Il contenzioso condominiale, che ha per oggetto l'utilizzo di parti comuni dell'edificio ad uso esclusivo è fisiologico e offre sempre spunti di riflessione. I contrasti sono sempre inevitabili quando il singolo agisce su parti esterne del condominio, quali le facciate o i muri, mettendo in atto un uso più intenso delle stesse.
Il Tribunale di Firenze, con la sentenza n. 3581 pubblicata in data 11 novembre 2025, ha trattato la questione del rapporto tra innovazione, uso del bene comune ed i limiti che la normativa ha posto a, tutela delle parti condominiali.
Annullato il diniego dell'assemblea per l'apertura di una finestra sul muro comune: la vicenda
Nel corso dei lavori che i titolari del diritto reale di usufrutto avrebbero eseguito nel loro immobile gli stessi comunicavano all'amministratore che avrebbero aperto nel muro comune una finestra con affaccio sul cortile comune adibito a lavatoio coperto. L'assemblea non concedeva l'autorizzazione poiché l'opera, costituente innovazione, avrebbe alterato la destinazione del muro con potenziale pregiudizio della stabilità del muro stesso.
Fallito il tentativo di mediazione obbligatoria gli interessati impugnavano la delibera perché approvata in violazione dell'art. 1122 c.c., confermando la regolarità dei lavori circa l'aspetto della sicurezza e negando qualsivoglia violazione del decoro architettonico, salvaguardato dal fatto che la finestra avrebbe riproposto simmetricamente le stesse aperture già presenti nell'edificio.
Il Condominio costituitosi si opponeva e chiedeva il rigetto della domanda configurando l'opera una innovazione vietata (per pregiudizio nei confronti degli altri condòmini in ordine alla fruibilità del muro), nonché per mancanza di prova in merito al persistere della sicurezza del muro portante, non essendo stati depositati i documenti dai quali pervenire a tale conclusione.
Il Tribunale, accertato il regolare deposito della documentazione in quanto venuta in essere successivamente ai termini di scadenza, ha accolto la domanda degli attori.
I motivi della decisione
Per quanto concerne il merito della questione, concentrato nel quesito che il Tribunale aveva posto in sede di formulazione di CTU (verificare se la finestra avrebbe: alterato il bene comune, impedito il pari uso della res da parte degli altri condomini e comportato un pregiudizio al decoro architettonico o alla stabilità dell'edificio), dall'elaborato era emerso sostanzialmente che:
- la finestra avrebbe interessato una parte del muro in buono stato e priva di fenomeni sintomi di dissesti o criticità. La posizione dell'apertura, inoltre, pur non contrastando con le vigenti normative in zona sismica, avrebbe dovuto seguire le indicazioni dello stesso CTU;
- assente il pregiudizio al decoro architettonico che non sarebbe stato leso dall'opera, riferendosi esso non solo alla lesione che alteri "le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio.
La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione" (Cass. 11 settembre 2020, n. 18929).
In nome della propria discrezionalità il Tribunale classificava l'intervento non come innovazione di cui all'art. 1120 c.c., ma come legittimo uso più intenso della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c. e che non incideva sull'estetica del muro, utilizzato nella parte interna e non esterna rispetto all'aspetto visivo complessivo dell'immobile;
- nel momento in cui l'assemblea - come nel caso concreto - aveva negato il consenso all'intervento de quo spettava al condominio dimostrare il superamento dei limiti al pari uso espressi dall'art. 1102 c.c., cosa che nella fattispecie non era avvenuta.
La differenza tra innovazione o uso del bene comune
La differenza tra gli artt. 1120 e 1102 c.c. è sempre stata nel mirino della giurisprudenza perché troppa è la sovrapposizione tra le stesse, alla quale si fa ricorso per contrastare interventi che i condomini eseguono su di un bene comune a fini meramente personali.
L'art. 1120 c.c., come stabilisce la norma stessa, si rivolge alla collettività avendo ad oggetto l'introduzione di tutte quelle innovazioni che hanno lo scopo di migliorare o rendere più comodo l'uso o la resa delle cose comuni.
