Non di rado accade che il condominio venga condannato al risarcimento del danno da fatto illecito e che pertanto debba pagare una somma di denaro a favore del creditore danneggiato.
In tali casi ci si interroga se, per ottenere il pagamento, il creditore debba agire nei confronti dei singoli condòmini nei limiti della loro quota o nei confronti del singolo condomino per l'intero credito o ancora nei confronti del Condominio per l'intero credito vantato.
Per rispondere al quesito si passerà in rassegna una recente sentenza del Tribunale di Velletri n. 2217 del 2022.
Obbligazione risarcitoria gravante sul condominio? Vige il criterio di parziarietà. La vicenda
Un Condominio veniva condannato con sentenza emessa dal Tribunale di Velletri al pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento dei danni subiti dal proprietario di un appartamento a causa delle infiltrazioni di acqua e di umidità provenienti dal lastrico solare di proprietà comune.
Al fine di ottenere il soddisfo di quanto vantato, il creditore danneggiato notificava un atto di precetto con l'intimazione di pagamento dell'intera somma stabilita in sentenza ad una sola condomina del Condominio condannato.
La condomina intimata, con atto di citazione, si opponeva al precetto eccependo: la mancata preventiva escussione dei condomini morosi e del Condominio; la parziarietà dell'obbligazione per cui lei avrebbe dovuto rispondere pro quota e non per l'intero, sussistendo la solidarietà del singolo condomino solo in caso di responsabilità diretta dello stesso nella causazione del sinistro in concorso con il Condominio nonché la mancata preventiva notificazione del titolo e del precetto a tutti i condòmini.
Costituitosi in giudizio, il creditore intimante contestava, in primo luogo, l'assunto di parte opponente secondo cui un creditore non potrebbe agire esecutivamente nei confronti del singolo condomino se non dopo avere tentato di escutere il Condominio, pignorando per esempio i beni e i diritti di pertinenza di quest'ultimo; solo dopo essere rimasto insoddisfatto, il creditore potrebbe agire nei confronti dei singoli condòmini morosi e nei limiti comunque della loro quota.
Insomma, per l'opponente vi sarebbe solo una responsabilità pro quota con esclusione della solidarietà del condomino nei confronti dei debiti del condominio.
Al contrario, il creditore intimante sosteneva che nelle obbligazioni condominiali non vi sarebbe sempre e comunque una responsabilità pro quota dei condòmini, dipendendo l'applicazione del regime della solidarietà o meno dei condòmini dalla natura delle obbligazioni da adempiere.
Invero, a dire del creditore intimante, mentre per le obbligazioni condominiali in generale che hanno natura "contrattuale", dovrebbe applicarsi il principio della parziarietà dell'obbligazione - in base al quale ciascun condòmino risponde delle obbligazioni assunte dal Condominio limitatamente alla propria quota - per le obbligazioni risarcitorie nascenti da fatto illecito, quale è quella oggetto del precetto opposto, dovrebbe applicarsi il principio della solidarietà dell'obbligazione, a mente del quale ciascun condomino, salvo il diritto di regresso nei confronti degli altri obbligati in solido, risponde integralmente del risarcimento del danno, indipendentemente dalla sua quota di partecipazione al Condominio.
Da qui, la conseguenza che il creditore potrà mettere in esecuzione la sentenza direttamente nei confronti del condomino ritenuto maggiormente capiente, mentre quest'ultimo dovrà poi richiedere agli altri condòmini il rimborso di quanto pagato a titolo di risarcimento.
Per la difesa del creditore opponente, dunque, occorre sempre effettuare una distinzione tra obbligazioni contrattuali (per le quali il creditore può agire indifferentemente o nei confronti dei singoli condòmini nei limiti della loro quota dagli stessi dovuta, e con l'obbligo di escutere preventivamente quelli morosi, o agire nei confronti del Condominio per l'intero importo preteso) e le obbligazioni extracontrattuali (per le quali il creditore può indifferentemente agire esecutivamente nei confronti del singolo condomino per l'intero credito vantato oppure agire esecutivamente contro il Condominio sempre per l'intero credito vantato).
L'applicazione del regime di solidarietà sarebbe confermata, secondo il creditore intimante, dall'art. 2055 c.c. che prevede che se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.
Il creditore opposto eccepiva, altresì, l'infondatezza del motivo relativo alla necessaria preventiva notificazione di titolo e precetto a tutti i condomini. Per l'opposto, infatti, la regola della responsabilità solidale ex art. 2055 primo comma c.c. eviterebbe proprio l'azione del creditore contro tutti i debitori pro quota potendo procedere contro uno solo dei debitori solidali, senza dover andare a notificare titolo e precetto a tutta la moltitudine dei condomini.
