L'amministratore è obbligatorio in tutti gli edifici con almeno nove condòmini; nei restanti, la sua designazione è meramente facoltativa. In ogni caso, la legge afferma che la nomina è valida solamente se approvata dall'assemblea con il voto favorevole dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. Si tratta di un quorum fisso a cui non è possibile derogare, nemmeno in seconda convocazione.
Tanto premesso, con il presente contributo cercheremo di capire come viene scelto il primo amministratore del condominio appena costruito.
Può capitare, infatti, che l'originario costruttore abbia già indicato, all'interno del regolamento contrattuale fatto accettare al momento del rogito notarile, il soggetto che dovrà svolgere il ruolo di amministratore. Tale designazione unilaterale può dirsi legittima? In altre parole, il proprietario unico dell'edificio può imporre la nomina dell'amministratore? Approfondiamo la questione.
Chi sceglie l'amministratore di condominio?
Come anticipato, l'amministratore è designato dai condòmini riuniti in assemblea, secondo la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 cod. civ. (numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio), sia in prima che in seconda convocazione.
Tale disposizione si applica per tutte le vicende che riguardano il mandato dell'amministratore, quindi anche nell'ipotesi di conferma o di revoca dell'incarico.
Condominio appena costruito: chi sceglie l'amministratore?
La scelta dell'amministratore spetta ai condòmini anche nell'ipotesi di condominio di nuova costruzione, cioè di edificio appena realizzato.
In questa circostanza i condòmini presenti nel fabbricato dovranno riunirsi e deliberare, secondo le consuete maggioranze, a chi affidare l'amministrazione dell'edificio.
Secondo l'art. 66 disp. att. cod. civ., in mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
Ciò significa che la convocazione dell'assemblea necessaria alla nomina del primo amministratore può essere curata da qualunque condomino, il quale dovrà quindi procedere a trasmettere a ciascun proprietario l'avviso di convocazione, stabilendo le date e l'ordine del giorno.
Quando si costituisce un condominio?
È appena il caso di ricordare che il condominio si costituisce automaticamente nel momento in cui, all'interno dello stesso fabbricato, almeno due persone, titolari ognuna di un'unità immobiliare esclusiva, condividono le parti comuni dell'edificio.
Al ricorrere di tali condizioni, ai fini giuridici si costituisce una realtà condominiale, con tutto ciò che ne consegue in termini di regole sulla gestione e sulla divisione delle spese.
Poiché solitamente il condominio non nasce già tale ma lo diventa solo successivamente, a seguito di un atto di vendita, possiamo anche affermare che il condominio si costituisce nel momento in cui il costruttore dell'edificio, originario e unico proprietario, cede la prima unità immobiliare: in questo stesso istante, venendosi a creare una coesistenza tra due titolari, nasce il condominio.
L'atto costitutivo del condominio è quindi rappresentato dal rogito notarile con cui il costruttore vende il primo appartamento.
Il costruttore può nominare il primo amministratore?
Il costruttore del condominio può nominare il primo amministratore senza il voto dell'assemblea?
Si tratta di un risultato che può essere facilmente ottenuto inserendo all'interno del regolamento contrattuale, recepito nei singoli atti d'acquisto al momento del rogito, il nominativo del soggetto che dovrà gestire il condominio (almeno per il primo anno), oppure la clausola con cui il costruttore si attribuisce il diritto di una futura nomina.
Una designazione del genere sarebbe valida? Dipende.
Per giurisprudenza praticamente pacifica (ex multis, Trib. Roma, sent. n. 8590 del 31 maggio 2023; Cass., sent. n. 13011/2013), essendo le norme sull'amministrazione del condominio inderogabili ai sensi dell'art. 1138 cod. civ., è nulla ogni clausola con cui il costruttore si riserva il diritto di scegliere unilateralmente l'amministratore.
In buona sostanza, il costruttore non può arrogarsi il diritto di nominare l'amministratore di condominio in quanto tale designazione è prerogativa esclusiva dell'assemblea.
A conclusioni diverse si potrebbe addivenire per ciò che riguarda l'individuazione, all'interno dell'atto costitutivo del condominio, del nominativo dell'amministratore: in questo caso, poiché il regolamento contrattuale è equiparabile a un'approvazione all'unanimità avvenuta in momenti differenti, la designazione potrebbe ritenersi valida.
Anche in questa ipotesi, però, i dubbi permangono, in quanto la designazione sarebbe comunque avvenuta al di fuori dell'ordinario consesso, cioè dell'assemblea regolarmente convocata secondo le ordinarie norme stabilite dal codice civile.
A parere di chi scrive, quindi, anche la nomina dell'amministratore, se contenuta nel regolamento contrattuale, poiché non formalmente approvata dall'assemblea, potrebbe essere impugnata davanti all'autorità giudiziaria.
Peraltro, poiché la nomina può avere durata solamente annuale, sarebbe ben strano prevedere all'interno di un regolamento contrattuale, di per sé destinato a durare nel tempo, il nominativo di un soggetto che, in assenza di conferma dell'assemblea, non potrebbe gestire il condominio se non per un anno (più eventuale proroga).
Il regolamento contrattuale, pertanto, al massimo potrebbe provvedere alla designazione del primo amministratore, lasciando all'assemblea la decisione per gli anni successivi.
