È risaputo che la "convivenza" in condominio comporta il dovere di rispettare le regole del buon vivere civile unitamente alla adozione di un animus indulgente sulle condotte altrui se non eccedono la normale tollerabilità.
Nella pacifica consapevolezza e conoscenza dei principi e contegni richiamati, i condomini non si esimono da litigi e contrasti connotati da censure reciproche, sia per quanto concerne le contestazioni sull'uso illegittimo di parti comuni che per l'adozione di comportamenti che compromettono il godimento delle singole proprietà per immissioni di diversa tipologia e natura (sonore, odori).
La controversia che interessa la sentenza emessa dal Tribunale di Latina (sentenza n.135 del 21 gennaio 2025) attiene alla domanda avanzata dal condominio, nella persona dell'amministratore, contro il conduttore di un immobile ad uso commerciale posto al piano terra dell'edificio per accertare e sentir dichiarare l'estinzione del diritto d'uso sul marciapiede attiguo allo stesso con conseguente ordine di rimozione di qualunque bene ivi collocato, la cessazione delle turbative relative alla immissione di rumori e condanna al risarcimento dei danni subiti.
La questione del contendere sollevata interessa, dunque, il preteso illegittimo uso di parti comuni in danno degli altri condomini e le molestie derivanti da comportamenti in pregiudizio della tranquillità degli altri abitanti nel condominio.
I profili giuridici oggetto di disamina investono, quindi, la disciplina normativa afferente al diritto di uso ed alla sua estinzione, alla individuazione delle parti comuni di cui all'art. 1117 Cod. Civ., ove il legislatore ha enucleato un elenco meramente esemplificativo delle stesse, ai fini della presunzione di condominialità «se non risulta il contrario dal titolo», nonché l'art. 844 Cod. Civ. afferente alla problematica delle immissioni.
Tanto premesso, è di tutta evidenza come nella fattispecie in esame si renda doverosa una scrupolosa ricostruzione dei titoli di proprietà e degli atti di provenienza per avere contezza delle reali ed obiettive intenzioni manifestate dalle parti ed una indagine sulla attendibilità delle circostanze poste a fondamento delle pretese molestie, tenuto conto delle prove esperite ed emerse nel corso del giudizio.
La vicenda
A sostegno delle promosse domande il condominio ha riferito che nell'atto di acquisto del fondo commerciale posto al piano terra era stato concesso l'uso del marciapiede verso est e nord con con espresso divieto di alterarne la destinazione.
Sul punto, il condominio ha rilevato che, essendo deceduti gli originari acquirenti, detto diritto si era estinto.
Parimenti, l'attore precisava che la figlia dei già proprietari aveva concesso in locazione detto fondo ad una impresa la quale ivi svolgeva attività di caseificio occupando il marciapiede de quo con più e diversi oggetti (bidoni, attrezzature, mobili etc) e, anche, motocicli, impedendone di fatto l'uso agli altri condomini.
Ulteriormente, il condominio manifestava che la predetta attività pregiudicava la tranquillità di tutti gli abitanti dello stabile, anche nelle ore notturne, a causa dei rumori provenienti dai macchinari, dalle attrezzature e dal "vociare" del personale e clienti.
Esperito senza esito il tentativo di mediazione, il condominio era stato costretto, suo malgrado ad introdurre la vertenza avanti al Tribunale nei confronti del caseificio, quale conduttore del fondo.
Si è costituito in giudizio il caseificio convenuto contestando le pretese avanzate dal condominio e, in particolare, l'occupazione illegittima del marciapiede, all'uopo chiamando in manleva la proprietaria/locatrice in quanto il mancato uso di detta area avrebbe comportato una diminuzione del godimento della cosa locata.
La proprietaria del fondo si è costituita muovendo più eccezioni e, nel merito, rilevava che il diritto di utilizzo del marciapiede doveva intendersi quale costituzione di servitù.
Nelle more del procedimento, il fondo veniva rilasciato dal conduttore, per cui era cessata, parzialmente, la materia del contendere.
Espletata ampia istruttoria, anche mediante l'escussione di testimoni, il Giudicante ha rigettato la domanda per i motivi di seguito esposti.
Diritto d'uso
In via preliminare appare utile ricordare che, seppur compreso nell'ampia categoria dei diritti reali, il diritto d'uso ha natura personale in rispondenza al principio secondo cui "usus non potest a persona separari" (l'uso non può distinguersi dalla persona) e durata temporanea, per cui è strettamente collegato alla persona del titolare.
Invero, anche a ritenere applicabile l'art. 979 Cod. Civ., dettato in tema di usufrutto, il diritto d'uso non può essere superiore, ovvero eccedere, la vita di colui in favore del quale è stato concesso.
Per tale motivo, ed in ragione del fatto che i titolari del richiamato diritto sono deceduti, il diritto di uso si è estinto al verificarsi di tale evento non potendo assumersi una successione nello stesso.
Presunzione di condominialità del marciapiede ex art. 1117 Cod. Civ.
Ferme le osservazioni riportate, è appropriato rammentare che, in ordine alla presunzione di condominialità dei beni individuati dall'art. 1117 Cod. Civ., la norma ne prevede una elencazione esemplificativa precisando che <Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo>.
Ne deriva che, la presunzione di condominialità può essere superata dalla esternazione di una diversa determinazione o intendimento contenuta nel titolo di provenienza ragione per cui, nella trattazione delle liti che interessano l'argomento, non si può prescindere da una attenta lettura ed analisi delle clausole convenute negli atti di trasferimento e dalla valutazione della funzione e destinazione che la parte comune de qua riveste.
Posto ciò, nel caso in esame, è confacente rilevare che il condominio non ha assolto l'onere probatorio sul medesimo gravante, poiché sulla base delle pattuizioni e clausole contenute nell'atto di compravendita con il quale è stato venduto il fondo, il marciapiede non è indicato quale parte comune e non può costituire, per l'effetto, bene condominiale.
Ebbene, come riconosciuto da orientamento costante della Giurisprudenza <La presunzione della natura condominiale di alcuni beni sancita dall'art. 1117 c.c. (che elenca, peraltro in modo non tassativo, i beni oggetto di proprietà comune dei condòmini) è superata solo se venga fornita prova di un titolo di acquisto contrario, da cui risulti escluso il bene dalla comunione, che si identifica con il primo atto di trasferimento dell'unità immobiliare del fabbricato originario ad un soggetto diverso> (Corte appello Catanzaro sez. I, 14/07/2022, n.841).
In ragione di tale principio, se un bene, in astratto qualificabile quale parte comune, è oggetto di riserva di proprietà del venditore, come nell'ipotesi che ci occupa, è chiaro l'intervenuta manifestazione di esonero di tale bene dalla presunzione di condominialità.
Pertanto, risultando evidente che il marciapiede è stato escluso dalle parti comuni dell'edificio, come si evince dal contratto depositato in atti, il condominio non può vantare alcuna pretesa su di esso, non essendone proprietario.
Da tale assunto, ne consegue, inevitabilmente, la carenza di legittimazione attiva del condominio.
Tale circostanza, comporta, altresì e necessariamente, il rigetto di tutte le altre pretese azionate.
Alla luce di quanto sopra, la decisione del Tribunale non può che ritenersi pienamente conforme al diritto ed ai principi illustrati in materia.
