L'androne, in particolare, è uno degli spazi più sensibili del condominio. È il luogo di accesso all'edificio, rappresenta un elemento architettonico unitario e svolge una funzione essenziale per tutti i comproprietari.
Proprio per questo, ogni modifica che riguarda tale parte comune richiede una valutazione attenta: occorre capire se l'intervento del singolo si traduca in un uso più intenso consentito dall'art. 1102 c.c., oppure se finisca per alterare la destinazione della parte comune, creando un aggravio per gli altri o addirittura imponendo una servitù a favore di immobili estranei.
Una recente decisione del Tribunale di Oristano ha evidenziato che, quando il condomino realizza nuove aperture su parti comuni, non è affatto automatico qualificare l'intervento come illecito (sentenza n. 54 del 22 gennaio 2026).
La vicenda
Gli attori citavano in giudizio altri condomini sostenendo che, nel giugno 2021, i convenuti avevano aperto un varco sul lato sinistro dell'androne per collegarlo a un altro immobile di loro esclusiva proprietà, già dotato di un proprio ingresso autonomo sulla stessa via. Inoltre, facevano presente che, anni prima, i danti causa dei convenuti (i loro genitori) avevano realizzato un'ulteriore apertura sul lato destro dell'androne per collegarlo ad altro immobile di loro proprietà, anch'esso munito di accesso indipendente dalla strada pubblica.
Gli attori facevano presente che questi interventi erano stati più volte contestati senza ottenere alcun risultato. Gli attori sostenevano che le nuove aperture violavano le norme sull'uso della cosa comune, richiamando gli artt. 1102, 1120 e 1122 c.c. A loro avviso, le aperture avevano di fatto imposto una servitù di passaggio a favore di immobili estranei al condominio e compromesso il loro diritto di godere delle parti comuni. In ogni caso notavano che tali modifiche erano state realizzate senza alcuna autorizzazione da parte degli Uffici Pubblici competenti.
Per questo chiedevano al Tribunale che fosse dichiarata l'illegittimità delle opere, accertata l'inesistenza della servitù e ordinata la demolizione dei varchi con il ripristino dello stato originario, oltre al risarcimento dei danni.
I convenuti si costituivano negando che gli immobili (con diversi civici 31 e 35) fossero estranei al condominio, sostenendo invece che l'intero complesso (civici 31, 33 e 35), insieme ad altri locali al piano terra, costituiva da sempre un unico stabile condominiale. A supporto di questa tesi hanno richiamato un atto notarile e documentazione catastale, dalla quale risultavano già presenti le aperture oggi contestate. A loro dire, gli interventi del 2021 non avevano creato nuovi varchi, ma si erano limitati a ripristinare quelli originari.
Partendo da queste premesse, i convenuti hanno qualificato la loro condotta come un legittimo uso più intenso della cosa comune, pienamente consentito dall'art. 1102 c.c. e non soggetto al previo consenso degli altri comproprietari. Hanno quindi chiesto il rigetto integrale delle domande, con condanna degli attori alle spese di lite.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha dato ragione ai convenuti. Il giudice sardo ha notato come dagli atti sia emerso che l'edificio, in origine, era un unico stabile: un androne centrale al piano terra, una sola scala che portava ai due appartamenti del primo piano e, al piano terreno, tre magazzini con accesso diretto sulla strada, identificati dai civici diversi. Solo in un secondo momento questo immobile unitario è stato frazionato e venduto a proprietari diversi.
Come ha notato il Tribunale, questo frazionamento ha determinato la nascita del condominio: un edificio unico, trasferito in parti distinte a soggetti diversi, è diventato automaticamente un condominio senza bisogno di un atto formale. Le fotografie prodotte in giudizio hanno confermato questa ricostruzione, mostrando un fabbricato omogeneo nelle linee, nei materiali e nelle finiture, segno evidente della sua originaria unitarietà.
Alla luce di tutto ciò, il Tribunale ha notato che i locali dei convenuti sono parte integrante dello stesso edificio e rientrano pienamente nel condominio. Chiarito quanto sopra, il Tribunale ha escluso che le aperture collegassero unità immobiliari del caseggiato con immobili estranei.
Successivamente il giudice sardo ha evidenziato che le aperture realizzate dai convenuti nell'androne non hanno inciso in modo significativo sul diritto degli attori di utilizzare l'ingresso principale dell'edificio. I condomini, infatti, possono continuare a raggiungere senza alcun impedimento il portone del caseggiato e il loro appartamento al primo piano esattamente come avveniva in precedenza. Non è sostenibile, secondo il giudice sardo, neppure l'idea che quei varchi abbiano trasformato la funzione dell'androne. In ogni caso il Tribunale ha sostenuto che le aperture non hanno ridotto lo spazio disponibile per riporre le biciclette. (per un quadro generale sui limiti all'apertura di varchi nelle parti comuni si veda quando è possibile operare un'apertura nel muro del condominio e a quali condizioni)
Considerazioni conclusive
L'androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche dei proprietari di locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato diviso in proprietà individuali, per piani o porzioni di piano, e rappresentano, inoltre, il tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte o a vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura, a tetto o a terrazza.
Di conseguenza l'apertura nell'androne condominiale di un nuovo ingresso a favore dell'immobile di un condomino è legittima, ai sensi dell'art. 1102 c.c., in quanto, pur realizzando un utilizzo più intenso del bene comune da parte di quel condomino, non esclude il diritto degli altri di farne parimenti uso e non altera la destinazione del bene stesso (Cass. civ., sez. VI, 14/11/2014, n. 24295).
Allo stesso modo è legittima, e non costituisce spoglio, l'apertura praticata dal proprietario esclusivo di un locale terraneo con accesso diretto dalla strada, per accedere all'androne, in quanto diretto a utilizzare una parte dell'edificio da ritenersi comune, senza pregiudizio per gli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 22/05/2023, n. 14003).
Infatti, ai sensi dell'art. 1102 c.c., è legittima sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l'uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Trib. Napoli 28 ottobre 2025, n. 9779).
