Si definisce condominio minimo quel complesso immobiliare di cui sono titolari soltanto due soggetti e dove esistono delle parti comuni (facciate, fondamenta, copertura, etc).
Trattasi di una circostanza particolare dove, per gestire le componenti di cui all'art. 1117 cod. civ., alle volte, ogni iniziativa più opportuna diventa difficile da adottare. Trattandosi, infatti, di dover decidere in due, come è facile intuire, non è possibile formare una maggioranza, ma è necessario ricorrere all'unanimità.
Per cui, in caso di disaccordo, ad esempio per eseguire delle riparazioni straordinarie oppure per accedere alle agevolazioni fiscali del momento in tema di ristrutturazioni edilizie, l'impasse è inevitabile.
Ebbene, in tema di manutenzione straordinaria e di incentivi fiscali nel condominio minimo, come occorre procedere?
Si è discusso di questo argomento nella recente sentenza del Tribunale di Benevento recentemente emessa il 27 giugno 2025. In tale vicenda, si sono scontrati i proprietari di una villetta bifamiliare in merito all'accesso al cosiddetto Superbonus ritenuto necessario per riqualificare l'immobile e le parti comuni del medesimo. A detta di uno dei proprietari, l'altro non voleva aderire ad alcuna agevolazione.
Per questo motivo era stato invitato a comparire nel procedimento d'urgenza che era stato avviato per ottenere, giudizialmente, l'autorizzazione a procedere con i lavori e con l'accesso all'incentivo fiscale.
Perciò, come ha risolto ogni conflitto il Tribunale di Benevento? Non ci resta che scoprirlo.
Amministrazione dei beni in comunione: cosa fare per legge in caso di impasse?
In tema di comunione dei beni, esiste una disposizione specifica che indica la soluzione da adottare nel caso in cui non si formi una maggioranza sulle decisioni più importanti.
Sto parlando dell'art. 1105 cod. civ., secondo il quale, in caso d'impasse, è possibile ricorrere all'autorità giudiziaria affinché questa adotti i provvedimenti più opportuni, eventualmente nominando a tale scopo un amministratore del bene in comunione «Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore».
Ebbene, se osserviamo attentamente questa disposizione del Codice civile, pare facile dedurre che si tratti di una norma che si adatta proprio al caso del condominio minimo, cioè all'ipotesi in cui il semplice disaccordo tra i due soli proprietari dell'edificio blocca ogni iniziativa per la gestione della cosa comune.
Non per niente, infatti, è pacifico in giurisprudenza che questo articolo sia applicabile anche al condominio minimo e che occorra ricorrere a questo procedimento per superare l'impasse determinato dall'assenza d'unanimità nelle decisioni da adottare nell'interesse comune.
Condominio minimo: come procedere in caso di disaccordo?
Nella vicenda oggetto della sentenza in commento, per i lavori da eseguire e per non perdere le agevolazioni fiscali al riguardo, di fronte al disaccordo espresso dal vicino, l'altro proprietario della villetta era ricorso al Tribunale, in via cautelare ex art. 700 cpc, affinché adottasse, d'urgenza, il provvedimento più opportuno nell'interesse comune. Ebbene, il Tribunale di Benevento ha dichiarato inammissibile il ricorso.
L'ufficio campano ha, quindi, ricordato che nell'ipotesi di un condominio minimo, il procedimento a cui ricorrere in casi come questo è quello indicato dall'art. 1105 cod. civ., anche se si tratta di una disposizione prevista in tema di comunione «Ed invero è unanime l'orientamento della giurisprudenza secondo il quale al condominio minimo, costituito di due soli condomini di un edificio, è applicabile l'art. 1105 c.c. (vedi Cassazione civile n. 16075/2007)».
Pertanto, per procedere ad un intervento di manutenzione straordinaria in un condominio minimo, la prima cosa da fare è convocare l'assemblea a cui parteciperanno i due proprietari. Dopodiché, appurato il disaccordo tra i partecipanti oppure verificata l'assenza di uno dei condòmini, vista l'impossibilità di raggiungere l'unanimità sull'argomento, sarà necessario ed inevitabile ricorrere all'autorità giudiziaria.
Quest'ultima, quindi adotterà i provvedimenti che riterrà più opportuni nell'interesse comune «L'assemblea del condominio minimo, agli effetti dell'art. 1136 c.c. si costituisce regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e delibera validamente soltanto con decisione "unanime" di ambedue i comproprietari; ove, invece, non si raggiunga l'unanimità, o perchè l'assemblea, in presenza di entrambi i condomini, decida in modo contrastante, oppure perchè, alla riunione - benchè regolarmente convocata - si presenti uno solo dei partecipanti e l'altro resti assente, è necessario adire l'autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c. ( Cassazione sez. unite 31.1.2006 n. 2046)».
