Nel caso di conferimento di mandato a un professionista a quest'ultimo non sono opponibili eventuali limitazioni contenute nella deliberazione condominiale, ove non riportate nel relativo contratto d'opera. Ma in questi casi l'amministratore risponde nei confronti del condominio per il pregiudizio economico arrecato ai condomini dalla non diligente esecuzione della volontà assembleare.
Questo il principio di diritto che risulta espresso nella recente sentenza n. 39 della Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, pubblicata lo scorso 8 febbraio 2023.
Professionista e contratto d'opera. Il caso concreto
Nella specie un condominio aveva disconosciuto l'operato dell'ex amministratore, che era stato incaricato dall'assemblea di interpellare il presidente dell'ordine dei commercialisti per la nomina di un revisore dei conti condominiali, contenendo la spesa del compenso in euro 5.000,00, e che aveva invece direttamente nominato di sua iniziativa un professionista e disposto in suo favore, con assegno tratto sul conto del condominio, il pagamento del corrispettivo in misura ben più alta. Il professionista aveva allora provveduto a notificare al condominio un precetto per l'importo di euro 21.812,44, fondato sui predetti assegni di pari importo emessi e non onorati.
Il medesimo sosteneva che i condomini erano perfettamente a conoscenza dell'incarico conferitogli per iscritto dall'amministratore, come si desumeva dallo scambio di e-mail intervenute con alcuni di essi, e che il condominio gli aveva versato acconti per euro 8.000,00, regolarmente fatturati, con ciò dimostrando l'insussistenza dell'opposto limite di spesa.
Il condominio, in persona del suo nuovo amministratore, aveva allora presentato opposizione, chiedendo in ogni caso di essere manlevato dal precedente amministratore nel caso in cui la richiesta economica del professionista fosse stata considerata fondata dal giudice.
Il Tribunale di Sassari aveva però rigettato le richieste del condominio, ritenendo anche di escludere la domanda di manleva, in quanto il pagamento di importi superiori a quelli indicati nella deliberazione assembleare (si è detto che al professionista erano stati versati acconti per euro 8.000,00 a fronte del menzionato limite di euro 5.000,00) evidenziava una consapevolezza dei condomini in ordine alle maggiori richieste economiche del revisore dei conti e quindi un'accettazione di tali importi. Di qui il ricorso presentato dal condominio dinanzi alla Corte di Appello.
La decisione dei giudici di secondo grado
I giudici di appello hanno in primo luogo confermato la decisione del Tribunale di Sassari circa la questione dell'efficacia del deliberato assembleare nei confronti del professionista nominato dal condominio.
La Corte di Appello ha infatti ritenuto del tutto irrilevante il fatto che la nomina del professionista fosse stata eseguita direttamente dall'amministratore condominiale, invece che da parte del presidente dell'ordine, peraltro a ciò non delegabile, tanto più che nel corso di una riunione tenutasi con alcuni condomini il professionista aveva illustrato lo sviluppo della relazione in corso e i medesimi avevano espresso soddisfazione per i chiarimenti ricevuti.
I giudici di appello hanno poi valorizzato il fatto che il condominio avesse versato al professionista acconti per euro 8.000,00, così confermando l'incarico professionale e l'obbligo al pagamento del corrispettivo.
Quanto all'impegno di spesa approvato dall'assemblea condominiale, è stato evidenziato che limiti del genere non possono essere opposti al professionista regolarmente incaricato dall'amministratore nell'esercizio dei poteri conferitigli con delibera condominiale.
Di tale limite non si faceva infatti menzione nella lettera di incarico, nella quale l'onorario era previsto a vacazione.
Le eventuali limitazioni contenute nella delibera assembleare di nomina del professionista non sono al medesimo imputabili, perché questi non è tenuto ad averne conoscenza.
L'unico modo per fare in modo che il professionista sia vincolato al deliberato assembleare è quindi quello di richiamarne espressamente il contenuto nel contratto d'opera da questi sottoscritto.
La Corte di Appello ha invece riformato la decisione di primo grado sulla richiesta del condominio di essere manlevato dal vecchio amministratore in caso di condanna al pagamento degli onorari del professionista.
I giudici hanno infatti evidenziato come lo stesso fosse responsabile per avere contrattato a nome del condominio un corrispettivo non rispettoso del limite di spesa deliberato dall'assemblea e, quindi, in violazione del mandato ricevuto da quest'ultima.
Il precedente amministratore è stato quindi ritenuto personalmente responsabile ex art. 1218 c.c. per i danni cagionati al condominio per aver contrattato con il revisore un compenso a vacazione invece che fisso, così eccedendo il limite stabilito dall'assemblea.
Infatti, poiché il conferimento dell'incarico a un professionista discende dall'esecuzione di una delibera assembleare, quindi nell'ambito delle attribuzioni conferite ex lege all'amministratore, la rilevanza esterna delle disposizioni di cui all'art. 1130 c.c. vincola il condominio verso il terzo, ma comporta la responsabilità contrattuale dell'amministratore che abbia agito in difformità dalla delibera (cfr. Cass. Civ. n. 2807/2017; n. 20136/2017).
