Il contratto preliminare di compravendita di un immobile di solito precede il rogito notarile. Non si tratta, ovviamente, di una regola e/o di un obbligo.
Il venditore e l'acquirente possono, infatti, limitarsi ad una trattativa, meramente, verbale ed arrivare alla stipula del contratto di vendita senza alcun precedente accordo scritto.
Tuttavia, quando viene firmato un preliminare, le parti si obbligano alla sottoscrizione del cosiddetto contratto definitivo, concluso il quale avverrà il vero e proprio passaggio di proprietà dell'immobile.
È accaduto ciò anche nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Reggio Calabria ed appena risoltosi con la sentenza n. 1022 del 16 giugno 2025. In tale procedimento, infatti, le parti si sono scontrate davanti all'ufficio calabrese a seguito della firma di un preliminare di compravendita.
A quanto pare, a detta del promittente acquirente, nonostante fosse stato pattuito il prezzo, la modalità di versamento del medesimo e la data entro il quale realizzare il definitivo passaggio di proprietà davanti al notaio, il rogito non era stato sottoscritto. Il promittente venditore non si era, infatti, presentato allo studio del professionista.
Ebbene, a quel punto che cosa avrebbe potuto fare il promittente acquirente? Nel caso di un preliminare di compravendita, cosa succede se il venditore si rifiuta di firmare l'atto notarile?
Vediamo insieme come ha risposto a queste domande il Tribunale di Reggio Calabria.
Contratto preliminare di compravendita di un immobile: quali sono le sue caratteristiche?
Con il contratto preliminare di compravendita di un immobile, il proprietario si obbliga a trasferire il bene di sua appartenenza al soggetto interessato all'acquisto, ma per un momento successivo all'accordo.
In altri termini, con il preliminare si fissano tutte le condizioni del contratto di vendita: ad esempio, quale prezzo pagare, come e quando versarlo, a chi spetta l'onere di pagamento delle quote condominiali arretrate, il momento in cui l'acquirente entrerà in possesso dell'immobile, etc.
Con questo accordo ci si obbliga, altresì, alla riproposizione di tutte queste condizioni all'interno del contratto definitivo che sarà stipulato dinanzi al notaio per atto pubblico. Solo, pertanto, al momento del cosiddetto rogito avverrà il vero e proprio trasferimento di proprietà del bene oggetto della compravendita.
Come si può intuire esaminando le sopra descritte caratteristiche del preliminare, questo contratto produce degli effetti meramente obbligatori. Va da sé, perciò, che, se dovesse essere disatteso, la parte inadempiente dovrebbe affrontare le conseguenze del mancato rispetto degli obblighi nascenti dall'accordo.
Preliminare di compravendita: in caso d'inadempimento è sempre possibile l'esecuzione del contratto?
Nel caso in commento, nonostante fosse stato sottoscritto un contratto preliminare di compravendita di un immobile, con tanto di data entro il quale procedere all'atto notarile, il promittente venditore si era tirato indietro e non si era presentato davanti al notaio per la firma del rogito.
Dinanzi a tale circostanza, al promittente acquirente si erano prospettate due alternative:
- chiedere la risoluzione del contratto, eventualmente ottenendo, se provato, un risarcimento del danno a carico del promittente venditore;
- agire giudizialmente per ottenere una sentenza dal Tribunale che producesse tutti gli effetti del contratto, così come se fosse stato normalmente sottoscritto davanti al notaio «Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 co. 1 cod. civ.)».
Se osserviamo, però, la norma appena citata, essa afferma che questa esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di compravendita non può essere invocata se le parti hanno escluso tale possibilità nell'accordo.
Proprio ciò che, nel caso in esame, il Tribunale di Reggio Calabria ha verificato, appurando che all'interno del preliminare non fosse stata esclusa tale facoltà «Nel contratto preliminare sottoscritto dalle parti non risulta espressamente escluso il trasferimento tramite sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.».
Ecco dunque spiegato il motivo per cui l'ufficio calabrese, verificato che l'attore, promittente acquirente, aveva offerto il pagamento del prezzo e che il bene non aveva alcun impedimento al trasferimento (ad esempio, perché costruito senza licenza), ha accolto la domanda.
Contestualmente, è stato, quindi, disposto il trasferimento dell'immobile e la trascrizione dell'avvenuto passaggio di proprietà nei registri immobiliari oltre all'inevitabile condanna del convenuto promittente venditore al pagamento delle spese processuali.
