Se un condomino, incurante degli altrui diritti e dei richiami dell'amministratore, parcheggia la propria auto fuori dalle zone delimitate o occupa ripetutamente le aree di manovra, rendendo difficile l'accesso al cortile comune è inevitabile la lite giudiziaria. In merito a tale questione si è recentemente pronunciato il Tribunale di Pavia (sentenza n. 920 del 30 maggio 2024).
Fatto e decisione
Un esasperato condomino citava in giudizio davanti al Tribunale altro partecipante al condominio richiedendo, previo accertamento di abuso del diritto sulla cosa comune, la condanna del convenuto a lasciare libero da cose il cortile comune condominiale, (con particolare riferimento alla sua vettura, un suv di notevoli dimensioni), nonché al risarcimento dei danni.
L'attore faceva presente che il convenuto, malgrado espresso divieto del regolamento condominiale, continuava a parcheggiare la propria autovettura nel cortile comune, ostacolando l'accesso all'attore e ai suoi famigliari; l'amministratore era stato avvisato della situazione e aveva provveduto a diffidare il detto condomino che, malgrado le plurime diffide, proseguiva nel suo comportamento illecito; il convenuto, pur consapevole dell'uso improprio del cortile, non partecipava alla mediazione e non si costituiva in giudizio, restando contumace. Il Tribunale ha dato ragione all'attore.
Il giudicante ha notato che l'attore, su cui incombeva l'onere di provare i fatti, ha puntualmente dedotto e comprovato l'occupazione del cortile comune da parte convenuto, mediante il suv di sua proprietà.
Come ha evidenziato il Tribunale l'attore è riuscito a produrre rilevante e significativa documentazione, costituita dalle fotografie del cortile e da video attestanti il posizionamento illecito del citato suv, parcheggiato in modo tale da ostacolare il passaggio di altra vettura.
Del resto, stante la contumacia del convenuto, le fotografie e i video non sono stati disconosciuti né contestati specificatamente.
Il Tribunale ha tenuto conto pure del verbale dell'assemblea in cui è stato riportato come tutti i condomini fossero espressamente "consapevoli che il sig. (convenuto) parcheggia in modo fisso e abituale la sua autovettura in parte comune".
Inoltre ha considerato, sempre sul piano documentale, le plurime diffide depositate, inviate anche da soggetto qualificato e terzo rispetto alle parti, come l'amministratore condominiale.
Infine il Tribunale ha notato che tutte le dichiarazioni dei testimoni sono risultate univoche e coerenti in ordine al contenuto e, inoltre, sono state rese da soggetti qualificati (l'amministratrice di condominio o comunque persone terze rispetto alle parti che hanno assiduamente frequentato i luoghi, risultando quindi attendibili).
Alla luce del "materiale probatorio" raccolto, in primo luogo, il giudicante ha accertato che la condotta del convenuto, si è posta in contrasto con il principio generale stabilito ex art. 1102 c.c.; secondo lo stesso giudice la condotta del convenuto si è posta altresì in contrasto con le disposizioni regolamentari pacificamente vigenti tra i condomini (nell'art. 7 del Regolamento casseggiato è risultato presente l'espresso divieto ai condomini di "parcheggiare automobili o mezzi di qualsiasi genere nel cortile comune o negli spazi comuni non idonei a tale uso").
In merito al risarcimento del danno il Tribunale ha ritenuto generiche le prove fornite dall'attore, non essendo stato in alcun modo dedotto e comprovato il valore locativo medio del parcheggio, il cui utilizzo è risultato essere, se non impedito, quanto meno compromesso dal convenuto.
Sul punto il decidente ha determinato l'importo dei danni basandosi sul valore locativo presuntivo di mercato del box.
Riflessioni conclusive
L'art.1102 c.c. consente ad ogni condomino di trarre dalla cosa comune la stessa utilità, anche se con modalità non perfettamente uguali, purché, le diverse modalità non comportino, per gli altri condomini, disagi rilevanti: si deve, in altri termini, avere riguardo ad un uso ragionevole, non ostruzionistico, tale, cioè, da non alterare la destinazione dello spazio comune ed impedire agli altri di fare uso della stessa cosa. Di conseguenza detta condotta costituisce una sorta di abuso, impedendo agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dell'area comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà degli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 24/02/2004, n. 3640).
Del resto spesso è presente nel regolamento di condominio una clausola che vieta di parcheggiare e/o lavare le auto (e le moto) nel cortile o in altri spazi comuni.
Tali disposizioni, in modo evidente, limitano il diritto di godimento dei condomini sulla cosa comune, escludendo che di essa si possa fare un certo uso perché, evidentemente, non ritenuto confacente agli interessi dei condomini.
Il regolamento di condominio può prevedere delle sanzioni pecuniarie nei limiti dell'art.70 disp. att. c.c., per infrazioni a norme regolamentari riferite alle modalità di parcheggio, e cioè il pagamento di una somma da 200 euro fino a 800 euro in caso di condotta reiterata.
In merito alla prova dell'abuso le fotografie costituiscono prova precostituita della sua conformità alle cose e ai luoghi rappresentati, sì che il condomino- posteggiatore abusivo che voglia inficiarne l'efficacia probatoria, non può limitarsi a contestare i fatti che la parte che l'ha prodotta intende con essa provare, ma ha l'onere di disconoscere tale conformità (Cass. civ., sez. III, 09/04/2009, n. 8682; Cass. civ., sez. II, 26/06/1998, n. 6322).
Ad analoghe conclusioni è pervenuta la giurisprudenza in relazione ai video, desumendo tale principio direttamente dall'art. 2712 c.c., in relazione alla disciplina delle riproduzioni meccaniche (Cass. civ., Sez. lav., 03/07/2001, n. 8998).
