Nel contenzioso che interessa il condominio, sempre con maggior frequenza, insorgono liti dirette ad accertare la proprietà comune di parti dell'edificio, soprattutto ed in particolare, quando sulle stesse, anche solo per una porzione, sono realizzati interventi di accorpamento, per uso esclusivo, da parte di un singolo.
La questione sollevata avanti alla Corte d'Appello di Bologna (sentenza n.1565 del 22 luglio 2024) ha origine dalla domanda giudiziale di rimessa in pristino del sottotetto, avanzata da un condomino verso un altro, nei cui confronti è stata contestata l'avvenuta illegittima incorporazione alla di lui abitazione, di una quota di detto locale posta in proiezione rispetto alla stessa.
In proposito, è doveroso rammentare che si presumono parti comuni di un fabbricato quelle riportate nella elencazione, seppur esemplificativa, di cui all'art. 1117 c.c.
Per una esaustiva disamina della fattispecie, come quella in commento, appare dirimente compiere una lettura ed analisi scrupolosa dei titoli di proprietà nonché una valutazione approfondita della destinazione obiettiva del bene e della funzione che attende, tenuto conto del principio di presunzione di condominialità dei beni dettato dalla citata norma e della sua interpretazione ad opera della Giurisprudenza.
Fatto e decisione
Nella vicenda in esame, previo esperimento di consulenza tecnica d'ufficio (CTU) il Tribunale ha respinto la domanda di rimessa in pristino del sottotetto formulata, condividendo la risultanze della perizia resa, in ragione delle indagini compiute, in considerazione delle quali (i) dai titoli di provenienza (contratti) non emerge(va) la natura condominiale o esclusiva del sottotetto, (ii) per le caratteristiche obiettive del sottotetto, esso garantiva il solo isolamento termico e non svolgeva altre funzioni, non essendo accessibile, né praticabile, nonché (iii) non era stata rilevata una destinazione per uso comune.
Ritenuta ingiusta la pronuncia di primo grado, il condomino attore ha impugnato la sentenza avanti alla Corte d'Appello chiedendo la rinnovazione della CTU espletata e ribadendo che, a suo avviso, il sottotetto doveva assumersi quale parte di proprietà comune per la finalità assolta dallo stesso, essendo su di esso posizionata l'antenna condominiale, motivo per cui l'avvenuta modifica di una porzione ad uso dell'altro condomino ne alterava la destinazione.
Parimenti, il condomino appellante evidenziava che stante l'assenza di menzione della proprietà del sottotetto negli atti di provenienza, il Giudice avrebbe dovuto applicare il criterio della presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c. all'uopo rilevando che non vi era alcun titolo edilizio per le opere di ampliamento e annessione compiute dal condomino proprietario dell'immobile posto all'ultimo piano, le quali pregiudicavano la struttura dell'edificio e la sicurezza statica e sismica dello stesso.
Si è costituito in giudizio il condomino convenuto, richiamando le difese formulate in primo grado, chiedendo la conferma della sentenza emanata all'esito dello stesso.
I Giudici del gravame hanno respinto i motivi di appello mossi con riferimento alla natura condominiale del sottotetto per le ragioni in appresso illustrate.
Presunzione di condominialità del sottotetto
Sull'argomento che ci occupa, è appropriato richiamare il dettato normativo dell'art.1117, comma I, n.2) c.c., in aderenza al quale devono intendersi di proprietà comune i sottotetti se <[...] destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune>
È chiaro, dunque, dalla semplice lettura della richiamata disposizione, che qualora la proprietà non possa desumersi dai titoli di provenienza, si rende necessario compiere una ricognizione dello stato dei luoghi, con l'ausilio di un consulente tecnico, al fine di vagliare se il bene conteso assurge o meno a parte comune in rispondenza ai criteri sopra individuati, ovvero se può essere qualificato di natura condominiale per la destinazione e la funzione cui è designato.
Posto ciò, nel caso in esame, i Giudici di seconde cure, hanno ravvisato giusta ed esente da vizi la motivazione della sentenza di primo grado, facendo proprie e condividendo le conclusioni della relazione tecnica d'ufficio depositata.
Sul punto, è utile precisare che, invero, non sono state accolte le censure avanzate dall'appellante in quanto nel corso della CTU è stata svolta, in via preliminare, una analitica ricostruzione dei titoli di provenienza prodotti, da cui è risultata la assenza di qualsivoglia riferimento alla natura condominiale o privata del sottotetto e, successivamente, ad una accurata ispezione dello stato dei luoghi propedeutica alla verifica dei requisiti di richiesti.
Valutazione della funzione e destinazione del sottotetto
Tanto premesso, in ossequio al disposto di cui al richiamato art. 1117, comma I, n.2) Cod. Civ, il CTU nominato ha appurato che il sottotetto de quo ha un'unica funzione, per le sue stesse caratteristiche oggettive, che si sostanzia nel garantire l'isolamento termico.
Al contempo, il CTU ha ravvisato che tale locale non era calpestabile, né si trovavano, all'interno dello stesso, impianti a servizio comune, all'uopo rilevando che l'unico accesso era posto nell'immobile del condomino appellato, per cui poteva dedursi ed assumersi quale pertinenza dello stesso.
Venendo al profilo strettamente giuridico della questione, a conforto della bontà della pronuncia del Tribunale, è appropriato ricordare l'orientamento consolidato espresso dalla Giurisprudenza in materia, secondo cui <L'appartenenza del sottotetto si determina in base al titolo e in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto.
Il sottotetto è da considerare pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano, allorché assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo, dall'umidità, fungendo da camera d'aria isolante.
Quando, invece, il sottotetto abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, in tal caso la sa appartenenza va determinata in base al titolo> (Cassazione civile sez. II, 30/03/2016, n.6143).
Tale principio è stato ribadito anche in altra sentenza più recente <Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, agli effetti dell'art. 1117 c.c. i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune.
Altrimenti, soltanto ove non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorietà supposto dall'art. 1117 c.c., tra il sottotetto e la destinazione all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, giacché lo stesso sottotetto assolve all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, e non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento.
La proprietà del sottotetto si determina, dunque, in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto> (Cassazione civile, sez. II, 17/02/2020, n. 3860).
Pertanto, in conformità all'indirizzo unanime della Giurisprudenza reso in casi del tutto analoghi, tenuto conto della completezza della perizia (CTU), le obiezioni del condomino appellante sono risultate infondate tanto in punto di fatto che di diritto.
Ulteriormente, occorre rappresentare che alcuna prova è stata assolta dall'appellante in ordine ad un uso comune del sottotetto in epoca antecedente alla intervenuta trasformazione dello stesso da parte del proprietario dell'immobile ubicato all'ultimo piano, convenuto in giudizio.
Alla luce di quanto sopra osservato, la Corte ha respinto l'appello sui motivi dedotti in merito alla ritenuta, e non creduta, natura condominiale del sottotetto, uniformandosi alla sentenza di primo grado ed alle risultanze degli accertamenti della CTU espletata.
