Com'è noto, l'edificio, quando appartiene ad un unico soggetto, non si qualifica ancora come condominio, non essendovi proprietà individuali distinte.
Esso nasce con il primo atto di frazionamento, con l'attribuzione di una proprietà privata facente parte dell'edificio, a terzi. Il tutto può avvenire sia per atto tra vivi, sia per atto di morte.
Il condominio, a differenza della comunione, è dato dalla sommatoria di proprietà individuali che si assommano a proprietà comuni, mentre nella comunione vi è un unico bene di comproprietà degli interessati a cui spetta una quota ideale del bene.
A volte non è così facile comprendere se una certa proprietà individuale fa parte del condominio o no, soprattutto quando di fatto non ha legami fattuali ai beni e servizi comuni.
In questo senso può essere di aiuto l'atto costitutivo del condominio, che può dare specifiche definite sui beni comuni.
Ciò è quanto avvenuta nella decisione del Tribunale di Torre Annunziata del maggio 2024, n. 1295.
La fattispecie in esame è molto complessa. In prima battuta, la condomina propone impugnazione contro una certa delibera assemblare per ottenere la nullità o, in subordine, l'annullamento con vittoria di spese.
Essa rileva di essere proprietaria esclusiva delle unità immobiliari sita al terzo piano del palazzo con accesso pedonale attualmente distinto dal civico n. X.
Osserva che si tratta di parte di un unico fabbricato condominiale, costituito da un livello interrato, un piano terra e tre piani sovrastanti, ricomprende tra le parti comuni l'androne di accesso pedonale attualmente distinto dal. civico X ed altro androne distinto dal civico X, secondo lei rientranti nel condominio.
Specifica che dopo la morte dell'originario unico proprietario, il palazzo era giunto in comunione pro indiviso a due germani; che con atto di divisione si prevedeva che restassero in proprietà comune "il grande portone di entrata del vecchio palazzo X, lo androne coperto, il cortile interno, lo androne coperto che segue, e la zona di cortile che segue ancora... che dal detto secondo androne raggiunge il cancello di entrata nel fondo.
Resta pure in comune il cancello in ferro che chiude il varco di entrata nel fondo", pattuendosi inoltre che "ogni condividente ha il pieno ed assoluto diritto di entrata e di uscita, per accedere alla propria quota di terreno"; che nella proprietà di tale consistenza immobiliare erano subentrati nel tempo gli aventi causa dei germani, fino agli attuali condomini, tra cui l'attrice stessa, con susseguirsi del diritto in questione.
Viste queste premesse l'attrice critica l'assemblea in oggetto perché ha deliberato sui seguenti punti all'ordine del giorno "I costituzione formale del C1 dal civico X al civico n. X Approvazione. 2) nomina Amministratore e relativo compenso professionale sia per l'ordinaria che per la straordinaria amministrazione.
Approvazione. 3) mandato al nominato Amministratore di richiedere l'attribuzione dei Codice Fiscale del costituito Condominio presso l'Agenzia delle Entrate.
Deliberazione in ordine alla denominazione da conferire al C5/) Nomina di un tecnico qualificato per la redazione delle tabelle millesima/i. Delibera in ordine alle competenze da liquidare al predetto professionista.
Approvazione. 5) discussione in merito alle condizioni del fabbricalo e di eseguire interventi di manutenzione straordinaria sulle parti comuni.
Valutazione in ordine alla possibilità di beneficiare delle agevolazioni di cui alla Legge n. 160/2019 (Legge di bilancio 2020) bonus facciate".
L'attrice si oppone con l'impugnazione affermando che per il primo punto all'ordine del giorno l'assemblea ha deliberato nel senso di non considerare quali partecipanti del costituendo condominio i proprietari dei tre terranei ubicati al di sotto del terrazzo a livello del primo piano di esclusiva proprietà di altro condomino nonché la proprietaria del fondo retrostante, così deliberando la costituzione del condominio; per gli altri argomenti le osservazioni di mancanza del necessario quorum costitutivo, essendo interventi solo tre condomini, e stante l'impossibilità di individuare le quote di partecipazione al dei soggetti che avevano espresso voto favorevole.
Il condominio costituendosi eccepisce l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria; nel merito, contesta le osservazioni di parte attrice stante la natura meramente dichiarativa della delibera assembleare.
Infatti l'assemblea si era limitata a prendere atto di una situazione di fatto già esistente; quanto, poi, al motivo di impugnazione afferente al quorum costitutivo, ha evidenziato che essendo i condomini complessivamente quattro ed essendo presenti all'assemblea tre di essi, non vi era alcuna violazione e, infine, allegava che alcuni valori delle quote delle singole proprietà potevano essere specificata nel verbale, pur ancora in mancanza di tabella millesimale.
Stante l'istanza di riunione di quest'ultimo con altri procedimenti radicati dall'attrice, il tribunale ne ha disposto la riunione, visto il rispetto dei principi di connessione.
In particolare, in altro giudizio la condomina propone impugnazione avverso altra precedente delibera per far dichiarare l' invalidità della decisione assembleare per i punti 2 e 3 all'ordine del giorno (punto 2 redazione delle tabelle millesimali - approvazione dei coefficienti correttivi e di valutazione per procedere nella stesura delle tabelle millesimali; punto 3 lavori di manutenzione straordinaria da eseguire nel fabbricato sia per mancanza del quorum costitutivo sia per mancanza dell'individuazione delle quote di partecipazione).
Rileva poi che la delibera relativa all'approvazione dei coefficienti per le tabelle millesimali non era stata adottata all'unanimità e che la delibera assunta in ordine al terzo punto era invalida non potendo il condominio effettivamente accedere al bonus facciate a causa della presenza di diffusi abusi edilizi.
Per quanto concerne altro giudizio tra le parti, la condomina proponeva impugnazione avverso altra delibera.
Ne eccepiva l'invalidità su tutti i capi all'ordine del giorno per mancanza del quorum costitutivo e per mancata indicazione delle quote di partecipazione al condominio dei soggetti che avevano votato favorevolmente; inoltre, specificava che la delibera rispetto al punto 3 all'ordine del giorno era invalida non essendo stata assunta all'unanimità sebbene derogatoria del riparto delle spese previsto ex lege; sul punto 4 all'ordine del giorno (relativo all'approvazione delle lavorazioni necessarie per accedere al bonus facciate), ne eccepiva l'ulteriore invalidità della deliberazione, non essendo possibile accedere alle agevolazioni fiscali stante gli abusi esistenti.
Così ancora. Impugna altra delibera in merito al punto 1 (affidamento incarico per l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria alla ditta X s.r.l.) per non aver previsto contestualmente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori come statuito dall'art. 1135 co. 1 c.c.; ne eccepiva, ancora, l'invalidità in ordine alle decisioni assunte sul capo 2 e sul capo 3 dell'ordine del giorno (richiesta di compensi per prestazioni professionali connesse all'esecuzione dei lavori di manutenzione), avendo ricompreso tra i costi anche i lavori di natura privata che, invece, dovevano gravare sui singoli proprietari.
In entrambi detti giudizi, si è costituito il condomino contestando le domande attoree, previa valutazione della connessione esistente tra detto procedimento e quello afferente gli altri1; si costituivano altresì C3 e C2 - convenuti in giudizio - i quali eccepivano la propria carenza di legittimazione passiva e, in via subordinata, l'infondatezza della domanda, chiedendone l'integrale rigetto.
Esperita la mediazione obbligatoria con esito negativo, si arriva alla fase della decisione assegnando alle parti i termini ex art. 190 c.p.c.
In primo luogo il tribunale entra nel merito dell'asserito difetto di legittimazione passiva avanzata dai condomini C3 e C2 convenuti nei procedimenti menzionati.
Il tribunale ritiene l'eccezione è fondata.
Infatti, in entrambi i giudizi la attrice non ha inteso impugnare le tabelle millesimali ma le delibere per vizi afferenti alla validità delle stesse, dovendo essere unanimi e non a maggioranza. Denunciando vizi concernenti l'atto e la sua formazione, non vi è la legittimazione passiva dei condomini, essendo legittimato a resistere in giudizio il solo amministratore (cfr. Cassazione civile sez. II, 11/07/2012, n. 11757).
Nel merito, occorre analizzare in via principale l'impugnazione proposta avverso la prima delibera: l'attrice ha impugnato la deliberazione assunta dall'assemblea in ordine al primo punto all'ordine del giorno così rubricato ''costituzione formale del... Approvazione".
A parer suo, l'assemblea, a maggioranza, ha individuato le proprietà esclusive del condominio, deliberando nel senso di escludere talune unità immobiliari dalla compagine condominiale tra cui il fondo retrostante di proprietà della sig.ra m contrasto con quanto previsto nell'atto costitutivo del condominio, aggravandone le spese.
Il condominio ha eccepito che l'assemblea non ha escluso alcuna unità, ma si è limitata a prendere atto - con valore meramente dichiarativo - della situazione di fatto già esistente: le unità immobiliari che fanno parte del condominio sono unicamente quelle di proprietà dell'attrice, della germana, della madre di queste ultime nonché dei germani.
