Da balconi, terrazzi e spazi esterni esclusivi si vuole sempre trarre il massimo del beneficio. Questo porta ad eseguire interventi che necessariamente interessano non solo le proprietà degli altri condomini ma anche le parti condominiali, che possono essere esteticamente compromesse da interventi che modificano, in pejus, le linee che caratterizzano l'edificio. La Corte di appello di Roma, con la sentenza n. 2242 del 18 marzo 2026 ha chiarito alcune questioni importanti
Fatto e decisione
I fatti del giudizio portato dinanzi alla Corte di appello possono essere così sintetizzati:
- un Condominio si rivolgeva al Tribunale per chiedere che fosse accertata e dichiarata l'illegittimità dell'installazione, ad opera di due condomini, di una pergotenda per violazione del regolamento condominiale e pregiudizio del decoro architettonico dell'edificio, con condanna degli stessi allo smantellamento della struttura che ostacolava il passaggio del portico ove era stata collocata oltre a pregiudicare il diritto di affaccio di altro condomino;
- i convenuti si costituivano e negavano ogni addebito, assumendo che la pergotenda insisteva su proprietà esclusiva ed evidenziando l'inapplicabilità del regolamento per avere il Condominio consentito l'uso ultradecennale dell'area che, in ogni caso, era di fatto utilizzata in modo paritario da tutte le attività commerciali site al piano terra;
- il Tribunale accoglieva la domanda partendo dal dato di fatto che non fossero state contestate le caratteristiche della struttura, ritenuta chiusa ed ancorata al suolo. Le fotografie depositate in atti al pari della CTU, avevano dimostrato che la stessa appariva più rilevante di una tenda, risultava ancorata al parapetto del balcone condominiale del sovrastante appartamento occultandone parzialmente la visibilità sulla via pubblica, alterava il prospetto e la sagoma dell'edificio e violava il regolamento di condominio.
Avverso tale sentenza i soccombenti hanno proposto appello evidenziando sostanzialmente che: la pergotenda era stata installata su di una porzione di proprietà esclusiva; il regolamento non era stato violato nel divieto di chiudere le verande poiché la chiusura del manufatto era stata realizzata con pannelli avvolgibili in pvc; nel condominio sussistevano opere che avevano già modificato il profilo architettonico dell'edificio.
Il Collegio ha rigettato l'appello condividendo i rilievi del giudice di prime cure formulati sulla base della CTU secondo la quale la chiusura del manufatto, anche se realizzata con pannelli retraibili, ostruiva comunque il passaggio pedonale nel portico quando gli elementi venivano abbassati. Il decoro architettonico, inoltre, risultava violato poiché anche se il fabbricato non presentava caratteristiche architettoniche di pregio e la zona circostante non risultava destinata a costruzioni di particolare rilevanza paesaggistica-ambientale l'opera in questione costituiva, comunque, un'alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell'edificio per sagoma ed aspetto visivo.
La sentenza della Corte di appello di Roma, condivisibile nella sostanza ma non pienamente nella sua motivazione, pone alcune questioni interessanti da segnalare
Legittimazione ad agire per far valere il diritto di affaccio in caso di installazione di tenda o simili
Il caso si verifica di frequente quando sui terrazzi o balconi vengono installate tende da sole o strutture più invasive (come nel nostro caso una pergotenda) e che sono sottostanti alla soletta della struttura annessa all'appartamento del piano superiore. Il tutto tramite un appoggio al muro perimetrale corrispondente alla proprietà in uso esclusivo, oppure anche tramite ancoraggio alla sovrastante proprietà interessata dall'intervento. Vige, a questo proposito, il divieto di utilizzare il sotto balcone per fissare il manufatto, poiché il terrazzo in aggetto è di proprietà esclusiva e l'uso della sua parte inferiore richiede l'assenso del proprietario dell'appartamento sovrastante.
Il diritto di affaccio è inerente alla proprietà e, pertanto, non può che essere rivendicato e fatto valere in giudizio dal soggetto che ritiene di essere stato leso nel suo esercizio. Nella fattispecie, quindi, il condominio non poteva rivendicare un diritto altrui, il cui rispetto poteva essere preteso solo dal soggetto che aveva subito la lesione. Questo il senso delle parole conclusive del giudice dell'appello sulla questione: "...invero, si ritiene che tale diritto [n.d.a. quello di affaccio] dovesse essere esercitato dalla titolare del bene in proprietà esclusiva".
