Molti caseggiati si trovano in posizione idonea per accogliere cartelloni pubblicitari. Di conseguenza le collettività si avvantaggiano della situazione per locare una o più facciate del caseggiato a società specializzate di pubblicità o marketing che desiderano installare messaggi pubblicitari sulle pareti condominiali; le somme ricavate (i canoni di locazione) vengono poi utilizzate per ridurre le spese generali o procedere ad opere di manutenzione non ancora eseguite.
Naturalmente i cartelloni devono essere conformi alle norme di sicurezza, decoro e tutela ambientale e non devono arrecare disturbo alla circolazione stradale.
In ogni caso è importante agire con cautela nel posizionare il cartellone, affinché non sorgano problemi che potrebbero portare a controversie con i vicini.
A tale proposito si segnala una recentissima decisione del Tribunale di Milano (sentenza del 3 settembre 2024 n. 7835).
Fatto e decisione
La vicenda prendeva l'avvio quando un caseggiato installava un pannello pubblicitario di metri 6 per 9, sporgente dai 20 cm ai 90 cm sulla proprietà dei vicini.
Quest'ultimi si rivolgevano al Tribunale chiedendo di accertare l'illegittimità dell'installazione, nonché di ordinare al convenuto la rimozione dell'installazione e di condannarlo al risarcimento del danno "quantomeno a far tempo dalla ricevuta diffida del 2017 e sino alla avvenuta rimozione".
Il condominio, oltre a contestare la fondatezza delle richieste dei vicini, chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa una società subentrata ad altra (originaria locataria) nel rapporto contrattuale con il condominio di concessione in locazione a fini pubblicitari della parete del palazzo e proprietaria dell'installazione pubblicitaria: secondo il condominio detta società era tenuta a rispondere dei pregiudizi ai terzi derivanti dall'installazione in questione.
La terza chiamata esponeva che era subentrata nella proprietà dell'impianto pubblicitario ma non nel contratto di locazione. Nel corso del procedimento la struttura pubblicitaria veniva rimossa (dicembre 2022).
Le parti davano quindi atto che il convenuto aveva provveduto a rimuovere l'installazione pubblicitaria, facendo venire meno la materia del contendere, in relazione alla domanda di rimozione.
Rimaneva però la domanda relativa all'accertamento della illegittimità dello sporto dell'installazione pubblicitaria e quella relativa al risarcimento del danno. Per quanto riguarda il primo aspetto il Tribunale ha dato ragione agli attori.
Le fotografie in atti hanno dimostrano senza alcun dubbio che lo sporto del cartellone pubblicitario ha invaso lo spazio aereo sovrastante il tetto dell'edificio degli attori.
Il giudicante ha precisato come l'interesse degli attori a sfruttare lo spazio aereo immediatamente sovrastante la loro proprietà sia certamente concreto (ad esempio: per realizzare un intervento di sopraelevazione, di recupero del sottotetto, di restauro,…), anche se non è risultato attuale per limitazioni della normativa edilizia vigente sulle distanze e per la presenza di una parete finestrata dalla parte opposta al muro su cui insisteva l'installazione.
Si tratta però di limitazioni che possono mutare nel tempo, con la conseguenza che la tolleranza dell'installazione del cartellone pubblicitario può determinare un pregiudizio al futuro utilizzo dell'area per il protrarsi nel tempo di una situazione di fatto corrispondente all'esercizio di una servitù.
Alla luce di quanto sopra il giudice milanese ha ritenuto legittima l'opposizione degli attori all'installazione del cartellone pubblicitario ex art. 840 c.c. In ogni caso, una volta provata la condotta illecita consistente nell'utilizzo del muro per l'installazione pubblicitaria avente uno sporto nel fondo degli attori, (iniziata con il contratto di locazione e terminata con la rimozione del pannello pubblicitario) è stato riconosciuto agli attori il diritto al risarcimento dei danni, consistente nello sfruttamento economico da parte del condominio dello spazio aereo sovrastante la loro proprietà.
A tale proposito, considerato che l'installazione era ancorata al muro condominiale e che l'invasione dello spazio sovrastante il fondo degli attori era limitata allo sporto massimo di 90 cm, il Tribunale ha ritenuto equo quantificare il danno a carico del condominio in una percentuale non superiore ad un quarto del canone (che è per l'intero di euro 15.000,00 annuo) per il periodo di cinque anni (all'importo ottenuto devono essere aggiunti gli interessi compensativi e la rivalutazione monetaria, senza necessità di una specifica domanda).
Il decidente ha notato come la società locataria subentrata nel diritto di proprietà dell'installazione pubblicitaria abbia protratto l'utilizzo del cartellone sino al dicembre 2022 (quando il pannello è stato rimosso), considerandola perciò responsabile delle conseguenze dannose prodotte dall'installazione pubblicitaria, anche in qualità di proprietaria / custode dell'installazione ex art.2051 c.c., sino a quella data. Pertanto la stessa società (terza chiamata) è stata condannata a manlevare il condominio convenuto per tutte le somme dovute agli attori.
Considerazioni conclusive
L'art.840 c.c. esclude la facoltà del terzo di occupare lo spazio aereo soprastante l'altrui proprietà se vi è un interesse del proprietario. La sussistenza dell'interesse del proprietario del suolo ad escludere l'attività di terzi, che si svolga nello spazio sovrastante, ai sensi dell'art. 840 c.c., secondo comma, va valutata con riferimento non soltanto all'attuale situazione e destinazione del suolo, ma anche alle sue possibili, future utilizzazioni, sia pure in concreto non individuate, purché compatibili con le caratteristiche e la normale destinazione del suolo medesimo, a nulla rilevando che questo sia attualmente soggetto a servitù incompatibili con l'utilizzazione edificatoria dello spazio ad esso sovrastante da parte del proprietario.
Tali limitazioni, infatti, potendo venir meno nel tempo, non escludono che alla futura utilizzazione del suolo possa derivare pregiudizio dalla tolleranza di violazioni corrispondenti all'illegittimo esercizio di nuove servitù, le quali potrebbero costituirsi per usucapione, incidendo, quindi, in via autonoma sulle possibili future utilizzazioni del fondo (Trib. Vicenza 19 dicembre 2018, n. 2021).
Il proprietario però non può opporsi, ai sensi dell'art. 840 c.c., comma 2, ad attività di terzi che si svolgano a profondità od altezza tali che egli non abbia interesse ad escluderle e, pertanto, ove ritenga di contestarle, è suo onere dimostrare che dette attività gli arrechino un pregiudizio, da intendere non in astratto, ma in concreto, avuto riguardo alle caratteristiche ed alla normale destinazione, eventualmente anche futura, del fondo (Cass. civ., sez. II, 28/2/2018, n. 4664).