Questa operazione deve essere effettuata non in modo indiscriminato ma rispettando rigorosamente tre limiti: salvaguardia della stabilità o sicurezza del fabbricato; conservazione del decoro architettonico e mantenimento delle parti comuni nello stato in cui le stesse possano servire, sempre, all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
L'art. 1102 c.c. (norma concernente l'istituto della comunione ma applicabile, per rinvio, al condominio) ha come destinatario il singolo partecipante alla comunione/condominio in favore del quale è previsto il diritto di servirsi della res communis, ma con due limiti precisi: mantenere la destinazione del bene e consentire agli altri partecipanti di farne un pari uso secondo il loro diritto.
La disposizione, quindi, concerne l'interesse del singolo, che interviene a proprie spese al fine di realizzare un uso più intenso del bene comune ma sempre con un occhio alle limitazioni poste dalla norma in questione.
Dal testo delle due disposizioni appare evidente la loro differenza soggettiva ed oggettiva, così come dal combinato disposto di entrambe emerge come siano differenti i limiti che il legislatore ha fissato per ciascuna di esse. L'unico carattere che le unifica può essere individuato nella preoccupazione che nessuno dei partecipanti al condominio possa essere defraudato del proprio utilizzo del bene comune a seguito dell'intervento, innovativo o meno, eseguito sullo stesso.
Inesauribile la giurisprudenza che ha trattato la questione che ha evidenziato come nel caso di cui all'art. 1102 c.c. l'autore dell'opera non ha necessità di acquisire dall'assemblea alcuna autorizzazione, a meno che questa non sia imposta da un regolamento oppure da una convenzione sussistente tra i condomini per la realizzazione di un interesse comune.
Per tutte si richiama una decisione (Cass. 14 aprile 2002, n. 5626) che ha messo in luce la differenza tra clausole contrattuali . meramente regolamentari.
Le prime, "che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, che deve essere manifestato in forma scritta, essendo esse costitutive di oneri reali o di servitù prediali da trascrivere nei registri immobiliari della conservatoria per l'opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti o di altre porzioni immobiliari dell'edificio condominiale".
Per le seconde, invece, che "disciplinano l'uso delle cose comuni è sufficiente la deliberazione assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 2, c.c.".
Il regime delle opere su parti destinate all'uso comune
L'art. 1122 c.c., rubricato come "opere su parti di proprietà esclusiva o uso individuale", contiene nel testo l'estensione del diritto, in favore dei condomini, di intervenire nel proprio interesse anche nelle parti normalmente destinate all'uso comune, a condizione che le stesse non siano danneggiate e non sia creato pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
Esaminando le tre disposizioni richiamate si può ritenere, quindi, che l'art. 1122 c.c. comprenda quei limiti che ha stabilito l'art. 1120 c.c. ma che sono estranei all'art. 1102 c.c., che è stato mutuato dall'istituto della comunione.
Va ancora sottolineato che l'art. 1122 c.c., ancora, esclude con il suo silenzio che sia necessaria un'autorizzazione dell'assemblea, mentre ha imposto che l'agente comunichi il proprio intento, in via preventiva, all'amministratore il quale, a sua volta, dovrà riferire all'assemblea. Questo significa attivare l'assemblea per una delibera sull'argomento.
Da questo punto di vista gli attori si erano adeguati a tale prescrizione e l'assemblea, nell'ambito delle sue prerogative, non aveva autorizzato l'intervento per i motivi già evidenziati. In tal modo, pur essendo stato concretizzato il meccanismo previsto dalla legge questo si era concluso con un provvedimento da questo non previsto (la delibera di diniego emessa dall'assemblea in merito alla utilizzazione del bene comune da parte degli attori), ponendo il condominio nella posizione di dover dimostrare i limiti superati dal condomino. Cosa che non era stata fatta.
Per concludere, anche se dalla sentenza in esame emerge solo di riflesso la legittimità di utilizzare un muro condominiale per aprire porte e/o finestre ad uso esclusivo giova ricordare che la giurisprudenza ha riconosciuto al singolo un tale diritto come, ad esempio, affermato dalla Corte Suprema ad avviso della quale "il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso ( anche se muro maestro ) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini ( e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva ), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro - ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi - e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale" (Cass. 27 ottobre 2003, n. 16097).
