L'opinione giurisprudenziale ancora prevalente configura il condominio quale "ente di gestione" sfornito di personalità giuridica e privo di autonomia patrimoniale, che opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti e limitatamente all'amministrazione ed al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino.
Tale l'impostazione porta a ritenere che la qualità di consumatore, spettante ai singoli condomini in quanto persone fisiche che agiscono per scopi estranei all'attività esercitata, si estenda, automaticamente, anche al condominio.
Così, al contratto concluso da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l'amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale (Cass. civ., sez. III, 23/05/2024, n. 14410; Cass. civ., sez. VI, 22/05/2015 n. 10679; Cass. civ., sez. III, 24/07/2001 n. 10086).
Del resto, anche la Corte di Giustizia, pur negando in linea di principio l'equiparazione tra il condominio e la nozione di consumatore, ideata per le persone fisiche, ha precisato che detti principi comunitari non possono impedire a una giurisprudenza nazionale che interpreti la normativa di recepimento della medesima direttiva nel diritto interno in modo che le norme a tutela dei consumatori siano applicabili anche a un contratto concluso con un professionista da un condominio (Corte giustizia UE, sez. I, 02/04/2020, n. 329). Ciò premesso si è posto il problema di stabilire se il condominio, qualificato come consumatore, possa eccepire l'incompetenza del foro del consumatore per favorire il diverso foro convenzionale stabilito in un contratto di appalto. La questione è stata recentemente affrontata dalla Cassazione nell'ordinanza del 10 maggio 2025 n. 12416.
Vicenda e decisione
Un architetto richiede ed ottiene dal Tribunale di Milano un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio per il pagamento di 8.881,24 euro, oltre interessi e spese, per l'attività professionale svolta in base a un incarico formale ricevuto dai condomini.
Il condominio ha presentato opposizione, sollevando in via preliminare l'incompetenza del Tribunale di Milano e sostenendo che la controversia dovesse essere trattata dal Tribunale di Monza; nel contratto stipulato con il detto professionista è stata inserita infatti una clausola contrattuale che stabiliva la competenza esclusiva di tale foro. I condomini hanno contestato la richiesta di pagamento sotto diversi profili.
L'architetto si è costituito in giudizio, chiedendo il rigetto dell'eccezione di incompetenza, sottolineando come il condominio fosse stato convenuto nel foro del consumatore, e ha comunque richiesto il rigetto dell'opposizione. Il Tribunale ha dato ragione al condominio, dichiarando la nullità del decreto ingiuntivo e condannando l'opponente al pagamento delle spese di lite.
Il giudicante ha notato che l'articolo 15 delle condizioni speciali di contratto, allegato al contratto di affidamento di incarico professionale, prevedeva la competenza esclusiva del Tribunale di Monza. Secondo il giudice milanese, in base alla normativa consumeristica, spetta al consumatore decidere se avvalersi delle tutele previste o optare per il foro esclusivo pattizio.
In questo caso, il condominio ha scelto di far valere la clausola contrattuale, e il Tribunale ha riconosciuto la validità di tale scelta. L'architetto ha presentato ricorso per regolamento di competenza, contestato, tra l'altro, il fatto che il condominio, pur essendo qualificato come consumatore, abbia potuto scegliere di avvalersi della clausola contrattuale che stabiliva la competenza del Tribunale di Monza.
Inoltre, lo stesso professionista ha evidenziato che la clausola contrattuale che stabiliva la competenza esclusiva di Monza doveva essere considerata vessatoria e nulla, salvo dimostrare che è stata oggetto di una trattativa specifica tra le parti.
La Cassazione ha dato ragione all'architetto. I giudici supremi hanno annullato la sentenza contestata, dichiarando la competenza del Tribunale di Milano, avanti al quale le parti sono state rimesse.
Secondo la Cassazione, quando un consumatore viene citato in giudizio nel suo foro naturale, non può eccepire l'incompetenza per chiedere che la causa venga trattata in un altro tribunale. Questo perché il principio generale stabilisce che a scegliere il foro competente sia l'attore: se quest'ultimo ha correttamente citato il consumatore nel suo foro, la competenza deve rimanere invariata.
Considerazioni conclusive
Se un contratto tra professionista e consumatore prevede una clausola di competenza esclusiva in un foro diverso da quello del consumatore, questa clausola è presuntivamente vessatoria ai sensi dell'art. 33, comma 2, lettera u) del Codice del Consumo.
In ogni caso il consumatore convenuto non può contestare la competenza e di chiedere l'applicazione della clausola contrattuale che prevedeva un foro diverso. In caso contrario, il consumatore potrebbe bloccare qualsiasi azione legale, sostenendo alternativamente la competenza del foro convenzionale o del foro del consumatore, a seconda di dove viene citato.
La Cassazione distingue questa situazione da quella in cui è il consumatore stesso ad agire in giudizio.
In questo caso, se il consumatore decide di rivolgersi a un foro diverso da quello previsto dal Codice del Consumo, la nullità della clausola derogatoria non è rilevante, perché è lui stesso a scegliere di non avvalersi della tutela del foro del consumatore (Cass. civ., sez. VI, 30/06/2020, n. 12981).
