Il contratto di mediazione, disciplinato dagli artt. 1754 e ss. c.c., prevede che il mediatore metta in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. Il diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c. sorge solo nel caso in cui l'affare sia effettivamente concluso grazie all'intervento del mediatore.
La recente decisione del Tribunale di Treviso del 5 dicembre 2025 ha ribadito che il proprietario che abbia conferito incarico di mediazione resta libero di accettare o meno una proposta d'acquisto, anche se conforme alle condizioni pattuite nell'incarico stesso. In assenza della conclusione dell'affare, al mediatore non spettano né la provvigione né un risarcimento del danno parametrato a tale importo, restando astrattamente configurabile - ove non escluso da specifica pattuizione - il solo rimborso delle spese vive ai sensi dell'art. 1756 c.c.
La vicenda
Una società immobiliare aveva chiesto la condanna della proprietaria al pagamento di € 27.816,00 (o altra somma ritenuta di giustizia) a titolo di risarcimento danni, sostenendo che la convenuta si fosse rifiutata di sottoscrivere una proposta d'acquisto relativa all'immobile oggetto dell'incarico di mediazione.
Secondo la ricorrente, la proposta era perfettamente aderente alle condizioni stabilite nell'incarico (prezzo fissato in € 380.000,00 e caparra di € 20.000,00), e il rifiuto della proprietaria avrebbe integrato un inadempimento contrattuale tale da giustificare il risarcimento richiesto, parametrato alla provvigione del 3% che l'agenzia avrebbe percepito da entrambe le parti in caso di conclusione dell'affare.
La proprietaria si era costituita contestando integralmente le pretese avversarie e deducendo, tra l'altro, di avere chiesto al mediatore - tramite email dell'11.9.2020 - di modificare il prezzo di vendita dell'immobile, domandando espressamente di "non porre in vendita l'immobile" prima del raggiungimento di una nuova valutazione condivisa. Lamentava che tale richiesta non fosse stata rispettata, sottolineando la mala fede del professionista e riferendo di avere subito pressioni per accettare un prezzo di vendita ritenuto troppo basso.
La decisione
In via preliminare, il Tribunale ha qualificato la domanda dell'intermediario come azione risarcitoria per asserito inadempimento dell'incarico di mediazione, e non come richiesta di pagamento della provvigione; di conseguenza, l'eccezione di prescrizione sollevata dalla proprietaria è stata rigettata, non trovando applicazione il termine breve previsto per il credito provvigionale.
La domanda risarcitoria della società immobiliare è stata integralmente rigettata, sulla base del seguente principio, tratto dalla giurisprudenza di legittimità e fatto proprio dal giudice trevigiano:
"Colui che dà incarico ad un mediatore è libero di concludere o meno l'affare, e poiché la provvigione spetta al mediatore solo in caso di conclusione dell'affare stesso, ne deriva che di nulla può dolersi il mediatore se il committente, avvalendosi, nel suo libero apprezzamento, della facoltà che la legge gli attribuisce, non addivenga a detta conclusione, avendo egli solo diritto, in tal caso, al rimborso delle spese ai sensi dell'art. 1756 cod. civ., non residuando, in capo al committente, alcun obbligo di risarcire i danni che il mediatore deduca di aver patito per non aver percepito la mediazione (rectius provvigione) del caso." (Cass. n. 5095/2006; Cass. n. 11244/2003; Cass. n. 9904/1998; Cass. n. 3368/1962).
Il giudice ha evidenziato che, anche nel caso in cui il mediatore abbia raccolto una proposta pienamente conforme alle richieste del cliente venditore, quest'ultimo resta comunque libero di accettarla o meno, senza per ciò solo incorrere in responsabilità contrattuale:
"...la condotta della convenuta non può ritenersi contraria a buona fede o inadempiente in quanto ella si è avvalsa di una facoltà, quella di rifiutare la proposta, riconosciutale dalla legge che altrimenti avrebbe comportato una restrizione inammissibile alla libertà contrattuale." (con richiamo espresso all'orientamento della Corte d'Appello di Milano n. 1909/2022).
Il Tribunale ha inoltre valorizzato le risultanze istruttorie, dalle quali emergeva che la proprietaria aveva tempestivamente comunicato via email al professionista incaricato l'intenzione di modificare (al rialzo) il prezzo dell'immobile, chiedendo espressamente "di non porre in vendita l'immobile" prima del raggiungimento del nuovo accordo sulla valutazione:
"...comunicazione e-mail che... risulta essere stata correttamente spedita all'indirizzo contenuto proprio nell'incarico di mediazione... e che costituiva la modalità corretta per comunicare un elemento di modificazione dell'accordo bilaterale."
