Nelle grandi città e non solo, l'agglomerato degli edifici e la vicinanza tra i fabbricati può favorire la presenza di servitù a vantaggio di alcuni fabbricati ed a carico di altri. Ad esempio, il costruttore, che su un medesimo terreno di sua proprietà ha costruito tre distinti edifici, potrebbe aver previsto una servitù di passaggio, pedonale e carrabile, a favore di uno dei palazzi ed a carico della via di un altro. Diversamente, infatti, l'edificio, cosiddetto dominante, avrebbe raggiunto la via pubblica con più difficoltà e, perciò, sarebbe risultato di minor pregio e meno appetibile commercialmente.
Anche nel caso esaminato dalla recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 14307 del 14 maggio 2026, si è discusso di servitù di passaggio. In particolare, in tale circostanza la lite nasceva tra due fabbricati limitrofi in Roma in merito all'accesso ad una certa via. Nello specifico il passaggio era stato regolato da uno dei due edifici installando un cancello e dotando i condòmini di telecomando di apertura e chiusura. All'altro palazzo, invece, era stato negato ogni accesso nonostante questi sostenesse di essere titolare di una servitù di passaggio pedonale e carrabile a carico della detta via.
Insomma, da queste circostanze è sorta una lite, giunta, almeno per ora, sino al terzo grado di giudizio allo scopo di dirimere ogni dubbio sui diritti delle parti in causa e, più precisamente, sulla servitù di passaggio a favore di uno dei due condomini.
Non ci resta, perciò, che approfondire quanto è accaduto in questa vicenda.
Actio confessoria servitutis: cosa significa?
Nella vicenda in esame, un condominio, ritenutosi titolare di una servitù di passaggio, pedonale e carrabile, a carico della via di un altro edificio, aveva citato in giudizio questo fabbricato, nella persona dell'amministratore, poiché era stato apposto un cancello, con tanto di telecomando e di pedissequi presidi metallici per regolare l'accesso pedonale, che impediva l'esercizio della servitù.
Pertanto, giuridicamente parlando, era stata esercitata un actio confessoria servitutis «Il titolare della servitù può farne riconoscere in giudizio l'esistenza contro chi ne contesta l'esercizio e può far cessare gli eventuali impedimenti e turbative. Può anche chiedere la rimessione delle cose in pristino, oltre il risarcimento dei danni (art. 1079 cod. civ.).
Ebbene, la domanda di accertamento della servitù e di rimozione degli impedimenti al suo esercizio apposti dal convenuto condominio, è stata accolta sia in primo grado che in secondo, per poi essere sottoposta al vaglio della Corte di Cassazione.
In particolare, in tale ricorso, la parte ricorrente ha insistito sull'aspetto probatorio della domanda. In altri termini, secondo il fabbricato che aveva ostacolato, col cancello, la servitù di passaggio in contestazione, il titolare del fondo dominante, cioè l'altro condominio, non aveva fornito la prova del proprio diritto.
Per questa ragione, il ricorso in Cassazione doveva essere accolto e la vicenda doveva essere rimandata al precedente ufficio giudiziario allo scopo di accertare, idoneamente, il presunto diritto di servitù della controparte.
Azione di accertamento della servitù di passaggio: la prova di questo diritto reale grava sull'attore
Con la decisione in esame, in tema di actio confessoria servitutis, la Corte di Cassazione conferma che deve essere il presunto titolare della servitù, cioè colui che propone questa azione, a dover comprovare il proprio diritto «sulla necessità di tale prova da parte dell'attore che abbia esercitato l'actio confessoria servitutis presumendosi il fondo, preteso come servente, libero da pesi e limitazioni Cass. 14.1.2017 n. 472; Cass. 8.9.2014 n. 18890; Cass. 1.7.2004 n. 12008)».
Nel caso specifico, invece, in entrambi i gradi di giudizio, tale prova non era stata fornita. L'accertamento operato dai magistrati di merito si era limitato ad escludere che la via in contestazione fosse privata «La sentenza impugnata ha poi fatto discendere dal difetto di prova della proprietà esclusiva di via Vigliena ad opera dell'appellante, in via automatica, la conferma dell'actio confessoria servitutis accolta in primo grado, in tal modo di fatto addossando all'appellante, originario convenuto, l'onere di provare la mancanza del titolo di servitù vantato dagli originari attori, anziché porre a carico dei medesimi l'onere di dimostrarne l'esistenza».
Per queste ragioni, il ricorso è stato accolto con rinvio alla Corte di Appello di Roma per la valutare se l'onere probatorio dell'originario attore è stato assolto correttamente.
Considerazioni conclusive
A proposito della cosiddetta actio confessoria servitutis, la prova del presunto diritto spetta al paventato titolare del diritto «l'azione "negatoria servitutis", diversamente da quella di rivendica e dalla "confessoria servitutis" è proposta quando l'attore, assume essere proprietario e possessore del fondo, chiedendone il riconoscimento della libertà contro qualsiasi pretesa di terzi. Di converso, con la seconda l'attore si afferma proprietario della cosa di cui però non ha il possesso, agendo contro chi la detiene per ottenerne, previo riconoscimento del suo diritto, la restituzione. Infine, con la terza l'attore dichiara di vantare sul fondo, che pretende servente, la titolarità di una servitù. Pertanto, sotto il profilo probatorio, nel primo caso egli deve dimostrare, con ogni mezzo ed anche in via presuntiva, di possedere il fondo in forza di un titolo valido, allorché, invece, agisca in rivendica deve fornire la piena prova della proprietà, dimostrando il suo titolo di acquisto e quello dei suoi danti causa fino ad un acquisto a titolo originario; da ultimo, nell'ipotesi di "confessoria servitutis", ha l'onere di provare l'esistenza della servitù che lo avvantaggia (cit. Cass. civ. sent. n. 472/2017)».
