Un tema particolarmente rilevante in ambito condominiale è quello della corretta ripartizione delle spese; non di rado, ci si chiede se si debba contribuire alle spese di manutenzione, installazione o sostituzione di un bene comune che di fatto non si utilizza perché destinato a servire una parte soltanto del condominio.
È il caso dei box auto che, per la loro stessa collocazione e funzione, costituiscono un'area funzionalmente utilizzata da un numero limitato di condòmini, ossia dai soli proprietari delle autorimesse.
Proprio per tale ragione, le spese inerenti alle opere ed agli impianti destinati al godimento esclusivo di tale parte dell'edificio dovrebbero essere poste a carico del gruppo ristretto di condòmini che ne trae utilità, ai sensi dell'art. 1123 commi 2 e 3, c.c..
Tuttavia, tale impostazione viene meno quando intervenie una disciplina pattizia di natura contrattuale che qualifica determinate opere o impianti come beni comuni a tutti i partecipanti, indipendentemente dalla loro effettiva utilizzazione.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n.16111 del 18 novembre 2025, chiamato a dirimere una controversia relativa alla ripartizione delle spese relative alla sostituzione della porta antincendio di accesso all'autorimessa, ha chiarito il rapporto tra le norme codicistiche sulla ripartizione delle spese condominiali e le disposizioni del regolamento condominiale, nonché ha verificato se le porte ignifughe potessero considerarsi parti integranti degli impianti antincendio comuni, ai fini della sicurezza dell'intero edificio e della conseguente ripartizione della spesa tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà.
Porta antincendio dell'autorimessa: la sua qualificazione come bene comune giustifica la ripartizione della spesa tra tutti i condomini. Fatto e decisione
Alcuni condòmini proprietari di unità immobiliari all'interno del condominio impugnavano la delibera assembleare con la quale era stato approvato il riparto della spesa inerente la porta antincendio di accesso all'autorimessa.
Gli attori sostenevano che tale porta servisse esclusivamente ai proprietari dei box auto e che, pertanto, la relativa spesa dovesse essere ripartita in base ai criteri legali di cui all'art. 1123 commi 2 e 3 c.c..
Il Giudice di Pace rigettava la domanda.
Gli attori proponevano appello lamentando: l'omessa motivazione del giudice di prime cure; la violazione ed errata applicazione dell'art. 1123, commi 2 e 3, c.c. nonché l'iniquità della ripartizione basata sulla tabella millesimale generale.
Si costituiva in giudizio il Condominio appellato eccependo che il regolamento condominiale contrattuale qualificava gli impianti antincendio dell'autorimessa come parti comuni, con la conseguenza che anche le spese per il posizionamento degli stessi dovessero essere a carico di tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà.
Il Tribunale di Roma ha rigettato l'appello ritenendo corretta la delibera atteso che la norma del regolamento contrattuale faceva riferimento agli impianti antincendio come "beni comuni" con ciò dovendo ritenersi incluse tutte le porte ignifughe atte ad impedire il propagarsi delle fiamme all'intero fabbricato, con conseguente ripartizione della relativa spesa tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà.
Considerazioni conclusive
Il Tribunale ha considerato la porta antincendio non come un semplice accesso all'autorimessa bensì come parte integrante dell'impianto antincendio cioè un elemento di sicurezza dell'intero fabbricato condominiale.
Ritenute, dunque, le porte ignifughe incluse nell'impianto antincendio e considerata la previsione del regolamento contrattuale secondo la quale gli impianti antincendio posti nell'autorimessa costituiscono proprietà comune ed indivisibile di tutti i condòmini, il Tribunale ha ritenuto che anche le spese per la loro installazione, sostituzione o manutenzione dovessero essere sostenute da tutti i condòmini e non solo dai proprietari dei box auto, dunque, indipendentemente dall'uso.
Ha, pertanto, respinto la censura dei condòmini secondo cui le spese relative alla porta di accesso all'autorimessa, essendo questa funzionalmente destinata a servire solamente i condomini proprietari dei boxes ivi presenti, dovessero gravare esclusivamente su quest'ultimi, che effettivamente la utilizzavano, evidenziando che l'art. 1123 comma 2 e 3 c.c. di ripartizione delle spese secondo l'uso potenziale e parziario si applica solo in assenza di diversa convenzione.
Nella specie vi era una convenzione pattizia chiara (il regolamento condominiale di natura contrattuale) prevalente sui criteri legali di ripartizione delle spese.
Il Tribunale ha, pertanto, fatto applicazione del costante principio giurisprudenziale secondo cui le norme del regolamento contrattuale prevalgono sui criteri legali di cui all'art. 1123 c.c.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, infatti, alla stregua della stesse lettera dell'art. 1123 c.c., la disciplina legale della ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio, è in linea di principio, derogabile, con la conseguenza che deve ritenersi legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale ovvero nella deliberazione dell'assemblea, quando approvata da tutti i condòmini ( cfr. Cass. od. N.3588/2924; Cass. n. 4844/2017).
Non solo, ma trattandosi di spese di sicurezza e prevenzione, tutti i condòmini sono obbligati a concorrere, atteso che in tal caso non rileva il maggiore o minore uso dell'accesso alla rimessa, ma la funzione di tutela dell'intero edificio; nella specie, le porte ignifughe impediscono il propagarsi delle fiamme all'intero fabbricato.
Secondo il Tribunale, dunque, sebbene l'utilità diretta o l'uso concreto della porta antincendio riguardi prevalentemente i soli proprietari dei box, l'interesse generale alla sicurezza dell'intero edificio, unitamente alla qualificazione pattizia del bene come "comune", giustifica la partecipazione alle spese da parte di tutti i condòmini.
Nella specie, pertanto, il criterio convenzionale di cui al regolamento condominiale di natura contrattuale (spese ripartite tra tutti i condòmini secondo le tabelle millesimali generali) ha prevalso sui criteri dell'uso potenziale (le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne; secondo comma art. 1123 c.c.) e dell'uso parziario (le spese sono a carico dei condòmini che traggono utilità; terzo comma art. 1123 c.c.).
