Quando l'androne e il cortile di un edificio risultano, per titolo, beni in comproprietà tra un condominio e un ente pubblico, l'utilizzo di tali spazi da parte del comproprietario (e del soggetto al quale egli abbia trasferito un diritto personale di godimento, come nel caso del comodatario) non integra l'esercizio di una servitù di passaggio né la costituzione di un peso sul fondo altrui. In simili situazioni non trova applicazione la disciplina delle servitù, ma quella dell'uso della cosa comune: ciascun partecipante può servirsi del bene purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso. È quanto ha affermato il Tribunale di Torre Annunziata nella sentenza n. 903/2026.
La vicenda
La controversia trae origine dal conflitto sorto tra un condominio e due enti pubblici: un ente proprietario di un complesso immobiliare adiacente e il Comune, comodatario dello stesso.
Il condominio lamentava che, in forza di un contratto di comodato stipulato alcuni anni prima, il Comune aveva iniziato a utilizzare l'androne e il cortile condominiale come accesso pubblico al parco e all'edificio scolastico situati all'interno del complesso, consentendo il transito indiscriminato di cittadini e visitatori attraverso le parti comuni del caseggiato. Tale apertura al pubblico, secondo l'attore, avveniva senza alcun titolo giuridico e senza il consenso dei condomini, con conseguenze negative sulla sicurezza, sul decoro e sulla fruibilità dell'immobile.
Il condominio sosteneva che l'androne e il cortile fossero beni di sua esclusiva proprietà e che nessuna servitù di passaggio fosse mai stata costituita a favore degli enti convenuti.
Secondo l'attore, il Comune aveva trasformato un passaggio privato in un accesso pubblico, aggravando il peso sul fondo e determinando turbative continue, nonostante i ripetuti reclami e gli accordi informali intervenuti nel tempo per regolare gli orari di apertura. Da qui la richiesta al Tribunale di accertare l'inesistenza di qualsiasi diritto di passaggio, inibire l'uso delle parti comuni e ottenere il risarcimento dei danni.
L'ente proprietario contestava radicalmente tale ricostruzione, evidenziando che l'atto di acquisto attribuiva allo stesso la comproprietà dell'androne e del cortile, con un diritto pieno di accesso "a piedi e con qualsiasi mezzo". Non si trattava, dunque, di beni esclusivi del condominio, ma di beni comuni, sui quali ciascun comproprietario poteva esercitare legittimamente il proprio diritto d'uso. Il Comune, dal canto suo, sosteneva di aver ricevuto in comodato tutti i diritti spettanti all'ente proprietario, compreso l'uso dell'androne e del cortile, e che l'apertura al pubblico del parco rispondeva alla funzione culturale e sociale impressa al complesso immobiliare.
La decisione
La domanda del condominio, qualificata come actio negatoria servitutis, è stata ritenuta infondata già sul piano preliminare: non è emersa alcuna servitù da negare, poiché l'androne e il cortile sono risultati beni in comproprietà tra condominio ed ente pubblico. In presenza di comproprietà, non si applicano le norme sulle servitù, ma quelle sull'uso del bene comune ex art. 1102 c.c. Secondo il Tribunale, l'ente proprietario, in quanto comproprietario, aveva pieno diritto di utilizzare l'androne e il cortile, e legittimamente aveva trasferito al Comune, tramite comodato, un diritto personale di godimento comprensivo del passaggio.
Quanto al Comune, il Tribunale ha escluso la sua legittimazione passiva rispetto all'azione negatoria, poiché il comodatario non è titolare di un diritto reale, ma solo di un diritto personale derivante dal contratto. L'azione ex art. 949 c.c. può essere proposta solo contro chi vanti un diritto reale sul fondo, non contro chi eserciti un uso derivato dal proprietario.
Ricondotta la vicenda nell'alveo dell'art. 1102 c.c., il Tribunale ha escluso che l'uso dell'androne e del cortile da parte degli enti convenuti integrasse un abuso del bene comune. L'utilizzo era coerente con la destinazione impressa al complesso immobiliare e non impediva ai condomini di farne parimenti uso. Del resto, le prove testimoniali offerte dall'attore non hanno dimostrato turbative concrete o violazioni degli accordi intercorsi: le dichiarazioni dei testi del condominio sono state ritenute generiche e non contestualizzate, mentre quelle dei testi del Comune hanno confermato la regolare gestione degli accessi e delle attività di pulizia e vigilanza.
In assenza di un uso alterato o pregiudizievole del bene comune, è stata rigettata anche la domanda risarcitoria.
La domanda del condominio è stata quindi integralmente rigettata, con conferma della piena legittimità dell'uso dell'androne e del cortile da parte dell'ente proprietario e del Comune.
Considerazioni conclusive
In generale, l'actio negatoria servitutis è lo strumento con cui il proprietario di un fondo chiede al giudice di accertare che sul proprio bene non esiste una servitù o un altro diritto reale che ne limiti il godimento. Per proporre l'azione è sufficiente che l'attore sia titolare del fondo: non è richiesta una prova rigorosa della proprietà, ma la dimostrazione di possedere il bene in base a un titolo valido.
Spetta invece al convenuto l'onere di provare l'esistenza del diritto di compiere l'attività contestata o della servitù che legittimerebbe il suo comportamento (Cass. n. 29867/2024).
Tuttavia, quando il soggetto contro cui si agisce è comproprietario del bene, viene meno il presupposto stesso dell'azione negatoria. Il comproprietario non esercita un diritto sul fondo altrui, ma sulla cosa comune. Per questo il suo comportamento va valutato secondo l'art. 1102 c.c. sull'uso delle parti comuni, e non con le regole delle servitù.
Per la stessa ragione, l'azione è inammissibile nei confronti del comodatario, che non è titolare di un diritto reale, ma solo di un diritto personale derivante dal contratto.
Applicando questi principi, il Tribunale ha ritenuto che l'apertura al pubblico del parco e il passaggio attraverso l'androne non configurassero né una servitù imposta senza titolo né un abuso del diritto di comproprietà. L'ente proprietario ha agito nella sua qualità di comproprietario delle parti comuni, esercitando un uso più intenso dell'androne e del cortile, ma comunque coerente con la destinazione del bene e non preclusivo del pari uso da parte degli altri condomini (Cass. n. 34222/2025).
