Nomina dell'amministratore valida anche senza esame delle offerte alternative

Con sentenza del 13 gennaio 2025 (R.G. n. 54945/2022), il Tribunale di Roma ha respinto l'impugnazione della deliberazione assembleare con cui era stato riconfermato l'amministratore uscente, nonostante la presenza di ulteriori candidature e un precedente accordo raggiunto in mediazione che disciplinava alcune modalità di acquisizione delle offerte e di verbalizzazione.

La decisione si concentra su due profili ricorrenti nelle impugnazioni "a tema amministratore":

• (i) l'asserita compressione del diritto dei partecipanti di conoscere e discutere le offerte prima del voto;
• (ii) la dedotta nullità della nomina per mancata specificazione del compenso ai sensi dell'art. 1129, comma 14, c.c.

La vicenda

Quattro proprietari hanno impugnato la delibera assunta al punto relativo alla nomina dell'amministratore, lamentando che l'assemblea avesse riconfermato l'incaricato in carica senza procedere all'esame delle proposte presentate da altri candidati.

È stato richiamato un precedente accordo sottoscritto in sede di mediazione (verbale del 1° luglio 2021), che prevedeva - tra l'altro - l'inserimento all'ordine del giorno del punto "nomina dell'amministratore", l'assenza di votazioni "in alternativa" tra nomina e riconferma, la trasmissione delle offerte in busta chiusa, l'apertura delle buste solo in assemblea e una verbalizzazione analitica dei voti (favorevoli, contrari, astenuti) con indicazione dei millesimi.

Nella riunione del 14 marzo 2022, il verbale dava atto della presenza di più proposte e dell'apertura delle buste, ma riportava che le offerte non erano state esaminate; ciò, secondo i proprietari impugnanti, avrebbe impedito una scelta realmente consapevole, incidendo sul corretto svolgimento del procedimento assembleare.

È stata inoltre dedotta la nullità della nomina per violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c., assumendosi che non fosse stata sottoposta all'assemblea una proposta (o un preventivo) idonea a rendere conoscibile il compenso, né che tale documentazione fosse stata richiamata o allegata al verbale.

In via ulteriore, è stata avanzata domanda risarcitoria (danno patrimoniale e non patrimoniale) in relazione al presunto inadempimento dell'accordo di mediazione.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato integralmente le domande, escludendo sia un vizio procedurale idoneo a travolgere la delibera, sia la dedotta nullità della nomina ex art. 1129, comma 14, c.c.

Quanto alla mancata disamina delle offerte, la motivazione valorizza la formazione immediata della maggioranza a favore della riconferma, ritenendo non decisiva la sintesi del verbale:

"Né, comunque, può ravvisarsi un difetto di informazione o una violazione della procedura prevista dal momento che, sebbene il verbale sinteticamente riporti come " non esaminate" le quattro proposte cui fanno riferimento gli attori deve ritenersi che la maggioranza immediatamente intervenuta sulla riconferma dell'amministratore uscente rendesse superflua la discussione sulle altre come previsto dalla disciplina seguita in materia di adozione di provvedimenti assembleari".

Sul profilo del compenso, è stata ritenuta sufficiente - ai fini del requisito richiesto dall'art. 1129 c.c. - l'esistenza di un documento preventivamente trasmesso e poi prodotto in giudizio:

"Quanto alla violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c., il quale prevede la nullità della nomina dell'amministratore di condominio ove non sia specificato l'importo dovuto a titolo di compenso, il CP_1 ha depositato proposta del 28 febbraio 2022 e al fine di soddisfare il requisito della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell'art. 1129 c.c., è sufficiente l'esistenza di un documento preventivamente inviato , come chiarito dal CP_1 , da cui risulti il compenso richiesto".

In concreto, risultava in atti una proposta del 28 febbraio 2022 relativa ai compensi richiesti dall'amministratore riconfermato; su tale base è stata esclusa la nullità della delibera di nomina/rinnovo.

Quanto alla domanda risarcitoria collegata all'accordo di mediazione, la motivazione nega che, nel caso concreto, potesse configurarsi un inadempimento imputabile al condominio, affermando:

"Letto il verbale dell'assemblea impugnato e il verbale dell'incontro di mediazione del 1 luglio 2021 non è ravvisabile alcun inadempimento del condominio ex art. 1218 c.p.c. , norma peraltro non applicabile in sede di Condominio di edifici, difettando la natura sinallagmatica delle prestazioni".

