Secondo la giurisprudenza precedente alla riforma del condominio, essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa dei diritti connessi alla detta partecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio per il quale tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore del condominio e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell'amministratore stesso che non l'abbia impugnata (Cass., sez. II, 26/03/2015, n. 6186).
Dopo la legge di riforma del condominio, le Sezioni Unite hanno affermato che, se è pur vero che nel corso dei lavori preparatori di tale legge si era tentato senza successo di introdurre la previsione espressa del riconoscimento della personalità giuridica del condominio, non possono ignorarsi alcuni "indizi", che vanno nella direzione della progressiva configurabilità in capo al condominio di una sia pure attenuata personalità giuridica (Cass., civ., Sez. Unite, 18/09/2014, n. 19663).
Un'altra recentissima decisione delle Sezioni Unite però ha ribadito che il legislatore ha respinto in sede di riforma dell'istituto la prospettiva di dare al condominio personalità giuridica con conseguenti diritti sui beni comuni (Cass., civ., Sez. Unite, 18/09/2019, n. 10934).
A conferma di quanto sopra si nota le parti comuni dell'edificio sono oggetto di proprietà comune dei condomini, con la conseguenza che il condominio non vanta alcun diritto reale sulle stesse.
Tenendo conto di quanto sopra viene da domandarsi se l'amministratore possa ritenersi o meno legittimo destinatario della misura sanzionatoria volta alla repressione degli abusi commessi sulle parti comuni.
A tale proposito ha fatto chiarezza la recente sentenza del Tar Sicilia, del 1 dicembre 2022, n. 3130.
Amministratore del condominio e ordine di demolizione per abuso edilizio nelle parti comuni. La vicenda
Un amministratore del condominio - avvocato, nell'interesse di un caseggiato, sottoscriveva e presentava al Comune una DIA relativa ad un progetto per il restauro dell'organismo architettonico dell'isolato che amministrava. La pratica andava a buon fine. Infatti, nel prescritto termine di legge (trenta giorni dalla presentazione), detto professionista non riceveva alcun provvedimento inibitorio dell'attività edilizia oggetto della DIA e, quindi, i lavori venivano regolarmente intrapresi.
Successivamente venivano effettuati due accertamenti da parte dell'Ufficio tecnico comunale, all'esito dei quali il Dipartimento Attività Edilizie e Repressione Abusivismo adottava due distinte ordinanze repressive, aventi entrambe per destinatario il predetto amministratore pro tempore per opere abusive.
In particolare si sosteneva una presunta discordanza tra quanto riportato nella relazione tecnica (ove era stato indicato che la sopraelevazione del terzo piano dell'edificio sarebbe stata realizzata negli anni '50) e quanto risultante nel modello DIA in ordine alla dichiarazione circa la regolarità tecnico/amministrativa dell'edificio (ove si sosteneva che opera era stata realizzata in epoca precedente al 16 agosto 1942).
Inoltre si sosteneva che nel progetto depositato per la DIA non sarebbe stata rappresentata la presenza al quarto piano (nella terrazza di proprietà esclusiva) di due unità abitative.
L'amministratore, con memoria trasmessa al Comune, contestava entrambi i provvedimenti, chiedendone l'annullamento in autotutela ed avvertendo che, in mancanza, si sarebbe visto costretto a proporre azione giurisdizionale.
Nel silenzio dell'Amministrazione comunale si rivolgeva al Tar per l'annullamento dei detti provvedimenti. In buona sostanza il ricorrente notava che l'accennata sopraelevazione degli anni '50, di cui si parlava nella relazione tecnica, non era altro che la terza elevazione f.t. la cui esistenza era regolare; nel modulo DIA, però, era stata sbarrata la casella indicante "opera realizzata in epoca precedente al 16 agosto 1942" in quanto il fabbricato nella sua consistenza originaria fu realizzato nel 1916, mentre non vi era una casella per indicare la sopraelevazione degli anni '50.
La parte ricorrente evidenziava che per gli abusi nelle parti private non potrebbe mai risponderne il condominio, né il suo amministratore pro tempore.
La decisione
Il Tar ha dato ragione all'amministratore. In particolare i giudici amministrativi hanno evidenziato che per quanto concerne eventuali abusi realizzati su parti di proprietà esclusiva dei condomini, l'ordinanza di ripristino dello stato dei luoghi abusivamente modificati non avrebbe potuto essere rivolta all'amministratore pro tempore del condominio, non risultando lo stesso qualificato come "responsabile dell'abuso".
Allo stesso modo, in relazione agli abusi realizzati su parti comuni, l'ordinanza di ripristino non avrebbe potuto essere rivolta all'amministratore pro tempore del condominio, atteso che le parti comuni dell'edificio non sono di proprietà dell'ente condominio, ma dei singoli condomini.
In altre parole la misura volta a colpire l'abuso realizzato sulle parti comuni deve essere indirizzata esclusivamente nei confronti dei singoli condomini, in quanto unici (com)proprietari delle stesse.
