In relazione agli impianti del condominio si può affermare che l'amministratore, oltre a doversi occupare delle richieste di intervento e di verifica degli stessi, provvede anche alla conservazione dei documenti relativi a detti beni comuni.
Del resto l'amministratore di condominio ha l'obbligo di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale che comprende il R.A.S. (Registro Anagrafe Sicurezza), fascicolo tecnico contenete tutti i dati relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio (certificazioni comprese). È possibile però che l'amministratore uscente non consegni questa documentazione al collega subentrato.
Quest'ultimo, però, non può tollerare tale situazione e deve attivarsi per recuperare i documenti mancanti, arrivando anche ad agire giudizialmente nei confronti del suo predecessore.
Sull'argomento sembra utile segnalare una recente vicenda presa in esame del Tribunale di Milano (sentenza n. 3881 dell'8 aprile 2024).
Fatto e decisione
Un condominio si rivolgeva al Tribunale per richiedere che fosse dichiarata la responsabilità dell'ex amministratore e, conseguentemente, lo condannasse al risarcimento di tutti danni per fatti/omissioni e carenze nella gestione condominiale.
La lite era sorta perché l'ex amministratore non aveva effettuato il passaggio di consegne alla conclusione del suo mandato; di conseguenza il condominio presentava ricorso ex art. 700 c.p.c., conclusosi con l'accesso forzoso presso lo studio dell'ex amministratore.
In particolare quest'ultimo, durante il passaggio di consegne, non aveva consegnato al nuovo amministratore le certificazioni obbligatorie, con la conseguenza che il collega subentrato era stato costretto ad assumere tutte le iniziative necessarie per regolarizzare la situazione.
Il condominio pretendeva dall'amministratore uscente il risarcimento per le opere di adeguamento ed aggiornamento degli impianti. Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Secondo il giudicante la mancanza di certificazioni impiantistiche - che ha costretto il condominio a predisporle ex novo - è stata causata dall'inerzia del convenuto, inerzia che ha legittimato la collettività condominiale ha richiedere il risarcimento dei danni subiti.
Il Tribunale ha perciò imputato all'amministratore uscente, quale mala gestio, la mancata attivazione per acquisire la documentazione relativa alle certificazioni degli impianti. Di conseguenza il Tribunale ha condannato l'ex proprietario, in via equitativa, al pagamento di € 1500,00 oltre interessi dalla domanda al saldo.
Lo stesso giudice, non accogliendo sul punto la richiesta dell'attore, non ha posto a carico del convenuto le spese per le opere di ammodernamento o aggiornamento degli impianti, non essendo, peraltro, il condominio stato sanzionato per tale motivo.
Il giudice milanese non ha posto a carico del convenuto neppure i costi, indicati dal condominio attore, relativi all'analisi della documentazione rinvenuta da parte del nuovo amministratore, così come la fattura emessa da quest'ultimo per la partecipazione al procedimento ex art. 700 c.p.c. o all'accesso presso gli uffici dell'ex amministratore, considerate spese comprese nel compenso annuo.
Considerazioni finali
La legge di riforma ha chiarito che grava sull'amministratore l'obbligo di conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione e riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio.
Il comma 8 dell'art. 1129 c.c. ha poi precisato che l'amministratore uscente, alla cessazione dell'incarico, è obbligato a consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa alla gestione condominiale.
L'obbligo di riconsegna in questione concerne tutti i documenti, di qualsiasi natura e provenienza, relativi alla gestione condominiale, anche se riferiti a segmenti temporali, atti e rapporti compresi nei bilanci consuntivi già approvati dall'assemblea.
Qualora il precedente amministratore sia inadempiente circa l'obbligo, posto dall'ottavo comma dell'art.1129, C.c., di consegnare, al nuovo amministratore, tutta la documentazione afferente alla gestione dell'ente condominiale, quest'ultimo potrà chiederne la consegna in via giudiziale e indipendentemente dal periodo di gestione al quale essi ineriscono.
Del resto l'amministratore di un condominio, alla cessazione del suo mandato, non può trattenere la documentazione in questione finché non sia rimborsato delle somme anticipate per conto del condominio, non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi (Trib. Roma 29 maggio 2023).
Se l'amministratore uscente vanta un credito, tra i due interessi contrastanti, cioè quello di conservare i documenti per far valere il credito e l'altro, dell'amministratore che gli subentra di acquisire la documentazione necessaria per la gestione condominiale, deve prevalere il secondo, essendo ben più grave il pregiudizio che può derivare alla gestione condominiale, il mancato possesso della documentazione originale.
Naturalmente, come è emerso dalla sentenza in commento, il condominio può anche chiedere il risarcimento del danno subito a causa dell'inadempimento dell'amministratore uscente.
Così è stato è stato condannato l'amministratore uscente di un caseggiato (che non aveva consegnato tutta la documentazione afferente alla cessata gestione condominiale) al risarcimento dei danni a favore del condominio liquidati in via equitativa nell'importo di € 15.000,00 (Trib. Milano, sez. XIII, 10 gennaio 2022, n. 448).