In alcun modo vi potrebbero rientrare le unità immobiliari menzionate dall'attrice perchè i tre terreni fanno parte di un autonomo fabbricato indipendente.
Ciò significa che l'accertamento incidentale dell'appartenenza delle unità immobiliari in oggetto (locali terranei e fondo retrostante) sono tra i beni di proprietà individuale di cui al condominio.
Peraltro non è potere assembleare dare qualifica di bene comune o individuale potendo ciascun condomino interessato far valere la conseguente nullità senza essere tenuto all'osservanza del termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c. (Cass. Sez. 2, 09/11/2009, n. 23687; Cassazione civile sez. II, 3I/08/2017, n. 20612; Cass. Sez. 2, 20/03/2015, n. 5657).
La Suprema Corte ha chiarito che nel giudizio di impugnazione di delibera assembleare ex art. 1137 c.c., questa questione può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell'atto collegiale ma privo di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli (Cassazione civile sez. II, 22/1 J/2021, n.35794; Cass. Sez. 2, 31/08/2017, n. 20612).
Per stabilire se siano sussistenti i presupposti per ritenere che un edificio rientri nel condominio, occorre fare riferimento al momento della nascita del condominio medesimo e verificare se, in tale momento, fosse sussistente un collegamento funzionale tra gli edifici.
Si osserva che il condominio, generalmente, sorge con il primo atto di frazionamento del l'edificio, in precedenza appartenente ad un solo proprietario, e dunque con il primo atto traslativo della proprietà dal quale emerga che le singole unità immobiliari appartengono a più soggetti e vi siano beni comuni (cfr. in tal. senso Cassazione civile sez. Il, 04/10/2004, n.19829).
L'attrice ha impugnato non le tabelle millesimali ma le delibere per vizi afferenti alla validità delle stesse; ha infatti dedotto che esse dovessero essere approvate all'unanimità e non a maggioranza. Denunciando, dunque, vizi concernenti l'atto e la sua formazione, si ritiene che non sussista la legittimazione passiva dei condomini, essendo legittimato a resistere in giudizio l'amministratore (cfr. Cassazione civile sez. II, 11/07/2012, n.11757).
Passando al merito, occorre analizzare in via principale l'impugnazione proposta avverso la prima delibera Con il primo motivo, l'attrice ha impugnato la deliberazione assunta dall'assemblea in ordine al primo punto all'ordine del giorno così rubricato ''costituzione formale del… Approvazione".
Ha dedotto che l'assemblea, a maggioranza, ha individuato l'ambito delle proprietà esclusive facenti parte del condominio deliberando nel senso di escludere talune unità immobiliari dalla compagine condominiale (i tre terranei ubicati al di sotto del terrazzo a livello del primo piano di esclusiva proprietà di altra condomina, nonché il fondo retrostante di proprietà della sig.ra m contrasto con quanto previsto nell'atto costitutivo del condominio, aggravando così il carico contributivo sulla stessa incombente alle spese comuni.
A fronte di tale doglianza, il condominio ha eccepito che l'assemblea non ha escluso alcuna unità immobiliare dalla compagine condominiale, ma si è limitata a prendere atto - con valore meramente dichiarativo - della situazione di fatto già esistente.
In particolare, a sostegno di tale assunto il condominio ha allegato che le unità immobiliari che ne fanno parte sono unicamente quelle di proprietà dell'attrice, della germana, della madre di queste ultime, nonché dei germani.
In alcun modo vi potrebbero rientrare le unità immobiliari menzionate dall'attrice in quanto: i tre terreni ubicati al di sotto della terrazza a livello del primo piano sono parte di un autonomo fabbricato che non presenta alcuna struttura portante in comune con il condominio convenuto, presentando anche una facciata diversa con autonome caratteristiche architettoniche; quanto al fondo retrostante, ha allegato che la sig.ra non vanta alcun diritto sull'androne del fabbricato e che ciò deve trarsi dalla scrittura privata intercorsa tra tra i due condomini interessati dove quest'ultima riconosceva "di non vantare alcun diritto di proprietà sulle corti e sul tratto che partendo dal portone in legno di accesso dal civico X dalla C1 a1 X passando per il primo androne coperto, prima corte scoperta, secondo androne coperto, cancello in ferro e seconda corte scoperta, raggiunge i11.fine il cancello in ferro, di antica fattura, di accesso alle, proprietà condominiale.
Dunque, l'analisi di detto motivo di impugnazione postula l'accertamento in via incidentale dell'appartenenza, o meno, delle unità immobiliari appena indicate (locali terranei e fondo retrostante) tra i beni di proprietà individuale rientranti nella compagine condominiale.