Le spese sono state poste a carico dei proprietari impugnanti, con condanna in solido (Euro 4.000,00 oltre accessori).

I riferimenti giurisprudenziali

Nel ricostruire la questione della "nullità testuale" collegata alla mancata specificazione del compenso, la decisione richiama l'insegnamento di legittimità secondo cui, per la validità della nomina, occorre verificare la presenza di un documento idoneo a rendere conoscibile l'elemento economico: Cass. civ., 22 aprile 2022, n. 12927.

Quanto al versante informativo e al grado di analiticità richiesto in sede assembleare, resta ferma - sul piano generale e fuori dal perimetro dell'art. 1129 c.c. - la distinzione tra mancata allegazione dei documenti alla convocazione e concreta impossibilità di informarsi e partecipare consapevolmente: in questa prospettiva viene spesso richiamata Cass. civ., 29 gennaio 2004, n. 1544, in tema di adeguatezza dell'informazione assembleare e accessibilità della documentazione (principi che, tuttavia, vanno sempre calati nel caso concreto e nel contenuto dell'ordine del giorno).

Considerazioni conclusive

Il rigetto dell'impugnazione poggia su una valutazione essenzialmente fattuale: la sinteticità del verbale e l'indicazione "non esaminate" non sono state ritenute sufficienti a dimostrare un effettivo pregiudizio del processo deliberativo, una volta accertata la formazione immediata della maggioranza favorevole alla riconferma.

Il passaggio va letto in termini non generalizzabili: non discende una regola per cui le offerte alternative possano essere sempre accantonate senza conseguenze, ma piuttosto l'idea che l'invalidità richiede la dimostrazione di un vulnus concreto (ad esempio, l'impossibilità materiale di conoscere gli elementi essenziali delle proposte prima del voto, o anomalie tali da incidere sulla formazione della maggioranza) (per una rassegna sistematica su nullità e annullabilità delle deliberazioni condominiali si veda Nullità e annullabilità dopo le Sezioni Unite).

Sotto il profilo del compenso dell'amministratore, la motivazione valorizza l'esistenza di un documento "preventivamente inviato" da cui risulti l'importo richiesto, ritenendolo sufficiente ai fini dell'art. 1129 c.c. Si tratta di un punto che, sul piano operativo, suggerisce un accorgimento prudenziale: per ridurre l'area di rischio (specie nei rinnovi), è consigliabile che la delibera di nomina/rinnovo richiami espressamente il preventivo/proposta e che il documento sia conservato con modalità idonee a dimostrarne la messa a disposizione dei partecipanti.

Per un approfondimento pratico sul tema della specificazione del compenso, può essere utile: Nullità della nomina senza preventivo, con ricostruzione del principio sul documento e sul compenso.

Quanto alla domanda risarcitoria collegata all'accordo di mediazione, la motivazione esclude la riconducibilità della vicenda allo schema dell'inadempimento e richiama l'assenza di sinallagma. Sul piano redazionale, va segnalato che nel passaggio motivazionale viene indicato l'"art. 1218 c.p.c.": si tratta con ogni evidenza di un refuso, dovendosi intendere l'art. 1218 c.c. (responsabilità del debitore). La correzione è opportuna nella nota, fermo restando che nel virgolettato è stata mantenuta la formulazione testuale.

In chiave di compliance, due indicazioni emergono con maggiore evidenza:

• (i) quando l'assemblea deve nominare o rinnovare l'amministratore, la tracciabilità documentale del compenso (proposta/lettera/condizioni economiche) resta il presidio principale per prevenire contestazioni ex art. 1129 c.c.;
• (ii) se vi sono accordi di mediazione sulle modalità di voto e verbalizzazione, è opportuno che presidente e segretario ne diano atto in modo riconoscibile nel verbale, così da ridurre il margine tra "sintesi" e "omissione".

  Un ulteriore approfondimento pratico collegato ai requisiti di trasparenza può essere: Nomina e rinnovo senza specificazione analitica del compenso, con effetti anche sui crediti richiesti dall'amministratore.