Il Tribunale di Foggia, con la sentenza n. 2711 del 6 novembre 2023, ha ribadito quali sono i confini entro i quali l'assemblea condominiale può validamente deliberare. Nel caso di specie, è stata affermata la nullità della deliberazione che ha incluso, all'interno della contabilità condominiale riguardante i consumi idrici generali, anche gli appartamenti dotati di propri contatori autonomi e, quindi, serviti da condotta separata.
Fatto e decisione
Un condomino impugnava la deliberazione condominiale con cui erano stati inseriti, all'interno dei consumi idrici generali, anche quelli riguardanti alcune unità immobiliari che, però, il proprietario aveva provveduto da tempo a staccare dalla condotta idrica comune per dotarla di una autonoma, con tanto di contatori separati.
Il Tribunale di Foggia, con la sentenza in commento, ha accolto l'impugnazione dichiarando la radicale nullità della deliberazione impugnata.
Il giudice pugliese ricorda come le attribuzioni dell'assemblea condominiale riguardino la gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni dell'edificio, ma non dei beni che gli sono estranei in quanto riferibili a un singolo proprietario.
In sostanza, l'assemblea condominiale è abilitata ad adottare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, purché destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni.
Nel caso di specie, la totale autonomizzazione dell'attore in ordine al servizio idrico dei propri appartamenti - avvenuta con stipula di autonomo contratto - ha determinato il difetto di attribuzione assoluto in seno all'assemblea rispetto a consumi non riferibili alla compagine.
Poco importa, poi, che la delibera che esorbita dalle sue attribuzioni non incida negativamente sul condomino separato, ad esempio perché non gli addebita alcun costo.
Infatti, laddove l'assemblea delibera sulla gestione delle condotte idriche e delle relative spese nonché in ordine a riconoscimenti economici (quali rimborsi, ecc.), risulta comunque porre ad oggetto dell'ordine del giorno questioni accertate come fuori dalle sue attribuzioni.
Nel caso di specie, risultava incontestata nonché provata documentalmente l'esistenza di due diversi servizi idrici autonomi.
L'attore aveva installato, per ogni locale di sua proprietà, un autonomo contatore dell'acqua, per cui le bollette venivano emesse direttamente nei confronti del medesimo.
Lo stesso Ctu confermava l'esistenza di due linee idriche separate: una condominiale e una che serviva esclusivamente l'attore.
Secondo il giudice pugliese, il potere deliberativo dell'assemblea sussiste fin quando la stessa si mantenga all'interno delle proprie attribuzioni, ovvero deliberi in ordine a beni effettivamente comuni; ove l'assemblea straripi dalle attribuzioni ad essa conferite dalla legge, la deliberazione avrà un oggetto giuridicamente impossibile e, pertanto, risulterà viziata da difetto assoluto di attribuzioni.
Trattasi quest'ultimo di un vizio «che non attiene al quomodo dell'esercizio del potere ma all'an del potere stesso; esso non dipende dal cattivo esercizio in concreto di un potere esistente, ma dalla carenza assoluta in astratto del potere esercitato: in tali casi, la deliberazione non è idonea a conseguire l'effetto giuridico che si proponeva, risultando affetta da nullità radicale per "impossibilità giuridica" dell'oggetto».
Fatto e decisione
La sentenza del Tribunale di Foggia si pone nel solco tracciato dalla giurisprudenza di legittimità.
Secondo il pacifico insegnamento delle Sezioni Unite, «devono considerarsi nulle le deliberazioni dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, o con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, ed ancora quelle che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, nonché le deliberazioni comunque invalide in relazione all' oggetto.
Devono, invece, qualificarsi annullabili, ex art.1137 c.c., le deliberazioni con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, o in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, ed infine, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all' oggetto.
Il differente regime di invalidità assume particolare rilevanza, comportando l'assoggettamento della delibera censurata al termine di decadenza ex art. 1137 c.c. delle sole delibere annullabili» (7 marzo 2005, n. 4806, confermata successivamente da numerose pronunce dello stesso tenore).