Deve osservarsi che non rientra nei poteri dell'assemblea ai sensi dell'art. 1135 c.c. quello di determinare a maggioranza l'ambito dei beni comuni e delle proprietà esclusive o ancora l'appartenenza, o meno, di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva ad un condominio edilizio, potendo ciascun condomino interessato far valere la conseguente nullità senza essere tenuto all'osservanza del termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c. (Cass. Sez. 2, 09/11/2009, n. 23687; Cassazione civile sez. II, 3I/08/2017, n. 20612; Cass. Sez. 2, 20/03/2015, n. 5657).
La giurisprudenza di legittimità ha anche chiarito che nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare ex art. 1137 c.c. in cui la legittimazione passiva spetta all'amministratore, tale questione può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell'atto collegiale ma privo di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli (Cassazione civile sez. II, 22/1 J/2021, n.35794; Cass. Sez. 2, 31/08/2017, n. 20612).
Per stabilire se siano sussistenti i presupposti per ritenere che un edificio rientri nel condominio, occorre fare riferimento al momento della nascita del condominio medesimo e verificare se, in tale momento, fosse sussistente un collegamento funzionale tra gli edifici.
Considerazioni conclusive
Si osserva che il condominio, generalmente, sorge con il primo atto di frazionamento del l'edificio, in precedenza appartenente ad un solo proprietario, e dunque con il primo atto traslativo della proprietà dal quale emerga che le singole unità immobiliari appartengono a più soggetti e vi siano beni comuni (cfr. in tal. senso Cassazione civile sez. Il, 04/10/2004, n.19829).
Nel caso di specie l'atto da cui nasce il condominio è la divisione ereditaria dove è letteralmente indicato che facevano parte del primordiale immobile gli immobili lamentati dall'attrice.
La giurisprudenza di legittimità ha precisato che, anche in mancanza di uno stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, l'ipotesi della "condominialità" non può essere esclusa, neppure per un insieme di edifici "indipendenti".
Lo si ricava ''dagli art. 61 e 62 disp. att. cod. civ., che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui «un gruppo di edifìci... si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifì.ci autonomi», pur quando «restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dell'articolo 1117 del codice): dal che si desume che è permessa la costituzione ab origine di un condominio a sé stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi, n impianti "condominiali"" (cfr. Cassazione civile sez. II- 18/04/2005, n. 8066 ; Cass. 28 ottobre 1995 n. 11276).
Nel caso di specie l'atto di divisione contempla numerosi beni come comuni del condominio, tra cui gli immobili per cui si discute.
Da ciò, dunque, consegue che i proprietari attuali di tali locali posti al di sotto del terrazzo a livello dell'appartamento del primo piano, sono contitolari dei suddetti beni appena indicati, che per espressa indicazione nell'atto di divisione restavano in proprietà comune tra i titolari delle unità immobiliari assegnate in proprietà esclusiva con tale atto di divisione.
Beni che, tra l'altro, rientrano tra quelli espressamente indicati tra le parti comuni dell'edificio nell'elencazione non tassativa di cui all'art. 1117 c.c. (portoni d'ingresso, anditi, cortili) ovvero beni destinati funzionalmente a servizio di tutte le unità immobiliari di proprietà esclusiva che compongono l'intero complesso immobiliare.
In definitiva, per le ragioni esposte, va dichiarata la nullità della delibera impugnata in ordine al primo punto all'ordine del giorno.
L'altra delibera impugnata per mancanza di quorum perché presenti solo tre mentre alla luce di quanto detto sopra il totale sarebbe otto condomini va anch'essa annullata, oltre a non riportare i millesimi di riferimento dei singoli.
Al pari delle altre delibere impugnate dalla condomina sempre per i medesimi motivi, per cui il tribunale le ha ritenute fondate.
Lo stesso valer per il mancato rispetto dell'art. 1135 comma 4 c.c., nell'attribuzioni di interventi straordinari senza la costituzione di un fondo speciale, come detta la legge.
La Suprema Corte con la decisione 25/05/2022, n. 16953, ha osservato la medesima delibera di approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di innovazioni provveda obbligatoriamente (e non più «se occorre») a costituire un preventivo fondo speciale di importo pari all'ammontare predeterminato dei lavori, ovvero, se sia così previsto dal contratto, un fondo pari ai singoli pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere. L'art. 1135, comma 1, n. 4 e.e., imponendo l'allestimento anticipato del fondo speciale "di importo pari all'ammontare dei lavori", ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo peri pagamenti man mano dovuti, "in base a un contratto", correlati alla contabilizzazione dell'avanzamento dei lavori, configura, pertanto, una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c.
