In condominio, la disciplina di cui all'art. 1120 c.c. è riferibile a quelle innovazioni, intese come modificazioni che determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale o vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.
In altre parole, nell'ambito della materia del condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico - giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modifiche che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto.
Tenendo conto di quanto sopra, la Cassazione ha recentemente chiarito se l'installazione di un dissuasore ad elevazione e scomparsa e di uno scudetto abilitante al parcheggio in un'area comune costituisca o meno un'innovazione condominiale (sentenza della Cassazione n. 16148 del 16 giugno 2025).
Per meglio comprendere la situazione è importante precisare che un dissuasore ad elevazione e scomparsa è un dispositivo che può essere sollevato o abbassato per controllare l'accesso a determinate aree, come parcheggi o zone pedonali.
Questi dissuasori sono spesso utilizzati per impedire la sosta non autorizzata e garantire che solo i veicoli autorizzati possano parcheggiare.
Lo scudetto abilitante al parcheggio è un segnale o un dispositivo che indica il diritto di un veicolo a sostare in un'area specifica. Può essere un contrassegno fisico o elettronico che identifica i veicoli autorizzati. Ecco la vicenda e la decisione della Suprema Corte.
Vicenda e decisione
Due condomini hanno impugnato una delibera dell'assembleare che ha stabilito l'installazione di un dissuasore ad elevazione e scomparsa e di uno scudetto abilitante al parcheggio sullo spazio comune antistante il fabbricato.
Tale area, fino a quel momento, era stata utilizzata per la sosta e l'accesso ai locali terranei di proprietà esclusiva dei ricorrenti, destinati ad attività commerciale. Secondo i ricorrenti, la delibera è invalida per diversi motivi.
Prima di tutto i condomini lamentano la violazione del regolamento condominiale per eccesso nel numero delle deleghe previste. Inoltre evidenziano la violazione dei quorum deliberativi previsti dai commi 2 e 5 dell'art. 1136 c.c. per l'approvazione delle innovazioni.
I ricorrenti notano che l'assemblea condominiale ha assunto decisioni su uno spazio di proprietà comunale, senza avere il potere di imporre modifiche su un'area estranea al condominio.
Infine, i ricorrenti sostengono che la decisione impugnata è lesiva del loro diritto di proprietà, limitando l'accesso alla clientela dei loro esercizi commerciali. Il Tribunale ha accolto le ragioni del condominio, confermando la legittimità della delibera impugnata. La decisione è stata successivamente confermata anche dalla Corte di Appello, che ha precisato, tra l'altro, che la delibera contestata non ha introdotto un'innovazione soggetta al regime di approvazione di cui all'art. 1136 c.c. perché non ha determinato un mutamento di destinazione delle aree condominiali.
I soccombenti, proprietari dei locali terranei del caseggiato, hanno presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che la sentenza d'appello era in contrasto con l'art. 1120 c.c., nella parte in cui non riconosceva la necessità di una maggioranza qualificata per l'approvazione della delibera condominiale.
Secondo i ricorrenti, la decisione dell'assemblea del 29 aprile 2009 favorevole all'installazione e alla regolamentazione del dispositivo di chiusura dell'area scoperta antistante il condominio, era stata adottata con una maggioranza di soli 501,38 millesimi, inferiore a quella richiesta dall'art. 1136 c.c., comma 5. La Cassazione non ha ritenuto condivisibile la critica dei ricorrenti. Secondo i giudici supremi la decisione assembleare impugnata non è stata adottata in violazione del quorum fissato dall'art. 1136 c.c., comma 5: in altre parole installare dissuasore ad elevazione e scomparsa e uno scudetto abilitante al parcheggio delle autovetture su uno spazio antistante un condominio non costituisce innovazione. n ogni caso, la Cassazione evidenzia che il giudice di merito ha concluso che non è stata provata la natura pubblica dell'area antistante il caseggiato.
Riflessioni conclusive
Una decisione risalente nel tempo ha affermato che la delibera assembleare, con cui si dispone la chiusura di un'area di accesso allo stabile condominiale con un cancello, con consegna della chiave d'apertura ai proprietari delle singole unità immobiliari, rientra nei poteri dell'assemblea di condominio attenendo all'uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, e non incorre pertanto nel divieto, stabilito dall'art. 1120, 2° comma, c. c., per le innovazioni pregiudizievoli della facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune, né alterandone la funzione e la destinazione (Cass. civ., Sez. II, 28/11/1986, n. 7023). Più recentemente il principio è stato confermato.
Infatti la Suprema Corte ha chiarito che, non ha ad oggetto un'innovazione, e non richiede, pertanto, l'approvazione con un numero di voti che rappresenti i due terzi del valore dell'edificio, la delibera assembleare che ordini la chiusura del cancello carraio dell'area cortilizia, previa consegna del telecomando di apertura ad ogni condomino, in quanto non muta la destinazione del bene comune, ma ne disciplina l'uso in senso migliorativo, impedendo ai terzi estranei l'indiscriminato accesso all'area condominiale (Cass. civ., Sez. II, 23/02/2015, n. 3509).
