Il verbale è il documento ufficiale che registra le decisioni dell'assemblea. Nella prassi questo documento viene firmato dal presidente, che assicura la regolarità della riunione, e dal segretario, che ne cura la corretta redazione. Cosa succede se tali firme, imposte dal regolamento, non vengono apposte? La questione è stata affrontata dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere (sentenza del 20/11/2025 n. 3706).
Il fatto
Con atto di citazione regolarmente notificato in seguito all'esperimento infruttuoso del tentativo obbligatorio di mediazione, un condomino citava in giudizio il condominio, al fine di sentir accertare e dichiarare la nullità/annullabilità di una delibera condominiale, previa sospensione della stessa, formulando diversi motivi di impugnazione, con condanna del convenuto al pagamento delle spese di giudizio.
L'attore lamentava, tra l'altro, la violazione degli art. 52 e 53 del regolamento condominiale, secondo cui il presidente e il segretario che presiedono e verbalizzano, scelti tra i condomini, devono sottoscrivere il verbale unitamente all'amministratore ed altri due condomini.
Il condominio benché ritualmente citato, non si costituiva in giudizio.
La sentenza
Il Tribunale ha dato ragione all'attore. Lo stesso giudice ha ricordato che l'art. 1137 c.c., comma 2, nel testo introdotto dalla L. n. 220/2012, sottopone inequivocabilmente al regime dell'azione di annullamento, senza distinzioni, tutte "le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale".
Il Tribunale ha sottolineato che la mancata sottoscrizione del verbale di assemblea da parte dei soggetti indicati dal regolamento condominiale (ossia presidente, segretario, amministratore e altri due condomini) costituisce una violazione delle regole interne di funzionamento dell'ente.
Tale omissione, pur riguardando un adempimento formale, è stata ritenuta sufficiente, ai sensi dell'art. 1137 c.c., secondo comma, a determinare l'annullabilità della delibera adottata.
In altre parole, l'inosservanza delle prescrizioni regolamentari sulla sottoscrizione del verbale incide direttamente sulla validità della decisione assembleare, rendendola suscettibile di impugnazione e comportando, nel caso concreto, l'annullamento della delibera insieme al verbale che la documentava.
Come ha notato il Tribunale, la sottoscrizione del verbale impugnato, da parte di due condomini, rispettivamente in veste di presidente e segretario, non è stata sufficiente per rispettare le condizioni previste dal regolamento condominiale, mancando sia la firma dell'amministratore - espressamente richiesta dal menzionato art. 53 del regolamento - sia quella degli altri due condomini (oltre il presidente ed il segretario).
Il Tribunale ha annullato la deliberazione (tempestivamente) impugnata, poiché contraria alle citate disposizioni del regolamento condominiale.
Le riflessioni conclusive
Il verbale non è costitutivo: significa che la delibera dell'assemblea esiste e produce effetti anche senza verbale. La decisione assembleare nasce dal voto dei condomini, non dalla scrittura del verbale.
Il verbale rappresenta ciò che è accaduto in assemblea (chi era presente, cosa si è discusso, come si è votato, quali decisioni sono state prese). Non crea la delibera, ma la documenta.
In coerenza con quanto sopra una sentenza risalente nel tempo ha affermato che la nomina del presidente e del segretario non è prevista a pena di nullità delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, che è validamente costituita se sussiste la maggioranza prescritta dalla legge (Cass. civ., Sez. II, 27/06/1987, n. 5709).
Più recentemente è stato confermato che l'omessa sottoscrizione del verbale dell'assemblea condominiale ad opera del presidente (o del segretario) non costituisce causa di annullabilità della delibera condominiale anche dopo la novella di cui alla L. n. 220/2012 (Trib. Palermo 13 dicembre 2024, n. 6113).
La mancata firma ad opera del presidente o del segretario non costituisce elemento di validità del verbale, a differenza di ciò che accade in relazione al verbale dell'assemblea in ambito societario (infatti il primo comma dell'articolo 2375 c.c. stabilisce espressamente che "Le deliberazioni dell'assemblea devono constare da verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario o dal notaio»).
Del resto nel regime antecedente all'introduzione del sesto comma dell'articolo 66 disp. att. c.c., previsto per le assemblee da remoto, non era prescritta da alcuna norma a pena di nullità la nomina della figura del presidente.
In ogni caso qualora una disposizione del regolamento imponga all'assemblea di nominare un presidente si deve escludere che tale indicazione comporti, di per sé, l'automatica annullabilità del verbale redatto sotto la direzione del presidente regolarmente nominato, ma non sottoscritto da quest'ultimo.
Nella vicenda esaminata, il Tribunale ha sottolineato che la mancata sottoscrizione del verbale da parte del presidente, del segretario, dell'amministratore e di altri due condomini, pur potendo apparire un mero dettaglio formale, ha in realtà determinato una violazione delle puntuali prescrizioni contenute nel regolamento condominiale.
Questa omissione, proprio perché ha inciso sul rispetto delle procedure stabilite, è stata ritenuta sufficiente, in base all'art. 1137 c.c., secondo comma, a rendere la delibera annullabile.
La Cassazione ha chiarito che se il regolamento prevede espressamente che il presidente (e il segretario) debba dirigere l'assemblea e firmare il verbale, la mancata sottoscrizione diventa una violazione regolamentare. In questo caso, il vizio non è più una semplice irregolarità, ma può determinare l'annullabilità della delibera ai sensi dell'art. 1137 c.c. (Cass. civ., sez. VI - 2, 16/11/2017, n. 27163).
