Una recente decisione del Tribunale di Savona (sentenza n. 540 del 15 settembre 2025) ha affrontato la "spinosa" questione del rispetto delle distanze legali e del diritto di veduta tra condomini, con specifico riferimento all'installazione di pergotende su terrazze di proprietà esclusiva.
La vicenda
La vicenda prendeva l'avvio quando un condomino realizzava una pergotenda sulla terrazza fronte mare, collegata al suo appartamento. Il problema era che tale struttura era a meno di mezzo metro dalla ringhiera della terrazza di un condomino e a circa un metro e trenta dalla finestra vista mare di altro partecipante al condomino, limitando luce, aria e soprattutto la veduta panoramica sul golfo.
I due vicini, proprietari di due appartamenti, uno al piano seminterrato e uno al piano terra, entrambi con affaccio sul mare, si rivolgevano al Tribunale per contestare l'opera realizzata.
Secondo quanto esposto, la struttura era fissa, realizzata in alluminio anodizzato, con un'altezza di circa tre metri e una larghezza pari a quella della terrazza, ed era completamente chiudibile mediante doghe metalliche scorrevoli e teloni.
I due condomini sostenevano che questa costruzione, per dimensioni e stabilità, doveva essere considerata una vera e propria "costruzione" realizzata in violazione delle distanze minime previste dall'art. 907 c.c. A sostegno delle proprie ragioni, gli attori richiamavano il regolamento condominiale, il quale tutelava le servitù di veduta e di panorama a favore di tutte le unità immobiliari dotate di aperture verso gli spazi comuni.
Secondo la loro interpretazione, tale servitù implicava anche un divieto di sopraelevazione, che sarebbe stato violato con la costruzione della pergotenda.
Inoltre, gli stessi condomini notavano che il regolamento vietava espressamente di collocare oggetti ingombranti sui balconi, come armadi o cassette, e la struttura in questione alterava il decoro e l'uniformità architettonica della facciata condominiale, in violazione dell'art. 1120 c.c. Nonostante le contestazioni formali inviate tramite raccomandata e il tentativo di mediazione, la controparte non forniva alcun riscontro.
Anzi, in sede stragiudiziale ammetteva che, a causa dei vincoli architettonici, non era possibile rispettare le distanze previste dalla legge, confermando di fatto la violazione.
Alla luce di quanto esposto, gli attori chiedevano al giudice, in via principale, che venisse ordinata la rimozione della pergotenda, con condanna del convenuto al risarcimento dei danni subiti per la lesione del diritto di veduta.
In via subordinata, qualora l'opera venisse considerata legittima, richiedevano almeno un indennizzo per il pregiudizio arrecato al godimento delle rispettive proprietà, da determinarsi anche in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c. Il convenuto sosteneva che la pergotenda non rappresentava una vera costruzione, ma era come un semplice arredo esterno.
Inoltre precisava che la struttura veniva installata in sostituzione di una precedente tenda a rullo, mai contestata dai due vicini, e ancorata negli stessi punti della facciata condominiale.
Lo stesso convenuto ammetteva che anche la tenda precedente, secondo quanto riferito, non rispettava le distanze previste dall'art. 907 c.c., come del resto accadeva per altre tende presenti nel condominio.
La decisione
Il Tribunale ha accolto le domande degli attori, riconoscendo in modo chiaro il loro diritto alla veduta, comprovato dai titoli di proprietà prodotti in giudizio. Come ha evidenziato il giudice ligure, è emerso con chiarezza che la pergotenda è stata installata in violazione delle distanze previste dall'art. 907 c.c., circostanza che il convenuto ha espressamente ammesso.
Il Tribunale ha evidenziato che non è stata installata una semplice tenda dotata di sostegni fissi, bensì una vera e propria struttura metallica che occupava quasi integralmente la terrazza su cui è stata posizionata.
Accertata la violazione del disposto di cui all'art. 907 c.c. il giudice ligure ha condannato il convenuto alla rimozione della costruzione abusiva.
È stata invece respinta la richiesta di risarcimento avanzata dagli attori, poiché non hanno fornito prove concrete del pregiudizio subito in conseguenza della lesione al loro diritto di veduta.
Considerazioni conclusive
L'art. 907 c.c. tutela il diritto di veduta - che consiste nell'inspicere e prospicere - verso il fondo vicino. Il diritto di veduta riconosciuto dall'art.907 c.c. consiste nel divieto di "fabbricare" ad una distanza inferiore a tre metri (o misura diversa secondo i regolamenti locali) dalla veduta. Il divieto riguarda sia le vedute dirette che quelle oblique o laterali. L'art. 907 c.c., in tema di distanze delle costruzioni dalle vedute, è applicabile anche nei rapporti tra condomini di un edificio, non derogando l'art. 1102 c.c., al disposto dell'art. 907 c.c., senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà ed alla riservatezza del vicino, avendo operato già l'art. 907 c.c., il bilanciamento tra l'interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, in quanto luce ed aria assicurano l'igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita (Cass. civ., Sez. II, 07/09/2016, n. 17695).
Si deve considerare però che detta veduta può essere esercitata, oltre che di lato, anche in basso, verticalmente, assumendo così le caratteristiche della veduta in appiombo.
A tale proposito è stato affermato che il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino che, direttamente o indirettamente, pregiudichi tale suo diritto (Cass. civ., sez. II, 26/04/2025, n. 10942).
