Modifica della facciata senza consenso assembleare, il Comune non può rilasciare il permesso di costruire in sanatoria

La facciata di un edificio condominiale rappresenta una parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. e, come tale, ogni intervento che ne comporti la trasformazione richiede il consenso dell'assemblea dei condomini. Il rilascio di titoli edilizi in sanatoria da parte del Comune, in assenza di tale consenso, si pone in contrasto con i principi consolidati sia in materia civilistica che amministrativa.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania, Sezione Quarta, con sentenza n. 1162 del 17 febbraio 2026, ha annullato il permesso di costruire in sanatoria rilasciato dal Comune per interventi realizzati su parti comuni dell'edificio condominiale senza il necessario assenso assembleare, ribadendo l'obbligo dell'amministrazione comunale di verificare la legittimazione del richiedente e l'esistenza del consenso dei comproprietari.

La vicenda

Una condomina aveva presentato al Comune una CILA per la "riapertura di n. 2 varchi di accesso su via Partenope, attraverso la demolizione dei parapetti esistenti e demolizione di una tramezzatura", trasformando due vani finestra in vani d'accesso prospicienti la pubblica via. L'immobile ricadeva in zona soggetta a vincolo paesaggistico e urbanistico.

Il Comune aveva rilasciato l'autorizzazione paesaggistica n. 35/2020; tale atto era stato impugnato dal condominio ma dichiarato inammissibile perché prodromico al titolo edilizio ("l'autorizzazione paesaggistica… non fosse ancora idonea ad incidere, in maniera lesiva, nella sfera giuridica del ricorrente", sent. n. 3822/2022).

A seguito della diffida presentata dal condominio per impedire il completamento dei lavori o ordinarne il ripristino, il Comune aveva annullato la CILA con provvedimento PG/2022/598101 del 4 agosto 2022 ("evidenziando rilevanti criticità nel progetto") e successivamente aveva ingiunto alla condomina il ripristino dello stato dei luoghi (disposizione dirigenziale n. 102/A/2023).

Nelle more del giudizio instaurato dal condominio per l'ottemperanza della sentenza che aveva accertato l'illegittimità del silenzio comunale sulla diffida (sentenza TAR Campania n. 3823/2022), il Comune rilasciava alla stessa condomina un permesso di costruire in sanatoria (D.D. n. 346/2025) per interventi volti al cambio di destinazione d'uso a commerciale e alla modifica della facciata.

Tale ultimo provvedimento veniva impugnato dal condominio, deducendo violazione ed elusione del giudicato nonché illegittimità per difetto assoluto di motivazione e istruttoria: secondo i ricorrenti mancava il consenso assembleare richiesto dall'art. 22 del Regolamento Edilizio comunale e dall'art. 1102 c.c., essendo state modificate parti comuni dell'edificio (facciata e bocche di lupo a servizio dei cantinati).

La decisione

Il TAR ha accolto i motivi aggiunti proposti dal condominio contro la determina dirigenziale che aveva rilasciato il permesso in sanatoria, annullando l'atto impugnato.

Nella motivazione si legge:

"Il Collegio è dell'avviso che tale argomento sia errato ed inconferente, in quanto la controinteressata ha realizzato un intervento che ha chiaramente modificato l'aspetto esteriore dell'intero immobile."

E ancora:

"Occorre ricordare… che occorre il consenso del condominio quando uno dei condomini intenda realizzare (o sanare) opere che modifichino la facciata dell'edificio."

Evidenziando inoltre:

"Il 'decoro architettonico' delle facciate costituisce bene comune dell'edificio e pertanto ogni lavoro che su di esso sensibilmente incide necessita dell'assenso dell'assemblea dei condomini…"

L'obbligo istruttorio gravante sull'amministrazione è stato così chiarito:

"I lavori edilizi da eseguirsi su parti indicate come comuni… devono essere preceduti dal previo assenso dei comproprietari… situazione questa che impone al Comune di accertare l'esistenza del consenso alla realizzazione da parte di tutti i condomini e quindi un preciso obbligo di istruttoria."

