La legge prevede una serie di regole, molto precise, che bisogna rispettare nella fase di convocazione di un'assemblea condominiale.
L'art. 66 disp. att. cod. civ. prevede, infatti, che l'avviso debba contenere il giorno, l'ora e il luogo della riunione nonché gli argomenti oggetto di discussione e votazione. Lo stesso avviso, inoltre, deve essere comunicato entro un termine ben preciso e non può essere inviato ai vari proprietari con delle modalità diverse, ad esempio tramite messaggio social, da quelle indicate dalla legge «L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa».
Detto ciò, qualora uno degli aventi diritto non dovesse essere convocato nel rispetto di queste regole, ad esempio perché avvisato dell'adunanza soltanto con una telefonata, il conseguente deliberato assembleare sarebbe viziato e, per l'effetto, annullabile «In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati».
A quanto pare, sarebbe accaduto proprio questo nella vicenda oggetto della sentenza del Tribunale di Milano n. 3189 del 20 marzo 2024. Secondo, infatti, la tesi della parte attrice, un'assemblea del fabbricato, tenutasi nel novembre del 2018, era stata convocata senza avvisare un'altra condòmina. Per questo motivo, il relativo deliberato doveva essere annullato.
Ebbene, se un proprietario non viene convocato all'assemblea, il vizio può essere eccepito da chiunque? All'ufficio lombardo è stato affidato il compito di rispondere a questa domanda.
Non ci resta, perciò, che valutare cosa è emerso dal procedimento in esame.
Vizio di convocazione dell'assemblea condominiale: il deliberato è annullabile
Il vizio di convocazione dell'assemblea condominiale comporta l'annullabilità del deliberato. Il processo di formazione della volontà dell'ente è stato, infatti, alterato.
Ciò è avvenuto in conseguenza dell'assenza dell'avente diritto che non è stato messo in condizioni di partecipare alla riunione e/o di organizzarsi in merito alla stessa (ad esempio, perché avvisato lo stesso giorno dell'incontro).
Pertanto, qualora dovesse verificarsi tale circostanza, il condòmino, risultato assente alla riunione, avrebbe trenta giorni di tempo per impugnare la stessa. Tale termine decorrerebbe dalla data di comunicazione del verbale dell'assemblea a cui il destinatario non avrebbe partecipato «In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati (art. 66 disp. att. cod. civ.)».
L'impugnazione, infine, dovrebbe proporsi dinanzi al Tribunale competente territorialmente nel luogo in cui si trova il fabbricato (ex art. 23 cod. proc. civ.). All'esito dell'impugnazione, dimostrato il vizio nella convocazione, il deliberato sarebbe annullato.
Invece, nella vicenda in commento, l'impugnazione era stata sollevata da un soggetto diverso rispetto a quello che non era stato regolarmente avvisato della riunione, cioè da un proprietario ritualmente convocato. Ebbene, per Tribunale di Milano si è trattata di un'iniziativa inammissibile: vediamo perché.
Vizio di convocazione dell'assemblea condominiale e mero interesse alla rimozione dell'atto
Nel procedimento in commento, la parte attrice ha commesso un evidente errore nell'eccepire il difetto di convocazione di un'assemblea condominiale. Tale vizio non la riguardava, poiché era stata regolarmente invitata. L'assente, non informato ritualmente della riunione, era, infatti, un altro condòmino.
In casi come questi, la giurisprudenza, pacificamente, afferma che non è possibile legittimare un mero interesse alla rimozione dell'atto impugnato. In tale ipotesi, infatti, la parte in questione non ha alcuna posizione qualificata per sollevare tale eccezione «il condomino regolarmente convocato non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, in quanto l'interesse a far valere un vizio che renda annullabile una deliberazione dell'assemblea, non può ridursi al mero interesse alla rimozione dell'atto, ovvero ad un'astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello legale, ma deve essere espressione di una sua posizione qualificata, diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che quella delibera genera quanto all'esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti (Cass. Civ. n. 10071/2020)».
Il vizio in discussione, quindi, può essere invocato soltanto dal diretto interessato. Pertanto, in mancanza di ogni impugnazione da parte del medesimo, la delibera sarebbe valida.