Sotto il profilo della responsabilità, il giudice ha dato atto che "nel caso di specie non si ravvisa né una condotta scorretta da parte della cliente, né è individuato specificatamente il danno che sarebbe derivato alla ricorrente". È stato inoltre evidenziato che la proprietaria aveva da subito manifestato perplessità sul prezzo proposto dal mediatore - ritenuto troppo basso - e che quest'ultimo l'aveva convinta "nonostante le sue perplessità, ponendo in essere delle vere e proprie pressioni".
Quanto al profilo oggettivo della conclusione dell'affare, il Tribunale ha ricordato che "è necessario, peraltro, che tra le parti sia raggiunta l'intesa su tutti gli elementi di un accordo, non potendosene ravvisare, pertanto, la sussistenza là dove, raggiunta l'intesa solamente su quelli essenziali ed ancorché riportati in apposito documento, ancorché qui mancanti, risulti rimessa ad un tempo successivo la determinazione degli elementi accessori" (con richiamo a Cass. n. 14267/2006 e Cass. n. 11371/2010). Nel caso concreto tale intesa complessiva non è stata ravvisata.
Con riguardo al possibile rimborso delle spese ex art. 1756 c.c., il Tribunale ha chiarito che nulla è comunque dovuto all'agenzia, avendo quest'ultima contrattualmente rinunciato a tale ristoro nell'incarico di mediazione:
"Si ritiene... non possa essere riconosciuta una somma a titolo di rimborso spese ex art. 1756 c.c., avendo la parte ricorrente rinunciato a tale ristoro nell'incarico di mediazione."
I riferimenti giurisprudenziali
La decisione si colloca nel solco di un orientamento di legittimità ormai risalente, secondo cui il diritto alla provvigione sorge solo con l'effettiva conclusione dell'affare tra le parti messe in relazione dal mediatore, e il committente che scelga di non concludere l'operazione non è tenuto a risarcire al mediatore il mancato guadagno provvigionale, potendo essere dovuto, al più, il rimborso delle spese ai sensi dell'art. 1756 c.c.
In particolare sono state richiamate le pronunce della Corte di cassazione n. 5095/2006, n. 11244/2003, n. 9904/1998 e n. 3368/1962, nonché le sentenze n. 14267/2006 e n. 11371/2010, che sottolineano la necessità di un accordo completo su tutti gli elementi ritenuti essenziali dalle parti affinché l'affare possa dirsi concluso ai fini del diritto alla provvigione. È stato inoltre condiviso l'orientamento della Corte d'Appello di Milano, sentenza n. 1909/2022.
Considerazioni Conclusive
Dalla motivazione emerge chiaramente come, in assenza della conclusione dell'affare tra le parti messe in contatto dal mediatore, non siano dovute né la provvigione né somme a titolo risarcitorio parametrate ad essa, ferma restando - in via generale - la sola possibilità di riconoscere il rimborso delle spese ex art. 1756 c.c., salvo diversa pattuizione. Nel caso deciso, tale voce è stata esclusa in quanto il mediatore vi aveva espressamente rinunciato nell'incarico.
Il principio trova fondamento nella libertà negoziale garantita dall'ordinamento: nessuno può essere costretto a contrarre contro la propria volontà. La sola attività mediatoria non obbliga le parti alla stipula; solo quando vi sia prova certa dell'avvenuto accordo su tutti gli elementi essenziali (e su quelli accessori eventualmente voluti come necessari) l'affare può ritenersi concluso e può sorgere il diritto alla provvigione.
Se, una volta raggiunto un accordo completo - ad esempio mediante un valido contratto preliminare - una delle parti recede ingiustificatamente prima dell'atto definitivo, il diritto del mediatore alla provvigione resta, in linea di principio, integro.
Nella fattispecie esaminata non si sono verificati tali presupposti: la proprietaria aveva manifestato tempestivamente una diversa volontà negoziale rispetto al prezzo originariamente indicato, mediante comunicazione scritta ritenuta dal giudice idonea a modificare l'accordo bilaterale, e nessuna responsabilità le è stata imputata per avere esercitato tale facoltà nei limiti previsti dalla legge e dal contratto di incarico.
Il Tribunale ha, inoltre, sottolineato che "non si ravvisa né una condotta scorretta da parte della cliente, né è individuato specificatamente il danno che sarebbe derivato alla ricorrente", evidenziando così la totale carenza dei presupposti sia del diritto alla provvigione, sia di una pretesa risarcitoria autonoma.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
