La c.d. "presunzione di condominialità" derivante dall'inclusione del bene nell'elenco di cui all'art. 1117 c.c., che in realtà tale non è trattandosi piuttosto di una regola generale di attribuzione della proprietà, può esser vinta soltanto mediante la prova certa che il bene non sia mai stato di proprietà comune.
Prova, questa, da fornire a cura del soggetto interessato, mediante la produzione di un titolo anteriore all'insorgenza del condominio, ovvero dimostrando che lo stesso sia stato acquistato per usucapione.
Pertanto, mentre il Condominio, in difesa di un bene ritenuto comune, dovrà fornire la prova non tramite il rigore richiesto per la rivendicazione della proprietà, bensì dando evidenza della attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo ed il collegamento, strumentale, materiale o funzionale, tra il bene e le unità immobiliari di proprietà privata dei singoli condòmini, mentre il condòmino che ne assuma la proprietà esclusiva dovrà dare prova di essa, senza che a tale scopo possa assumere rilevanza l'inserimento del bene nel Regolamento condominiale all'interno dell'elenco dei beni comuni.
Così ha deciso la Corte di cassazione, con l'ordinanza n. 20835 del 25 luglio 2024.
Fatto e decisione
Caia cita in giudizio Sempronio e Mevia, proprietari dell'appartamento a lei soprastante, denunziando che gli stessi avevano modificato, senza titolo, il tetto di copertura dello stabile, ritenendosi proprietari esclusivi del sottotetto.
All'uopo, Caia chiede la rimessione in pristino ed il risarcimento del danno, in subordine il pagamento dell'indennità di sopraelevazione prevista dall'art. 1127 c.c.
Il Tribunale accoglie la domanda, condannando Sempronio e Mevia al ripristino ed al risarcimento del danno.
Altrettanto stabilisce la Corte d'Appello, cui erano ricorsi i due soccombenti.
Impugnata la sentenza d'appello in cassazione, Sempronio e Mevia vedono rigettato il proprio ricorso, vuoi perché infondato vuoi perché inammissibile.
In particolare, secondo Sempronio e Mevia, il sottotetto ed il soprastante lastrico solare erano accessibili unicamente dalla scala ricavata da uno dei vani del sottostante alloggio, di loro proprietà e da ciò discendeva che detto lastrico così come il sottotetto non potessero essere predicati come beni comuni, bensì unicamente come manufatti di proprietà esclusiva.
Secondo i giudici di legittimità la Corte di Appello aveva ritenuto che il bene controverso, rappresentato da un sottotetto e da un lastrico solare, rientrasse nel novero delle parti comuni dell'edificio, elencate dall'art. 1117 c.c. e che dall'esame dei titoli non si evincesse alcun elemento idoneo a dimostrare che la proprietà del cespite predetto fosse stata trasferita agli odierni ricorrenti.
La Corte distrettuale aveva altresì rilevato che la destinazione del sottotetto e la sua funzione erano state modificate dai coniugi Sempronio e Mevia e che, dunque, fosse irrilevante la circostanza che l'accesso ad essi potesse avvenire soltanto mediante una scala interna.
Conclude la Corte che «Trattasi di statuizione fondata su un giudizio di merito, al quale la parte ricorrente contrappone una ricostruzione alternativa del fatto e delle prove, senza tener conto che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un'istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all'ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790)».
Inoltre, afferma la Corte, le decisioni di primo e secondo grado avevano applicato il seguente principio: la cd. "presunzione di condominialità" derivante dall'inclusione del bene nell'elenco di cui all'art. 1117 c.c., che in realtà tale non è trattandosi piuttosto di una regola generale di attribuzione della proprietà, può esser vinta soltanto mediante la prova certa che il bene non sia mai stato di proprietà comune.
Prova, questa, da fornire a cura del soggetto interessato, mediante la produzione di un titolo anteriore all'insorgenza del condominio, ovvero dimostrando che lo stesso sia stato acquistato per usucapione.
Considerazioni conclusive
La pronuncia in oggetto tende a chiarire che, mentre quando è il Condominio a difendere il proprio diritto su un bene, ritenendolo comune (quindi, in comproprietà di tutti i condòmini), esso non è vincolato al rigore formalistico richiesto, ad esempio, per le azioni a tutela della proprietà, ma può invocare l'attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo, quindi il collegamento strumentale, materiale o funzionale con le proprietà solitarie in funzione di accessorietà, se invece è il condòmino ad invocare la sua proprietà esclusiva sul detto bene, egli non può valersi di detto collegamento funzionale del bene alla proprietà singola, ma deve dare dimostrazione di avere acquistato il bene, o a titolo derivativo (contratto, testamento) o a titolo originario (usucapione).
Sul punto la Corte, specificando che l'inserimento o meno del bene nell'elenco delle parti comuni contenuto nel Regolamento dell'ente non vale a provare la comproprietà dello stesso - rectius, che esso non sia un bene comune nel caso in cui non rientri nel novero di quelli elencati come tali dal Regolamento - al contrario, il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva deve dare prova di un titolo di acquisto «dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono determinanti le risultanze del regolamento di condominio, ne' l'inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5633 del 18/04/2002)».
