Con sentenza del 5 gennaio 2026 n.90 il Tribunale ha dichiarato improcedibile l'impugnazione di una deliberazione assembleare proposta da una condomina, rilevando che la mediazione obbligatoria era stata avviata mediante invito notificato al precedente amministratore, già revocato giudizialmente per giusta causa, e non al nuovo amministratore nominato in sede giudiziaria. La decisione valorizza i presupposti della rappresentanza dell'amministratore e ribadisce che, in caso di revoca giudiziale per giusta causa, non opera la prorogatio imperii.
La vicenda
La proprietaria di un'unità immobiliare compresa nello stabile convenuto ha impugnato la deliberazione assembleare del 5 aprile 2023, chiedendone la declaratoria di nullità o, in subordine, l'annullamento per omessa convocazione.
A supporto della doglianza, è stata prodotta una comunicazione a mezzo PEC (18 aprile 2023) inviata all'amministratore allora in carica, con cui veniva segnalata la mancata ricezione della convocazione e richiesta l'indicazione dell'indirizzo utilizzato per l'eventuale inoltro dell'avviso.
In data 11 maggio 2023 è stata presentata istanza di mediazione presso l'organismo competente per ottenere la dichiarazione di "nullità e/o annullabilità" della deliberazione. L'invito al primo incontro (fissato per il 5 giugno 2023) risultava notificato al precedente amministratore, sebbene quest'ultimo fosse già stato revocato per giusta causa con provvedimento giudiziario dell'11 maggio 2023. Il precedente amministratore comunicava poi all'organismo di mediazione (29 maggio 2023) di non poter partecipare, rappresentando l'intervenuta revoca e riservandosi di comunicare il nominativo del nuovo amministratore, ma l'incontro non veniva differito e veniva redatto verbale negativo; il verbale veniva rilasciato il 28 giugno 2023.
Con atto di citazione datato 5 luglio 2023 veniva quindi introdotto il giudizio. In comparsa di risposta il condominio eccepiva, in via preliminare, la nullità o inesistenza dell'atto introduttivo e, in subordine, l'improcedibilità della domanda, deducendo che sia l'invito alla mediazione sia la prima notificazione della citazione erano stati indirizzati al precedente amministratore, ormai privo di poteri rappresentativi.
Dalla ricostruzione riportata in motivazione risulta, inoltre, che solo successivamente (18 ottobre 2023) l'atto di citazione e il decreto di fissazione d'udienza venivano notificati al condominio in persona del nuovo amministratore nominato giudizialmente nel luglio 2023.
Il condominio richiamava anche la successiva convocazione di assemblee (settembre e dicembre 2023), nelle quali sarebbero stati nuovamente sottoposti all'approvazione i consuntivi indicati dalla deliberazione impugnata, prospettando altresì una carenza di interesse in concreto alla coltivazione della lite.
La decisione È stata accolta l'eccezione preliminare d'improcedibilità, quale "ragione più liquida", con assorbimento del merito.
Il Tribunale ha rilevato che "è documentato e non contestato che l'invito alla mediazione è stato notificato dall'odierna attrice all'amministratrice di condominio già revocata con provvedimento del Tribunale di Napoli, per giusta causa, peraltro su ricorso della stessa [condomina]".
Muovendo da tale premessa, la sentenza richiama il principio - espresso dalla giurisprudenza di legittimità - secondo cui, "l'amministratore del condominio, che sia stato revocato dall'autorità giudiziaria per giusta causa rimane privo di poteri di rappresentanza del condominio, non operando nei suoi confronti la prorogatio imperii".
In particolare, viene citata Cass., Sez. 2, 8 luglio 2021, n. 19436, secondo cui "l'amministratore revocato dall'autorità giudiziaria è tenuto, ai sensi dell'art. 1713 c.c., a rendere il conto della sua gestione e a rimettere ai condomini tutto ciò che ha in cassa (…) ancorché non operi, in tal caso, alcuna 'perpetuatio' o 'prorogatio' di poteri in capo ad esso".
Viene poi richiamata Cass., n. 6555/2020 (in motivazione), nella parte in cui chiarisce che la continuità delle funzioni dell'amministratore è ammessa per esigenze di continuità dell'organo stabile e necessario, anche in caso di scadenza, dimissioni o mancato rinnovo, "salvo che sia stato revocato per giusta causa".
Nel caso concreto, la revoca per giusta causa era certamente conosciuta dalla condomina, essendo parte nel relativo giudizio; per questa ragione il Tribunale ha affermato che "il procedimento di mediazione instaurato avrebbe dovuto essere sospeso e ben avrebbe potuto essere instaurato nei confronti del nuovo amministratore di condominio", nominato giudizialmente nel luglio 2023.
Ne è conseguita la declaratoria di improcedibilità: "la domanda va rigettata in quanto improcedibile", con compensazione delle spese "stante la non univocità della giurisprudenza in merito".
I riferimenti giurisprudenziali richiamati
- Cass., Sez. 2, 8 luglio 2021, n. 19436: esclusione della prorogatio imperii in caso di revoca giudiziale per giusta causa.
- Cass., n. 6555/2020 (in motivazione), con i precedenti ivi elencati: continuità funzionale dell'amministratore (scaduto/dimissionario/non rinnovato) in ragione della necessità dell'organo, con espressa esclusione dell'ipotesi di revoca per giusta causa.
Considerazioni conclusive
Nelle controversie condominiali soggette a mediazione obbligatoria quale condizione di procedibilità, l'invito deve essere indirizzato al soggetto che, al momento dell'avvio della procedura, è effettivamente titolare dei poteri di rappresentanza del condominio.
La pronuncia ribadisce che, in caso di revoca giudiziale per giusta causa, l'amministratore revocato resta privo dei poteri rappresentativi, non potendosi invocare la prorogatio imperii; ciò spiega perché, nel caso deciso, l'invito alla mediazione notificato al precedente amministratore sia stato ritenuto inidoneo a soddisfare la condizione di procedibilità.
Resta significativo che la compensazione delle spese sia stata giustificata con la "non univocità della giurisprudenza": il passaggio, letto in aderenza alla motivazione, segnala che l'esito può dipendere in modo decisivo dalla ricostruzione fattuale (in particolare: conoscenza della revoca e concreta individuabilità del legittimato a ricevere l'invito) e non da un automatismo sganciato dalle circostanze del caso.
Nel caso specifico, infatti, la decisione valorizza due elementi: da un lato, la revoca per giusta causa già intervenuta; dall'altro, la certezza della relativa conoscenza in capo alla condomina (parte del giudizio di revoca). In tale perimetro, il Tribunale ha ritenuto che la mediazione "avrebbe dovuto essere sospesa" e che "ben avrebbe potuto essere instaurata" nei confronti del nuovo amministratore, nominato giudizialmente nel luglio 2023.
Operativamente, la pronuncia conferma l'esigenza di verificare, prima dell'invio dell'istanza o dell'invito in mediazione, chi sia l'amministratore effettivamente in carica e se vi siano vicende (revoca giudiziale, nomina giudiziale) idonee a incidere sui poteri rappresentativi; tale verifica diventa decisiva soprattutto quando la parte abbia conoscenza diretta delle vicende interne (come accade, tipicamente, nei procedimenti di revoca promossi da un condomino).
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
