertamento dell'intervenuta usucapione delle porzioni di cortile prospicienti alla sua proprietà, che sosteneva di aver occupato in modo continuativo per oltre vent'anni, destinandole al deposito di biciclette utilizzate nell'attività familiare.
Nel corso del giudizio intervenivano volontariamente altri comproprietari, aderendo integralmente alla posizione dell'attore.
Il Giudice di Pace, preso atto della domanda riconvenzionale di usucapione, ritenuta di competenza del Tribunale, disponeva la separazione delle cause, trattenendo la sola domanda principale. Il Tribunale rigettava la domanda di usucapione. Il Giudice di Pace accoglieva la domanda dell'attore, ritenendo provato l'utilizzo illegittimo del cortile da parte della convenuta, che vi aveva collocato biciclette, accessori e attrezzature pertinenti all'attività commerciale.
Il Giudice fondava la decisione su documentazione fotografica, sulle dichiarazioni della convenuta che ammetteva l'occupazione dal 2003, sulla sentenza del Tribunale che aveva respinto l'usucapione, e sulle numerose diffide inviate nel tempo.
Veniva quindi inibito in via definitiva alla convenuta e ai suoi aventi causa ogni comportamento lesivo del pari uso del cortile.
Il Giudice ordinava lo sgombero immediato dell'area da parte della convenuta, a sue spese, e la condannava al pagamento di € 5.000 a titolo di risarcimento, somma da destinarsi alla manutenzione ordinaria e straordinaria del cortile comune, fino a esaurimento. Infine, disponeva la refusione delle spese di lite in favore degli attori e degli intervenuti.
La parte soccombente proponeva appello dinanzi al Tribunale di Asti avverso la sentenza resa dal Giudice di Pace, sollevando, tra le varie censure, quella relativa all'incompetenza per materia del giudice di primo grado, ritenendo che la controversia dovesse essere attribuita alla cognizione del Tribunale, trattandosi di domanda di ordine di inibizione dell'uso della parte comune per un determinato fine e non come asserito dall'attrice in primo grado, di domanda di regolamentazione del mero uso delle parti comuni (di competenza del Giudice di Pace ex art.7 c.p.c.). In ogni caso la condomina lamentava l'erronea applicazione dell'art.1102 c.c.
La decisione della Corte di Appello
I giudici di secondo grado hanno confermato che il Giudice di Pace era competente a decidere il caso. Secondo la Corte di Appello, la questione riguardava l'uso del cortile condominiale, con particolare riferimento alle modalità e ai limiti di godimento da parte dei singoli condomini.
L'attore, già nel primo atto di citazione, aveva lamentato un uso eccessivo e scorretto del cortile da parte degli altri condomini.
Nel merito la stessa Corte ha notato come l'appellante abbia effettivamente usato una parte del cortile per sé, mettendoci biciclette e oggetti, ma dalle prove raccolte non è emerso che questo abbia impedito agli altri condomini di usarlo, tranne ovviamente la zona occupata (che comunque era occupata da oggetti mobili e spostabili).
In ogni caso la Corte ha sottolineato che la convenuta non risulta avere alterato la destinazione del bene, né è emerso nel regolamento un divieto di utilizzo del cortile per deposito di cicli o veicoli da parte del soggetto detentore del negozio sito al pian terreno del caseggiato.
Il Tribunale, accogliendo l'appello e riformando integralmente la sentenza impugnata, ha respinto tutte le domande proposte dalla parte attrice e dagli intervenuti nei confronti dell'attuale appellata.
Riflessioni conclusive
L'art. 1102 c.c. consente che un condomino faccia un uso più intenso del bene comune rispetto agli altri, purché non ne cambi la destinazione e non impedisca agli altri di utilizzarlo. È importante che tale uso non diventi definitivo o esclusivo, ma resti compatibile con un equilibrio tra tutti i comproprietari, che devono poter godere del bene secondo le proprie esigenze (Trib. Palermo, 9 dicembre 2022, n. 5148).
In sostanza per stabilire se l'utilizzo più intenso del singolo della cosa comune sia consentito ai sensi dell'art. 1102 c.c. deve aversi riguardo non all'uso concreto fatto dagli altri condomini in un determinato momento (potendo gli stessi non avere - in un dato momento storico - le stesse esigenze del condomino che ha assunto l'iniziativa), ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (App. Messina 9 giugno 2025, n. 454). Nel caso in esame, nel corso del giudizio definito con la sentenza del Tribunale (di Asti), che ha respinto la domanda di usucapione proposta dalla convenuta, è stato accertato che, pur essendo le biciclette state collocate nel cortile con una certa regolarità nel tempo, venivano frequentemente rimosse e ricoverate all'interno dei locali, soprattutto nelle ore serali, notturne e nei periodi di chiusura dell'attività, anche per prevenire furti.
Le modalità di utilizzo emerse in quel procedimento sono state ritenute compatibili con un uso ordinario e legittimo da parte di un condomino.