Da qui anche l'infondatezza del successivo motivo di opposizione secondo cui la solidarietà sarebbe applicabile solo nell'ipotesi di responsabilità diretta del singolo condòmino nella causazione del danno.
Istruito documentalmente il procedimento, il Tribunale accoglieva l'opposizione dichiarando l'illegittimità dell'atto di precetto per la somma ulteriore rispetto alla quota di competenza della singola condomina intimata.
Vediamo le motivazioni della decisione.
Obbligazione risarcitoria gravante sul condominio? Vige il criterio di parziarietà. Il principio di diritto
Nel dichiarare l'illegittimità dell'atto di precetto nei confronti del singolo condomino per un credito gravante sull'intero condominio in virtù di una sentenza di condanna dello stesso, il Tribunale di Velletri ha ribadito un principio di legge sancito dall'art. 63 disp. att. c.c. per come novellato dalla Legge 220/2012, e ancor prima cristallizzato nella sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 9148 del 08.04.2008 secondo cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio hanno natura parziaria e non solidale.
Di seguito si riporta testualmente il principio della citata decisione delle Sezioni Unite: "in riferimento alle obbligazioni assunte dall'amministratore o, comunque, nell'interesse del Condominio, nei confronti di terzi - in difetto di una espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di una obbligazione avente per oggetto una somma di denaro e, perciò divisibile, vincolando l'amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in difetto di struttura unitaria del Condominio - la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà.
Per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del Condominio si imputano ai singoli componenti in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie".
La Legge 220/2012 ha dunque fissato i criteri che il creditore del Condominio deve seguire allorquando voglia intraprendere un'azione esecutiva.
Il vuoto normativo esistente in materia prima del 2012 ha comportato l'applicazione di principi elaborati dalla giurisprudenza sino alla citata sentenza a Sezioni Unite del 2008 che ha ribaltato il precedente orientamento giurisprudenziale.
Invero, prima della pronuncia a Sezioni Unite del 2008, la giurisprudenza considerava il vincolo contrattuale assunto dal Condominio come un'obbligazione solidale con la conseguenza che il debito del Condominio era esigibile per intero nei confronti del singolo condomino a prescindere dalla propria quota millesimale e dal versamento eventualmente effettuato dallo stesso.
Con la pronuncia a Sezione Unite n. 9148/2008, la Cassazione ha stabilito che la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà con la conseguenza che le obbligazioni assunte nell'interesse del Condominio si imputano ai singoli condòmini in proporzione delle rispettive quote.
La sentenza citata delle Sezioni Unite ha anche specificato che solo in difetto di una espressa previsione normativa che imponga il principio di solidarietà dell'obbligazione, la stessa deve ritenersi parziaria. In caso contrario, qualora l'obbligazione sia espressamente ritenuta solidale dalla norma di riferimento, il creditore potrà esigere l'intero importo anche nei confronti del singolo condomino.
Nel caso di specie, il Giudice ha ritenuto che nessuna norma configurasse in maniera espressa una responsabilità dei singoli condomini in relazione al tipo di obbligazione oggetto di vertenza ossia risarcitoria da atto illecito per carenza di diligenza nella manutenzione di un bene condominiale e non privato.
Come evidenziato dal Tribunale di Velletri, la ratio della norma novellata di cui all'art. 63 disp. att. c.c., è:
- di evitare la iniquità di situazioni come quella del giudizio in esame, in ordine alle quali il creditore dell'ente di gestione era libero di "scegliere" un qualsiasi condomino (magari titolare di una minima quota millesimale) per porgli a carico un pagamento unico e solidale;
- di responsabilizzare il condominio, che potrebbe essere aggredito in relazione ai beni mobili od immobili di cui dispone, prevedendo che la scelta di aggredire i patrimoni personali dei condomini sia limitata ad un adempimento parziario della obbligazione nonché ai condomini che non abbiano già ottemperato versando all'ente la quota da ciascuno dovuta della obbligazione, su richiesta dell'ente di gestione.
Per il Tribunale di Velletri, dunque, alla luce della novellata normativa e dei principi giurisprudenziali, non essendo ravvisabile alcuna responsabilità solidale tra il Condominio ed il condomino intimato, su cui grava una responsabilità solo parziale pro quota anche nei rapporti con i terzi creditori, ha dichiarato l'illegittimità dell'intimazione di pagamento contenuta nell'atto di precetto notificato alla singola condomina per l'intero importo dovuto dal Condominio, facendo salva la responsabilità della stessa per la sua quota millesimale.
