L'assicurazione per la responsabilità civile dell'edificio condominiale non è obbligatoria, ma è sicuramente buona cosa provvedere a stipulare la relativa polizza, visti i rischi ai quali i condomini sono esposti quali comproprietari dei beni e dei servizi comuni, che possono risultare danneggiati da eventi naturali o umani e dai quali possono derivare danni a loro stessi o ai terzi.
Tuttavia non sempre è chiaro a chi spetti decidere se stipulare il contratto di assicurazione e con quale compagnia.
Inoltre, ove il condominio sia già in possesso di una polizza del genere, può l'amministratore rinnovarla in automatico senza la previa autorizzazione dei condomini? Queste decisioni rientrano nelle attribuzioni ex lege dell'amministratore oppure serve una deliberazione assembleare? E in questo caso con la quale maggioranza? Vediamo di rispondere a questi dubbi.
Chi decide sull'assicurazione condominiale?
Sul punto non esiste una disposizione ad hoc e occorre quindi fornire una soluzione in base alla natura dell'attività da svolgere. La giurisprudenza di legittimità meno recente riteneva che l'assicurazione per la responsabilità civile, con particolare riferimento al suo rinnovo annuale, rientrasse tra le attribuzioni dell'amministratore, trattandosi di un atto diretto alla conservazione del bene comune (Cass. civ., 8 novembre 1989, n. 4691).
Più di recente si è però riflettuto sul fatto che scopo dell'assicurazione condominiale è non tanto quello di preservare le parti comuni quanto quello di garantire i condomini da quei pregiudizi economici che possono derivare dal danneggiamento di esse e/o dai danni dalle stesse procurati ai medesimi comproprietari o ai terzi (Cass. civ., 3 aprile 2007, n. 8233).
Nella decisione or ora ricordata la Suprema Corte ha infatti ritenuto che il riferimento alla conservazione delle parti comuni di cui all'art. 1130 c.c. deve intendersi riferito ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile e che tra essi non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perché quest'ultimo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta disposizione, quanto piuttosto il fine di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato.
Da quanto sopra deve pertanto ritenersi che l'amministratore non abbia il potere di decidere se e con quale compagnia procedere alla stipula di un contratto di assicurazione dell'edificio condominiale, nemmeno ove si tratti di un semplice rinnovo di quella già in essere. La relativa scelta spetta infatti ai condomini riuniti in assemblea.
Quale maggioranza?
Giunti a questa conclusione, occorre allora chiedersi con quale maggioranza debba esprimersi l'assemblea per poter validamente decidere in ordine alla scelta del contratto di assicurazione, demandando l'amministratore al compimento degli atti conseguenti, ovvero alla sottoscrizione del relativo contratto.
Anche in questo caso è possibile individuare una precisa risposta fornita dalla Suprema Corte che, con sentenza n. 15872 del 6 luglio 2010, ha chiarito che a questo scopo non è richiesto il consenso di tutti i condomini, ma soltanto una delibera assunta a maggioranza qualificata (anche nel caso di assicurazione di durata superiore a un anno).
A questo proposito la Cassazione ha precisato che non occorre la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 5, c.c. (trattandosi di un atto che non rientra nell'ambito delle innovazioni), bensì quella di cui ai commi 2 e 4, sia in prima che in seconda convocazione.
Quindi maggioranza qualificata si, ma non quella prevista per gli atti di straordinaria amministrazione, essendo quindi sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei presenti, che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
La ratifica dell''operato dell'amministratore
Last but not least, è importante evidenziare come vi sia comunque un'uscita di emergenza in tutti quei casi in cui l'amministratore abbia provveduto ad attivare la polizza assicurativa e, soprattutto, a rinnovarla, senza la previa autorizzazione assembleare. Si tratta del noto istituto della ratifica assembleare.
Il più delle volte basterà che l'amministratore abbia riportato nel consuntivo la spesa effettuata a tale titolo e che l'assemblea abbia approvato la relativa deliberazione, autorizzando quindi a posteriori la sua attività e facendone propri gli effetti.
La medesima decisione di legittimità del 2010 ha infatti ritenuto che sia configurabile la ratifica del contratto di assicurazione dello stabile condominiale stipulato dall'amministratore non investito del relativo potere dall'assemblea qualora il premio sia stato periodicamente pagato all'assicuratore mediante approvazione annuale da parte dell'assemblea dei rendiconti di spesa, non occorrendo a tal fine che l'argomento sia stato espressamente posto come tale all'ordine del giorno dell'assemblea, poiché si verte in ipotesi di ratifica tacita.
