La gestione degli oneri condominiali è spesso motivo di lite soprattutto quando la proprietà dell'immobile è oggetto di controversia.
Un caso tipico si verifica quando il promittente venditore dell'immobile posto in condominio ritiene di non essere più obbligato al pagamento delle spese condominiali in pendenza di un giudizio per inadempimento del preliminare nei confronti del promissario acquirente ex art. 2932 c.c. Il promittente venditore, pertanto, pretende di far valere l'esistenza del giudizio relativo al preliminare di vendita, in sede di opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti per oneri condominiali arretrati.
In tale ipotesi, giova chiedersi: Su chi grava il pagamento degli oneri condominiali oggetto di ingiunzione?
Può il condomino ingiunto far valere in sede di opposizione a decreto ingiuntivo la questione del trasferimento di proprietà ex art. 2932 c.c.?
Tali questioni sono state di recente affrontate dal Tribunale di Brindisi, con la sentenza n. 1050 del 10 luglio 2025.
Fatto e decisione
La società opponente impugnava un decreto ingiuntivo emesso su istanza del Condominio per il mancato pagamento di quote condominiali derivanti dal bilancio consuntivo 2019 e da quello preventivo 2020.
A fondamento dell'opposizione, l'attrice deduceva in giudizio l'inesistenza dell'obbligazione in ragione del trasferimento degli immobili ad altri soggetti per effetto di una sentenza ex art. 2932 c.c. tuttavia non ancora passata in giudicato.
Il Tribunale ha rigettato l'opposizione per tre motivi fondamentali: 1) per infondatezza ed irrilevanza delle eccezioni svolte dall'opponente rispetto al thema decidendum attinente unicamente alla verifica della dell'efficacia della delibera di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere, posta a fondamento del decreto ingiuntivo; 2) perché il trasferimento di proprietà tramite sentenza ex art. 2932 c.c. produce effetti solo dal passaggio in giudicato e non retroattivamente; 3) perché l'opponente era ancora nella disponibilità degli immobili negli anni relativi alle somme ingiunte.
Ha, tuttavia, revocato il decreto ingiuntivo in considerazione del parziale pagamento della somma ingiunta effettuato nelle more del giudizio.
Considerazioni conclusive
Con la sentenza in esame, il Tribunale di Brindisi ha ribadito due principi fondamentali:
- il preliminare di compravendita non trasferisce la proprietà del bene avendo ad oggetto la mera obbligazione di trasferire il bene stesso e la sentenza ex art. 2932 c.c. ha natura costitutiva e spiega la propria efficacia solo ex nunc, cioè dal momento del passaggio in giudicato, e non retroattivamente dalla data della trascrizione (cfr. anche Cass. civ. n. 29039/2008);
- Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo ex art. 645 cpc si può procedere solo alla verifica dell'esistenza e dell'efficacia delle delibere di approvazione delle spese e di ripartizione del relativo onere.
Il Tribunale ha implicitamente ricordato che il merito delle delibere emesse dall'assemblea di un condominio non è sindacabile in sede di opposizione ex art. 645 c.p.c., posto che il legislatore prevede uno specifico e tipico mezzo per l'impugnazione ai sensi dell'art. 1137 c.c.
L'opposizione avanzata dal condomino ingiunto avverso il decreto ingiuntivo emesso per il pagamento di oneri condominiali può riguardare la sussistenza del debito e la documentazione posta a fondamento dell'ingiunzione ovvero il verbale della delibera assembleare ma è inconferente se introduce una domanda di accertamento negativo del debito basata su fatti diversi come quelli relativi al trasferimento della proprietà del bene ex art. 2932 c.c.
L'articolo 2932 c.c. prevede che, se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie, l'altra parte può ottenere una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto non concluso. Si tratta di una sentenza costitutiva, che supplisce all'atto mancato e realizza il trasferimento del diritto, ma solo a condizione che sia passata in giudicato.
Secondo la giurisprudenza consolidata, e in particolare secondo quanto precisato dalle Sezioni Unite, l'effetto traslativo della proprietà derivante dalla sentenza ex art. 2932 c.c. si verifica solo con il passaggio in giudicato della pronuncia, momento a partire dal quale il promissario acquirente diviene proprietario e possessore.
Prima di tale momento, il promittente venditore conserva sia la proprietà sia il possesso del bene, precisando ancora la Cassazione che la sentenza ex art. 2932 c.c. produce effetti solo ex nunc, dal momento del passaggio in giudicato, e non retroattivamente dalla data della trascrizione.
Pertanto, fino a quel momento, il promittente venditore conserva la piena titolarità e disponibilità del bene (cfr., ex multis, Corte di Cassazione del 28 maggio 2024, n. 14885).
Ne deriva che fino a quando la proprietà dell'immobile non sia stata trasferita con efficacia definitiva, l'obbligo di contribuire agli oneri condominiali resta in capo al soggetto formalmente proprietario.