Sulla base delle risultanze documentali ("la stessa documentazione fotografica prodotta… dimostra chiaramente che le aperture per cui è causa erano finestre, al di sotto delle quali sono ben visibili le bocche di lupo rimosse") e della mancata produzione del titolo autorizzativo per le modifiche pregresse, il TAR ha concluso per l'illegittimità della sanatoria concessa senza verifica della legittimazione sostanziale della richiedente.

I riferimenti giurisprudenziali

Nella motivazione vengono richiamati i seguenti precedenti conformi:

• C.d.S., Sez. IV, 26 giugno 2012, n. 3772;
• C.d.S., Sez. IV, 10 marzo 2011, n. 1566;
• TAR Napoli, Sez. IV, 10 marzo 2011, n. 1566.

Tali arresti affermano che il consenso assembleare è necessario anche quando le innovazioni sulle parti comuni siano ritenute prive di rilevanza estetica dall'interessato o dall'autorità amministrativa: solo una diversa valutazione espressa dai condomini può escludere tale necessità.

Considerazioni conclusive

L'annullamento disposto dal TAR conferma un orientamento ormai consolidato secondo cui il rilascio di titoli abilitativi edilizi aventi ad oggetto parti comuni dell'edificio condominiale deve essere subordinato all'accertamento da parte dell'amministrazione comunale della sussistenza del consenso assembleare richiesto dalla legge o dai regolamenti locali.

L'obbligo istruttorio grava sull'amministrazione anche nei procedimenti volti al rilascio della sanatoria: la mancanza del consenso assembleare determina difetto assoluto di legittimazione sostanziale in capo al singolo proprietario richiedente rispetto alle opere sulle parti comuni. (per una ricostruzione generale dell'istituto del permesso in sanatoria)

L'indirizzo applicato trova fondamento sia nella normativa civilistica (artt. 1102 ss., art. 1136 c.c.), sia nella disciplina urbanistica locale (artt. 22 Regolamento Edilizio Napoli), oltre che nella giurisprudenza amministrativa citata nel provvedimento (Consiglio di Stato Sez. IV nn. 3772/2012; 1566/2011; TAR Napoli n. 1566/2011). In particolare:

• la facciata costituisce parte comune ex art. 1117 c.c.;
• le modifiche rilevanti devono essere deliberate dall'assemblea;
• l'autorità amministrativa non può prescindere dalla verifica istruttoria sul titolo legittimante interno tra privati;
• l'assenso assembleare è richiesto anche se le innovazioni sono ritenute "neutre" sotto il profilo estetico salvo diversa valutazione espressa dai condomini stessi.

L'orientamento risulta consolidato ma va ricordato che potrebbe trovare eccezioni solo ove vi sia una chiara manifestazione assembleare favorevole o laddove le opere siano riconducibili ad interventi meramente manutentivi privi d'incidenza sul decoro architettonico o sulla funzione delle parti comuni; circostanze non ravvisabili nel caso concreto. (per un diverso inquadramento della legittimazione del singolo rispetto alle opere su parti comuni strettamente pertinenziali si veda opere su parti comuni e autorizzazioni amministrative)

Sotto altro profilo va segnalata la coerenza tra la decisione adottata e i principi civilistici vigenti: nessun singolo proprietario può unilateralmente disporre delle parti comuni alterandone forma o destinazione senza previa deliberazione assembleare adottata secondo le maggioranze prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale.

Nessuna disposizione normativa sopravvenuta risulta aver superato tali principi alla data della decisione; eventuali prassi locali difformi sarebbero comunque recessive rispetto all'orientamento espresso dalla giurisprudenza amministrativa e civile qui applicata.

L'annullamento del permesso in sanatoria comporta dunque la necessità per l'amministrazione comunale - anche nei futuri procedimenti - di acquisire prova certa del consenso assembleare prima di assentire interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali.