La manutenzione ordinaria e straordinaria del terrazzo di proprietà esclusiva spetta esclusivamente al proprietario, senza che sia richiesta una preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea dei condomini. Tuttavia, il diritto del singolo di intervenire sulla propria porzione privata trova un limite preciso nel rispetto delle norme civilistiche e regolamentari, in particolare per quanto concerne la tutela delle parti comuni e il decoro architettonico dell'edificio.
La vicenda
Un condominio ha agito in giudizio nei confronti di una condomina, chiedendo la rimozione delle opere edilizie da lei realizzate sul terrazzo di sua proprietà esclusiva, lamentando l'assenza di autorizzazione assembleare e la violazione del regolamento condominiale.
In particolare, il condominio ha sostenuto che i lavori - consistenti nel rifacimento della pavimentazione, nell'impermeabilizzazione, nella realizzazione di muretti perimetrali e nell'installazione di una pergotenda - avrebbero causato danni alle parti comuni e alterato il decoro architettonico dell'edificio.
La convenuta si è costituita chiedendo il rigetto della domanda. Nel corso del giudizio è stata disposta una consulenza tecnica d'ufficio (CTU) per accertare la natura dei lavori eseguiti e l'eventuale sussistenza di danni al condominio.
Dalla CTU è emerso che le opere erano state eseguite in conformità alla CILA rilasciata dal Comune di Cosenza (prot. 228/2018 del 22.05.2018) e che non avevano determinato danni alle parti comuni né alterazioni funzionali degli impianti o delle strutture condominiali. Tuttavia, la pergotenda installata sul terrazzo risultava idonea ad alterare il decoro architettonico dell'edificio.
La decisione
Il Tribunale di Cosenza, con sentenza n. 1724 del 15 novembre 2025, ha accolto parzialmente la domanda proposta dal condominio.
Sulla base degli accertamenti tecnici, il giudice ha rilevato che:
- "I lavori edilizi realizzati dalla convenuta hanno riguardato il rifacimento del terrazzo consistito nella nuova pavimentazione, impermeabilizzazione e realizzazione di muretti perimetrali e anche l'installazione su di esso di una pergotenda appositamente bullonata e posta in fermo statico con piastre in ferro.
Tali lavori sono stati autorizzati con CILA n. prot.228/2018 del 22.05.2018".
- "Le opere edilizie sono state realizzate in conformità a quanto autorizzato e le stesse non hanno causati danni al [condominio]; ciò trova riscontro nella eseguita prova c.d. di bagnamento al fine di verificare il regolare e completo deflusso delle acque sversate".
- "Per la mancata autorizzazione da parte dell'assemblea di condominio per i lavori edilizi sulla terrazza privata realizzati dalla convenuta, la giurisprudenza propende per la non necessità della autorizzazione tant'è che la manutenzione ordinaria e straordinaria della superficie del terrazzo […] è di competenza esclusiva del proprietario, senza necessità di autorizzazione".
Il CTU ha inoltre ricondotto gli ammaloramenti riscontrati sulla facciata condominiale, in parte a un difetto originario di edificazione (in particolare in corrispondenza del giunto di dilatazione) e, in parte, a fenomeni fisiologici risolvibili con l'installazione di una soglia con rompigoccia, escludendo un nesso causale con le opere eseguite dalla condomina sul terrazzo di proprietà esclusiva.
Ciò ha portato il Tribunale a ritenere insussistente la responsabilità della proprietaria per i danni lamentati dal condominio.
Sotto il profilo giuridico, il Tribunale ha ribadito che nessuna autorizzazione assembleare era necessaria per i lavori eseguiti sul terrazzo privato, richiamando anche precedenti giurisprudenziali (Tribunale Bari n. 4236/2023; Cass., ord. n. 5528/2025): "Il [condominio] non ha in alcun modo il potere di impedire al proprietario esclusivo l'esecuzione di opere di rifacimento della pavimentazione sulla proprietà esclusiva".
Tuttavia, relativamente alla pergotenda installata sul terrazzo privato, il giudice ha ritenuto fondata la doglianza relativa all'alterazione del decoro architettonico:
- "Anche in questo caso l'autorizzazione non è necessaria in quanto l'attività rientra nell'edilizia libera, salvo che la struttura alteri il decoro architettonico dell'edificio".
- "Vi è alterazione del decoro se si intende per tale l'inserimento […] di diverse e nuove linee architettoniche che possano conferire al fabbricato nuova identità; l'installazione della pergotenda […] rientra in tale casistica".
- "Se è vero come è vero che la pergotenda installata dall'attrice lede il decoro architettonico del palazzo […], è del pari vero che anche altri elementi edilizi installati da altri condomini […] ledono il decoro architettonico dell'edificio e dovrebbero seguire le medesime sorti della pergotenda".
Pertanto, la domanda è stata accolta limitatamente all'obbligo della convenuta alla rimozione della pergotenda, mentre ogni altra richiesta (ivi compreso il risarcimento del danno quantificato in euro 8.240,69) è stata rigettata per insussistenza dei presupposti di responsabilità.
I riferimenti giurisprudenziali
Nella motivazione sono stati richiamati i seguenti precedenti:
- Cass., ord. n. 5528/2025: "è nulla la delibera riguardante i lavori sui balconi di proprietà esclusiva", precisandosi che l'assemblea può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni;
- Tribunale Bari n. 4236/2023: "la delibera assembleare che limita la proprietà esclusiva nella copertura del terrazzo è da considerarsi invalida a tutti gli effetti di legge".
Considerazioni conclusive
L'indirizzo applicato dal Tribunale cosentino si pone nel solco di un orientamento ampiamente seguito, secondo cui il proprietario esclusivo può effettuare interventi manutentivi ordinari o straordinari sulle proprie porzioni senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare, salvo il rispetto dei limiti di legge e del regolamento condominiale.
Il principio, nel caso di specie, è stato applicato a un terrazzo di proprietà esclusiva, oggetto di rifacimento (pavimentazione, impermeabilizzazione, muretti perimetrali) eseguito in conformità alla CILA e ritenuto non pregiudizievole per le parti comuni.
Restano però fermi i limiti imposti dal codice civile: nessuna opera eseguita sulle parti di proprietà individuale può arrecare danno alle parti comuni o pregiudicare stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell'edificio, secondo quanto previsto, in particolare, dagli artt. 1120 e 1122 c.c. In tale prospettiva il giudice, in adesione alle conclusioni del CTU, ha ritenuto che "vi è alterazione del decoro se si intende per tale l'inserimento […] di diverse e nuove linee architettoniche che possano conferire al fabbricato nuova identità; l'installazione della pergotenda […] rientra in tale casistica", disponendone la rimozione.
La pronuncia evidenzia, inoltre, come la valutazione sull'incidenza delle opere debba essere condotta caso per caso, con riferimento alla concreta conformazione dello stabile, allo stato originario dei prospetti e alla natura delle modifiche introdotte dal singolo condomino.
Rileva anche il dato, messo in luce dal CTU e richiamato dal Tribunale, dell'esistenza di ulteriori elementi (verande, motocondensanti) potenzialmente lesivi del decoro architettonico, installati da altri condomini: tali manufatti, tuttavia, non erano oggetto del giudizio e la decisione non si pronuncia sulle loro sorti, limitandosi alla pergotenda contestata.
L'esito processuale - accoglimento parziale con obbligo di rimozione della sola pergotenda, compensazione delle spese di lite e imputazione alla convenuta delle sole spese di CTU - conferma un equilibrio tra autonomia proprietaria (nella gestione delle porzioni esclusive) ed esigenze collettive poste a tutela delle parti comuni e dell'aspetto estetico complessivo dell'edificio condominiale.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
