Attività alquanto ardua, in quanto la stessa giurisprudenza, persino quella di legittimità, che dovrebbe orientare il merito verso una univoca, nomofilattica direzione, dimostra oscillazioni che a volte disorientano l'interprete chiamato a dare una risposta pratica.
La pronuncia che commenteremo, proveniente dalla Cassazione, è nel solco della più recente giurisprudenza in tema di interpretazione del Regolamento condominiale che vieti lo svolgimento di determinate attività nelle singole unità immobiliari.
Fatto e decisione
La vicenda nasce da un contenzioso sorto tra due proprietà private.
Tizio e Caia, proprietari di un appartamento posto al piano primo di un Condominio, adivano il Tribunale di La Spezia onde vedere accertata la lesione del Regolamento del suddetto stabile da parte della Alfa Snc, conduttrice del locale al piano terreno dello stesso, ivi esercente l'attività di bar/enoteca: la violazione consisteva nella produzione, da parte dell'attività esercitata dalla Alfa Snc, di immissioni acustiche.
La causa si allargava, con l'intervento volontario di altri tre condòmini, nonché la chiamata in causa della Beta Snc, proprietaria e locatrice del locale alla Alfa Snc.
Il Tribunale accertava la violazione del Regolamento in capo ad entrambe, sia la Alfa Snc che la Beta Snc, nelle rispettive qualità, nonché la sussistenza delle lamentate immissioni acustiche oltre la soglia di tollerabilità, ordinando alla Alfa Snc di cessare l'attività di bar/enoteca dalle ore 24 e sino alle ore 8 del giorno successivo, per tutto l'anno, oltre a condannarla ad installare una serie di controsoffitti e ad adottare altri accorgimenti volti a ridurre le diffusioni sonore, autorizzando la società a posticipare l'orario di chiusura nelle specifiche serate oggetto di apertura e chiusura in deroga da parte del Comune.
Contro tale sentenza ricorrevano Tizio e Caia, impugnando il punto in cui il Tribunale consentiva aperture alla Alfa Snc oltre le ore 24 e chiedendo alla Corte d'Appello di Genova di ordinare la cessazione immediata dell'esercizio commerciale, ovvero, in subordine, l'adozione delle misure in tutto o in parte omesse dal Tribunale.
La Corte d'Appello, con ordinanza relativa alla sospensione dell'efficacia della sentenza impugnata, limitava detta efficacia alle sole serate, oggetto di deroga in virtù dei provvedimenti del Comune, coincidenti con specifiche festività espressamente indicate.
A conclusione del giudizio d'appello, la Corte decideva la posticipazione oltre il limite della chiusura alle ore 24 ai soli casi in cui la deroga in virtù dei provvedimenti del Comune riguardasse alcune specifiche festività, mentre rideterminava il regolamento delle spese delle consulenze di parte e correggeva il dispositivo della sentenza ponendo le spese già liquidate della CTU a carico solidale della Alfa Snc e della Beta Snc.
Tizio e Caia ricorrevano per cassazione contro tale pronuncia, Beta Snc resisteva con controricorso, al quale i ricorrenti opponevano loro controricorso, deducendone l'inammissibilità e l'infondatezza.
La Cassazione, con l'ordinanza n. 13396 del 15 maggio 2024, rigetta tutti i ricorsi, sia quello principale che gli incidentali.
Motivo principale del rigetto e punto focale della controversia, l'interpretazione delle clausole regolamentari che Tizio e Caia assumevano violate: la Corte rammenta che «non è censurabile in cassazione l'interpretazione del regolamento di condominio compiuta dai giudici di merito, salvo che per violazione dei canoni ermeneutici o per vizi di motivazione (v. Cass. n. 23128/2021; Cass. n. 138/2016; Cass. n. 8174/2012 e Cass. n. 7633/2011).», con la conseguenza che non può trovare ingresso la critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca nella prospettazione di una diversa valutazione ricostruttiva degli stessi elementi di fatto esaminati dal giudice a quo.
Il Regolamento del Condominio che Tizio e Caia assumevano violato da parte di Alfa Snc con la propria attività - e da parte di Beta Snc, locando l'immobile ad una conduttrice che vi avrebbe eseguito una determinata attività - disponeva che: "È vietata qualsiasi attività dei condomini nelle proprietà esclusive che sia incompatibile con le norme igieniche, con la tranquillità degli altri condomini o con il decoro dell'edificio o con la sua sicurezza".
Il secondo comma dello stesso articolo recitava: "A tutti i condomini è tassativamente vietato il sovraccarico eccessivo dei locali, balconi e terrazze, l'uso smodato di radio, televisori, strumenti musicali, particolarmente prima delle 08:00 dopo le 22:00, nonché l'esercizio di attività promananti odori, rumori, scuotimenti, fumo eccedenti la normale tollerabilità".
La Corte d'Appello genovese aveva motivato la propria decisione sostenendo che le clausole regolamentari invocate da Tizio e Caia, fossero generiche e pertanto non consentissero di enucleare singole specifiche destinazioni delle unità immobiliari in proprietà esclusiva che sarebbero state vietate, né di legittimare la conclusione che qualsiasi attività - pure quella semplicemente abitativa di un appartamento - sarebbe stata vietata, qualora incompatibile con la tranquillità degli altri condomini.
Per ciò che ci interessa, la Cassazione ribadisce che il regolamento condominiale di origine contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare (cfr. Cass. n. 19229/2014).
In quest'ultimo caso, peraltro, per evitare ogni equivoco in una materia atta a incidere sulla proprietà dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni chiare, avuto riguardo, più che alla clausola in sé, alle attività e ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentare intende impedire, così consentendo di apprezzare se la compromissione delle facoltà inerenti allo statuto proprietario corrisponda ad un interesse meritevole di tutela.
Insomma, la compressione delle facoltà normalmente inerenti le proprietà esclusive dei singoli condomini deve risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze.
Considerazioni conclusive
Con ordinanza n. 14377 del 23 maggio 2024, la Cassazione (Sezione II, Cons. Rel. Besso Marcheis), chiariva che:
«Il regolamento contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà, sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare, ma la compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive deve risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l'individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l'ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti».
Con la sentenza n. 33104 del 10 novembre 2021, la medesima corte, (Sezione II, Cons. Rel. Scarpa) - conforme Cassaz., Sez. II, sentenza n. 15222 del 30 maggio 2023 - aveva invece osservato come:
«La clausole del regolamento di condominio c.d. contrattuale le quali pongano limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle unità immobiliari di loro esclusiva proprietà, in tanto possono integrare la costituzione di servitù reciproche tra tali unità immobiliari in quanto le limitazioni siano enunciate in modo chiaro ed esplicito; non appaga, pertanto, l'esigenza di inequivoca individuazione del peso e dell'utilità costituenti il contenuto della servitù, la formulazione di divieti e limitazioni operata non mediante elencazione delle attività vietate ma mediante generico riferimento ai pregiudizi che sia ha intenzione di evitare (quali, nella specie, "l'uso contrario al decoro, alla tranquillità ed alla decenza del fabbricato)».
Insomma, abbiamo ancora molta strada da percorrere per giungere ad avere chiarezza circa la redazione di clausole di divieto di attività a prova di giurisprudenza.
