In ambito condominiale, il marciapiede costituisce una parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., destinata prevalentemente al transito pedonale sicuro dei condomini. Ogni forma di occupazione da parte di singoli, che ne comprometta la libera fruibilità o ne alteri la destinazione, va valutata alla luce dell'art. 1102 c.c. A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Napoli (sentenza n. 6605 del 1 luglio 2025).
Vicenda e decisione
L'attore ha citato in giudizio il condominio, esponendo di essere proprietario dell'unità immobiliare situata al piano terra del caseggiato. L'appartamento dell'attore è dotato di un'area cortilizia e di un giardino di esclusiva proprietà, accessibili sia dall'androne del fabbricato, sia tramite due cancelli: uno adiacente all'ingresso principale e l'altro affacciato sul viale condominiale comune.
Il proprietario lamenta l'impossibilità di accedere liberamente alla sua proprietà con l'auto, a causa del parcheggio indiscriminato di veicoli da parte di altri condomini davanti al secondo cancello, cioè quello affacciato sul viale comune.
Nel tentativo di ovviare al problema, l'attore ha installato alcuni scivoli metallici per superare il cordolo del marciapiede e accedere al cortile con la vettura.
Tuttavia, l'amministratore ha richiesto la rimozione degli scivoli e ha negato l'uso carrabile del varco.
L'attore ha quindi deciso di chiedere al Tribunale di riconoscere il suo diritto di utilizzare il varco come accesso carrabile; di condannare il condominio alla rimozione del cordolo o, in alternativa, a consentire l'installazione di scivoli conformi alla normativa, per garantire un accesso comodo e sicuro alla sua proprietà.
Il ricorrente sostiene che il varco debba essere considerato funzionale all'accesso alla sua proprietà esclusiva, e che il condominio non possa impedirne l'uso, né ostacolarlo con parcheggi o barriere fisiche.
Il condominio, preliminarmente eccepiva l'incompetenza per materia del Tribunale in favore del Giudice di Pace ai sensi dell'art. 7, comma 3, n° 2 e dall'art. 23 c.p.c.; nel merito contestava la fondatezza della domanda di cui ne chiedeva il rigetto. Il Tribunale ha dato torto all'attore.
In via preliminare il giudice ha respinto perché infondata l'eccezione del convenuto di incompetenza del Tribunale per essere la materia devoluta al Giudice di Pace. Nel merito il Tribunale ha notato che la richiesta del condomino viola palesemente l'art. 1102 c.c.; il marciapiede, sul quale l'attore intende intervenire, è destinato per sua natura al transito pedonale sicuro.
L'uso dello stesso come accesso carrabile al cortile privato determinerebbe una modifica della sua destinazione funzionale, in contrasto con quanto previsto dall'art. 1117 c.c., che tutela le parti comuni dell'edificio. Tale trasformazione limiterebbe il diritto degli altri condomini di fruire liberamente del marciapiede, privandoli della possibilità di attraversarlo in ogni momento con la tranquillità che deriva dalla sua originaria funzione pedonale, escludente il transito veicolare.
Il giudice campano ha rilevato che l'utilità che il ricorrente intende trarre dal marciapiede non si limita ad essere più intensa o diversa rispetto a quella degli altri condomini, ma si pone in contrasto con la destinazione tipica del bene comune, che è quella di garantire il transito pedonale in condizioni di sicurezza.
L'uso carrabile richiesto, infatti, snaturerebbe la funzione originaria del marciapiede, compromettendo il diritto degli altri condomini di utilizzarlo liberamente e senza rischi. Inevitabile il rigetto della domanda.
Riflessioni conclusive
L'art. 1102 c.c. (applicabile al condominio in virtù del richiamo operato dall'art. 1139 c.c.), stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
La ratio della norma citata è quella di garantire, a ciascun condomino, il godimento della cosa comune, onde evitare che un bene, il quale, proprio per la sua particolare natura comune è destinato a soddisfare le esigenze di una pluralità di soggetti, possa essere goduto esclusivamente da taluni a discapito di altri (Trib. Santa Maria Capua Vetere 24 maggio 2024, n. 2165).
Il condomino può fare un uso più intenso della cosa comune; per stabilire se tale l'utilizzo sia consentito ai sensi dell'art. 1102 c.c. deve aversi riguardo non all'uso concreto fatto dagli altri condomini in un determinato momento (potendo gli stessi non avere - in un dato momento storico - le stesse esigenze del condomino che ha assunto l'iniziativa) ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (App. Messina 9 giugno 2025, n. 454). Sulla base di questo principio si è affermato che il proprietario di vani terranei di un edificio in condominio non può, perciò, eseguire modificazioni della pavimentazione e dell'arredo del marciapiede condominiale in corrispondenza dell'accesso al proprio locale per consentirne l'attraversamento con autovetture, qualora da tale utilizzazione della cosa comune risulti alterata la destinazione e sia impedito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Cass. civ., sez. VI, 06/05/2021, n. 11870; Cass. civ., sez. II, 18/02/1998, n. 1708).
Allo stesso modo la Cassazione ha confermato una sentenza di merito che aveva escluso la liceità della collocazione, da parte di un condomino, di scivoli permanenti sopra un marciapiede per permettere l'accesso di autovetture al locale ad uso negozio di sua proprietà, dal medesimo utilizzato come box auto, così cambiando la destinazione del marciapiede, avente per sua natura come funzione tipica quella di consentire il sicuro transito dei pedoni (Cass. civ., Sez. II, 07/06/2011, n. 12310).
Si noti che anche l'occupazione temporanea del marciapiede condominiale può costituire abuso, se impedisce l'accesso o l'uso da parte degli altri condomini (Cass. civ., sez. VI, 18/03/2019, n. 7618).