Regolamento di condominio e interventi sulla proprietà esclusiva
Solo un regolamento di natura contrattuale può fissare divieti che si risolvano in limitazioni dei diritti inerenti alla proprietà esclusiva. Si tratta di un fermo principio espresso dalla giurisprudenza, dal quale consegue che il contenuto della norma regolamentare può essere modificato solo con il consenso unanime di tutti i condomini, manifestato in forma scritta (Cass. 14 agosto 2007, n. 17694; Cass. 29 dicembre 2004, n. 24146; Cass. 18 aprile 2022, n. 5626).
Nel caso di cui ci stiamo occupando il divieto aveva per oggetto la chiusura delle "verande con vetrate in legno o alluminio o qualsiasi tipo di struttura..." e questo aveva posto il problema di verificare se l'interdizione fosse estensibile ad ulteriori ipotesi rispetto a quelle strettamente indicate nella clausola medesima.
Giova, innanzi tutto, rammentare la posizione della giurisprudenza in punto di interpretazione del regolamento condominiale secondo la quale "i divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l'individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l'ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti" (Cass. 23 maggio 2024, n. 14377; Cass. 20 ottobre 2016, n. 21307).
Detto questo si ritiene che il termine "qualsiasi" abbia facilitato al giudice questa operazione, nel senso di avere correttamente ritenuto che anche la realizzazione di una struttura priva delle caratteristiche proprie di una veranda chiusa ma che, mediante un sistema di chiusura liberamente azionabile dal suo titolare, ne producesse gli stessi effetti (in termini di ostruzione dell'altrui passaggio pedonale nel porticato) non potesse che rientrare nel divieto in questione.
La lesione del decoro architettonico quale limite agli interventi sul bene esclusivo
Il riferimento normativo di base è l'art. 1120, ultimo comma, c.c., ma anche l'art. 1122 c.c. secondo il quale il decoro dell'edificio deve essere preservato anche da chi esegua opere "nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale".
La norma, nella parte finale, pur non richiedendo un'autorizzazione all'intervento da parte dell'assemblea dispone che il condomino ne dia preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea stessa. La ratio della disposizione è che vi sia un controllo preventivo dell'assemblea in merito al rispetto, da parte dell'agente, dei limiti previsti dal legislatore.
Evidenziato che il decoro architettonico costituisce un bene comune, per il cui rispetto l'amministratore, per effetto degli artt. 1130, co. 1, n. 4 e 1131 c.c., è legittimato ad agire in giudizio indipendentemente da una specifica autorizzazione dell'assemblea, trattandosi di esercitare il proprio potere di conservare l'aspetto esterno dell'edificio contro ogni alterazione della sua estetica, va ricordato che pari diritto spetta anche a ciascun partecipante, sicché nel relativo giudizio non è necessaria la presenza in causa di tutti i condomini, né del condominio (Cass. 30 giugno 2011, n. 14474).
Ancora una volta accertare la sussistenza di qualsivoglia violazione in argomento è compito del giudice del merito che si esprime argomentando, per prassi, dalle risultanze della consulenza affidata ad un tecnico.
Nella fattispecie si trattava di una pergotenda posta a protezione del sole e della pioggia, retraibile e montata su di una intelaiatura leggera tanto da essere considerata, secondo la legislazione vigente (art. 6, co. 1, lett. b-ter, D.P.R. n. 380/2001), un'opera di edilizia libera poiché non determinava la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, visto che le parti laterali erano costituite da un sistema retraibile di pannelli avvolgibili ai lati del portico interessato dalla struttura medesima.
Tali elementi, che caratterizzano il manufatto dal punto di vista edilizio e che ne determinano la sua regolamentazione per il profilo amministrativo, tuttavia, non eliminano il fatto che anche la pergotenda deve rispettare il decoro architettonico dell'edificio in considerazione del suo aspetto e impatto visivo sulla facciata dello stabile, indipendentemente dalla circostanza che altre opere simili nel tempo non siano state oggetto di contestazione da parte dei condomini.
