La vertenza che ha interessato il Tribunale di Salerno (sentenza n. 5702 del 29 novembre 2024) concerne la pretesa creditoria avanzata dall'ex amministratore nei confronti del condominio per anticipazioni asseritamente sostenute dal medesimo nel corso del suo incarico ed in ragione dello stesso.
La decisione in commento affronta una querelle alquanto ricorrente nel contenzioso in ambito condominiale investendo il rapporto di mandato che si instaura con l'assunzione dell'incarico da parte amministratore con particolare riferimento al di lui dovere di puntuale rendicontazione annuale della gestione al quale deve adempiere tenendo conto del potere di decisione e controllo sulle spese riservato alla assemblea.
La trattazione dell'argomento in esame non può, dunque, prescindere da un'attenta disamina del disposto normativo di cui all'art. 1720 Cod. Civ., rubricato "spese e compenso del mandatario" unitamente ai consolidati principi espressi dalla Giurisprudenza in relazione alla valenza del bilancio consuntivo ed alle prove utili ed indefettibili per il riconoscimento di crediti dell'amministratore verso il condominio.
La vicenda
L'ex amministratore ha ottenuto decreto ingiuntivo contro il condominio avente ad oggetto la condanna al pagamento di presunti crediti per anticipazioni intervenute in occasione del suo mandato.
Il condominio ha promosso opposizione avanti al Tribunale contestando la legittimità dell'avversa pretesa all'uopo rilevando che non sussiste(va) alcuna prova scritta del credito ingiunto, formulando istanza di sospensione della provvisoria esecuzione del decreto emesso e chiedendo, nel merito, la revoca dello stesso.
L'ex amministratore si è costituito in giudizio sostenendo che il credito vantato risultava dalla situazione patrimoniale al 31 dicembre 2017 redatta dal nuovo amministratore e, anche, dalla approvazione del rendiconto ordinario di gestione per il periodo dal 01 aprile 2014 al 31 dicembre 2017, intervenuta con la delibera del 09 marzo 2018, con conseguente richiesta di rigetto della opposizione.
Il Giudice ha respinto l'istanza di sospensione e, previo deposito delle memorie ex art. 183. VI comma c.p.c. ha espletato interrogatorio formale del nuovo amministratore di condominio, per poi rinviare alla discussione orale della causa con termine per il deposito di note conclusionali.
Il Tribunale ha accolto l'opposizione per i motivi in appresso esposti.
Rapporto di mandato e spese
Sulla questione, è confacente premettere che qualora, come nel caso in esame, l'amministratore vanti un credito per esborsi in favore del condominio, occorre richiamare le disposizioni dettate per il contratto di mandato e, precisamente, l'art. 1720, comma I, Cod. Civ. il quale disciplina l'aspetto economico correlato ed in corrispondenza al quale «Il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state [2031] fatte, e deve pagargli il compenso che gli spetta [2756 comma 3, 2761 comma 2]».
A tal riguardo, è doveroso evidenziare che incombe sull'amministratore la prova delle anticipazioni effettuate per il pagamento di oneri di spettanza del condominio.
A conferma, l'indirizzo della Giurisprudenza è constante nell'affermare che «Il credito dell'amministratore di condominio per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio fonda, ex art.1720 cc, sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, sicché grava sullo stesso la prova degli esborsi effettuati, mentre spetta ai condomini (e quindi al condominio) - tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, nonché a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell'eventuale danno - dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita» (Tribunale Roma sez. V, 14/11/2023, n.16449).
L'amministratore è tenuto, quindi, a dimostrare che il versamento/pagamento a tale titolo è avvenuto con il suo patrimonio personale e, altresì, che detto credito è stato espressamente indicato e riportato nelle voci, attive e passive iscritte nel bilancio consuntivo.
Sul punto, è appropriato rammentare che il potere di spesa è attribuito esclusivamente all'assemblea del condominio la quale lo esercita con l'approvazione del bilancio consuntivo ove devono essere individuate e descritte esattamente la natura e la tipologia delle stesse sia in entrata che in uscita.
Invero, il bilancio consuntivo rappresenta un atto esplicativo e riepilogativo dell'attività di gestione resa dall'amministratore ed anche di tutte le operazioni eseguite nell'anno e deve essere sottoposto alla indefettibile ratifica della assemblea.
Ulteriormente, è opportuno ricordare che grava sull'amministratore il dovere di registrare ogni documento fiscale emesso a giustificazione delle spese sostenute, nonché ogni pagamento ricevuto, il tutto al fine di poter garantire il diritto di ogni condomino alla verificare delle rispondenza della sua condotta al mandato ricevuto.
Sulla scorta di quanto sopra, è di tutta evidenza che se non vi è una delibera di approvazione del rendiconto consuntivo, da cui, comunque, deve risultare l'esborso, l'eventuale anticipazione dell'amministratore non può configurare un credito certo, liquido ed esigibile.
Prova del riconoscimento del credito per il diritto al rimborso dell'amministratore
Preso atto delle norme e dei principi richiamati, nella fattispecie che ci occupa, dall'esame e valutazione della documentazione prodotta, la pretesa creditoria dell'ex amministratore è da ritenersi priva, ovvero carente, di idoneo supporto probatorio.
Diversamente da quanto affermato, in occasione della assemblea del 09 marzo 2018 non sono stati approvati i rendiconti di gestione dal 2014 al 2017, relativi agli anni del mandato ed incarico dell'ex amministratore e su cui il medesimo fonda la propria richiesta di pagamento, poiché in tale sede detta decisione risulta essere stata rinviata.
In conseguenza, non essendo intervenuta alcuna approvazione dei bilanci consuntivi redatti dall'ex amministratore, non vi è stato alcun riconoscimento del debito in favore del medesimo.
Nel corso del giudizio, è emerso, infatti, che detti rendiconti sono stati redatti dal nuovo amministratore ed il debito del condominio nei confronti del precedente amministratore non può essere meramente desunto o dedotto da eventuali disavanzi di cassa in assenza di prova degli esborsi sostenuti che, nell'ipotesi de qua, non è stata assolta.
Al contempo, l'approvazione dei rendiconti redatti ad opera del nuovo amministratore non assurge ad atto ricognitivo.
A sostegno, la Giurisprudenza di Legittimità ha più volte rappresentato e precisato che «Il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti dai prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e pertanto l'accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando invece all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore» (Cassazione civile sez. II, 28/05/2012, n. 8498).
Alla luce delle osservazioni ed argomentazioni esposte, la motivazione resa dal Tribunale di Salerno è conforme con i principi dettati in materia.
