In tema di condominio, l'area adiacente al fabbricato può essere acquistata per usucapione dalla collettività condominiale quando risulti esercitato, per oltre vent'anni, un possesso esclusivo, continuo e pubblico, manifestato attraverso comportamenti oggettivamente incompatibili con il dominio altrui. È quanto affermato dal Tribunale di Siena nella sentenza n. 176 del 26 marzo 2026.
La vicenda
La causa nasce dall'azione promossa da numerosi condomini di un complesso residenziale, i quali chiedevano al Tribunale di accertare la loro proprietà pro quota dell'area, in via principale per acquisto originario (usucapione) e, solo in via subordinata, per altre ragioni (pertinenzialità necessaria o trasferimento implicito). Tale area, originariamente appartenente alla società costruttrice, era stata realizzata negli anni 1969‑1970 e da sempre utilizzata dai condomini come parcheggio privato del complesso.
Secondo gli attori, l'area era stata destinata sin dall'origine a servizio esclusivo del condominio, come risultava dagli elaborati progettuali e dalle indicazioni fornite dal costruttore durante le trattative di vendita degli appartamenti. Pur non essendo stata formalmente trasferita nei singoli atti di compravendita, l'area era stata "pacificamente utilizzata come piazzale condominiale" fin dagli anni Settanta, con un possesso "ininterrotto, manifesto ed esclusivo uti domini" protratto per oltre vent'anni. Del resto, già dal 1977‑1978 i condomini avevano apposto sull'area il cartello "proprietà privata" e incaricato il portiere di vigilare e allontanare gli estranei. La manutenzione del piazzale (pulizia, asfaltatura, cura delle siepi e delle piante) era sempre stata svolta tramite personale condominiale, su istruzione dell'amministratore.
Gli attori sostenevano inoltre che l'area era strutturalmente collegata al complesso residenziale: l'ingresso carrabile, le interruzioni del cordolo stradale e i collegamenti pedonali e carrabili dimostravano l'asservimento funzionale del parcheggio al condominio.
La società indicata come proprietaria dell'area si costituiva in giudizio contestando le domande e chiedendo, a sua volta, di chiamare in causa la società dante causa, quale terza chiamata in garanzia, affinché fosse tenuta indenne da eventuali conseguenze pregiudizievoli derivanti dall'accoglimento delle pretese dei condomini. La terza chiamata si costituiva, ma nel prosieguo del giudizio non svolgeva una vera attività di contestazione autonoma rispetto al riconoscimento del possesso ultraventennale e dell'usucapione.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha dato ragione agli attori. Il giudice ha sottolineato che i condomini non si sono limitati a usare il parcheggio, ma si sono comportati come veri proprietari. L'apposizione del cartello "proprietà privata", la vigilanza affidata al portiere e la manutenzione costante dell'area sono tutti comportamenti che escludono qualsiasi possesso altrui e mostrano chiaramente un intento di possedere il bene come proprio.
Accertata la sussistenza dei requisiti dell'usucapione ventennale, il Tribunale ha riconosciuto che la proprietà dell'area (poi identificata in una nuova particella catastale a seguito di frazionamento) è stata acquisita originariamente dai condomini possessori e successivamente trasferita ai loro eredi e aventi causa, anche ai sensi delle norme sulla successione nel possesso e sulla pertinenzialità rispetto alle singole unità immobiliari.
Del resto, come ha evidenziato lo stesso giudice toscano, a un certo punto del processo, tutte le parti principali (attori e convenuta) hanno riconosciuto insieme che i condomini avevano posseduto l'area per oltre vent'anni; il possesso aveva le caratteristiche dell'usucapione. Il Tribunale ha considerato questo accordo una prova molto forte, perché equivale a riconoscere i fatti storici.
La posizione della terza chiamata è stata ritenuta irrilevante, poiché la sua partecipazione meramente formale equivaleva a un'accettazione degli effetti derivanti dal riconoscimento dell'usucapione.
In conclusione, il Tribunale di Siena ha accertato e dichiarato l'avvenuto acquisto per usucapione dell'area di parcheggio in favore dei condomini (ciascuno per la propria quota), ordinando la trascrizione della sentenza presso i Registri Immobiliari. Le spese di lite vengono integralmente compensate tra le parti.
Considerazioni conclusive
In linea generale occorre notare che l'estensione della proprietà condominiale ad edifici o fondi separati ed autonomi rispetto al complesso immobiliare in cui ha sede il condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo immobile (fabbricato o terreno) nella proprietà del condominio stesso, qualificando espressamente tale bene come ad esso appartenente negli atti in cui, attraverso la vendita dei singoli appartamenti, il condominio risulta costituito.
Tuttavia un'area adiacente al caseggiato può essere usucapita dalla collettività condominiale.
Il condominio, quale ente di gestione privo di personalità giuridica ma composto da una pluralità di soggetti titolari di diritti reali, può acquisire per usucapione beni che, pur non essendo originariamente compresi tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., siano stati oggetto di un possesso collettivo connotato dai caratteri dell'esclusività, della continuità e della pubblicità.
Affinché l'usucapione possa maturare, non è sufficiente un mero uso del bene da parte dei condomini. È necessario che la collettività condominiale eserciti sul bene un potere di fatto corrispondente al contenuto del diritto di proprietà, manifestando un animus possidendi inequivoco. La sentenza ha valorizzato, a tal fine, una serie di comportamenti che si pongono in oggettiva incompatibilità con il possesso del proprietario originario: la delimitazione dell'area, l'apposizione di cartelli recanti la dicitura "proprietà privata", la vigilanza affidata al portiere o all'amministratore, la manutenzione ordinaria e straordinaria del bene, nonché l'esclusione sistematica degli estranei.
Tali condotte, se protratte per oltre vent'anni, integrano un possesso uti domini esercitato non dal singolo condomino, ma dalla collettività nella sua interezza.
Si ricorda che l'amministratore però non può introdurre un giudizio di usucapione in nome del condominio, poiché i suoi poteri rappresentativi si limitano alla gestione e alla tutela delle parti comuni già esistenti.
Quando si vuole far dichiarare l'usucapione, devono essere i singoli condomini a stare in giudizio, ciascuno come titolare della propria quota del diritto che si intende accertare. Possono farlo personalmente oppure conferendo all'amministratore un mandato speciale, espresso e individuale, che lo autorizzi a rappresentarli in quella specifica azione. Senza questo mandato, l'amministratore non ha legittimazione attiva.
Dall'altra parte del giudizio deve comparire il proprietario formale dell'area, cioè il soggetto contro il quale si rivendica l'usucapione. La sua presenza è indispensabile, perché l'usucapione estingue il suo diritto e lo sostituisce con quello dei condomini.
In ogni caso se, come nel caso esaminato, la controparte riconosce l'esistenza di un possesso ultraventennale connotato da esclusività e continuità, l'accertamento dell'usucapione risulta notevolmente agevolato: il giudice non deve far altro che qualificare giuridicamente fatti ormai pacifici, trasformando un uso "di fatto" in un vero diritto di proprietà.
