Spesso, nei condomini, basta che un gruppo di proprietari ritenga di aver individuato un errore nella gestione dell'amministratore perché si arrivi immediatamente a chiedere la sua revoca. La percezione di una "grave irregolarità" diventa così il grimaldello per aprire un contenzioso, anche quando si tratta di scelte approvate dalla maggioranza assembleare o di semplici vizi che potrebbero essere contestati con i normali strumenti di impugnazione delle delibere. In merito a tale aspetto è interessante esaminare una vicenda decisa dal Tribunale di Monza (Decreto del 10 dicembre 2025).
La vicenda
Una condomina si rivolgeva al Tribunale per chiedere la revoca dell'amministratrice, che riteneva responsabile di gravi irregolarità. In primo luogo, la ricorrente sosteneva la nullità della delibera assembleare con cui erano stati approvati i lavori straordinari legati al cosiddetto "Super Sismabonus".
Secondo la condomina, mancava il fondo speciale obbligatorio previsto dall'art. 1135 c.c. e l'oggetto della delibera rimaneva indeterminato in quanto l'assemblea si era limitata ad autorizzare l'amministratore a sottoscrivere contratti di appalto e di direzione lavori, approvando un piano finanziario e fiscale generico, senza alcun preventivo dettagliato né ripartizione delle spese tra i condomini.
In secondo luogo, la condomina sosteneva che l'amministratrice avesse promosso un'azione monitoria basata su una delibera nulla, esponendo così il condominio a un contenzioso ingiustificato e ai relativi costi.
Infine, la ricorrente denunciava una gestione contabile e amministrativa carente: non venivano mai sottoposti all'assemblea né un preventivo dettagliato dei lavori, né un piano di riparto, né la costituzione del fondo speciale obbligatorio. L'amministratore, costituendosi nel procedimento camerale, sosteneva che il ricorso non poteva essere esaminato dal Tribunale. A suo avviso, la condomina non avrebbe dovuto rivolgersi direttamente al giudice per chiedere la revoca, senza prima verificare se in assemblea fosse possibile formare una maggioranza favorevole. In ogni caso l'amministratore respingeva tutte le accuse, rivendicando la correttezza del proprio operato e chiedendo che la domanda di revoca fosse rigettata.
La decisione
Il Tribunale non ha ritenuto fondati i motivi di revoca indicati dalla ricorrente. Secondo il giudice, non ogni errore nella gestione della cosa comune costituisce automaticamente una "grave irregolarità" ai sensi dell'art. 1129 c.c. A parere del Tribunale se il vizio della delibera può essere contestato con i normali strumenti di impugnazione, non si tratta di un comportamento tale da compromettere il rapporto di fiducia tra amministratore e condomini. Nel caso esaminato, le contestazioni riguardavano decisioni approvate dalla maggioranza assembleare, con delibere che non erano state annullate né dichiarate nulle.
Il giudice ha messo in rilievo che, in mancanza di un accertamento di illegittimità, non può quindi essere attribuita all'amministratore alcuna responsabilità, poiché egli si limita a dare esecuzione alla volontà dell'assemblea.
Il Tribunale ha aggiunto che, anche volendo seguire la tesi della ricorrente secondo cui l'invalidità della delibera costituirebbe di per sé causa di revoca giudiziale, la documentazione agli atti ha evidenziato l'infondatezza delle critiche della condomina. E' emerso che il condominio aveva deliberato lavori straordinari per il rifacimento delle facciate, usufruendo del bonus 90% e incaricando una società edile; in quella sede era stato conferito mandato all'amministratore di sottoscrivere il contratto, era stata deliberata la costituzione del fondo speciale e approvato un preventivo di spesa, con emissione delle prime rate; successivamente, però, l'assemblea aveva deciso di trasformare la precedente delibera, optando per il cosiddetto Super Sismabonus e imputando alla nuova gestione straordinaria le rate già emesse per il Bonus Facciate; infine, l'assemblea aveva autorizzato l'amministratore a sottoscrivere il contratto di appalto con la detta società, sulla base di progetto, preventivo e piano di riparto esaminati e condivisi con i condomini.
Alla luce di quanto sopra, il Tribunale ha osservato che, anche se davvero il fondo non fosse stato costituito, la delibera non poteva più essere considerata nulla, perché nel frattempo i lavori erano stati eseguiti, il consuntivo approvato dall'assemblea e il corrispettivo interamente pagato. In altre parole: la funzione del fondo è quella di garantire la copertura delle spese prima dell'avvio dei lavori. Ma se i lavori sono già stati fatti e pagati, costituire il fondo "a posteriori" non avrebbe alcun senso.
Considerazioni conclusive
Una condomina, con ricorso ex art. 1129 c.c., comma 11, si è rivolta al Tribunale per chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore per nullità della delibera assembleare che aveva approvato lavori straordinari senza costituire il fondo speciale obbligatorio. L'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4 effettivamente stabilisce che l'assemblea provvede "alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti". La ragione della suddetta norma è quella di garantire sia il terzo creditore, sia i condomini virtuosi. Invero, la costituzione del fondo speciale evita il rischio che i condomini virtuosi debbano sostenere la spesa anche per quelli morosi.
L'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4 imponendo l'allestimento anticipato del fondo speciale "di importo pari all'ammontare dei lavori", ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, "in base a un contratto", correlati alla contabilizzazione dell'avanzamento dei lavori, configura un'ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c. (Cass. civ., sez. II, 05/04/2023, n. 9388).
In ordine alla omessa costituzione del fondo speciale, la giurisprudenza ormai prevalente ritiene che l'approvazione di lavori straordinari senza la previa costituzione di un fondo speciale rende nulla la delibera assembleare (così, ad esempio, Trib. Bergamo 22 giugno 2023, n. 1348).
Quanto sopra non può essere applicato dopo l'esecuzione dei lavori straordinari, il consuntivo approvato dall'assemblea e il corrispettivo interamente pagato.
In altre parole la mancata costituzione del fondo speciale di cui all'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. non determina la nullità della delibera assembleare qualora i lavori siano già stati completamente eseguiti, la spesa sia già stata sostenuta e inserita nel consuntivo, e quest'ultimo sia stato approvato dall'assemblea (Trib. Napoli 25 luglio 2022, n. 7411). Nel caso esaminato, le lamentele della condomina riguardavano decisioni approvate dalla maggioranza e mai annullate o dichiarate nulle. Senza un accertamento di illegittimità, l'amministratore non può essere ritenuto responsabile, poiché si è limitato a eseguire la volontà dell'assemblea.
