Il Tribunale di Brescia (sentenza 2 ottobre 2025 n. 4029) ha stabilito che le spese condominiali vanno pagate anche per un terreno incolto; secondo il giudice lombardo, ciò che rileva è la destinazione d'uso che deriva dal titolo urbanistico e non già l'utilizzo effettivo che in concreto ne fa il singolo condomino. Analizziamo più nel dettaglio la vicenda processuale.
Fatto e decisione
Un condomino impugnava la deliberazione di approvazione del consuntivo per una presunta violazione degli artt. 1104 e 1123 c.c., sostenendo l'attribuzione di una maggiore percentuale millesimale rispetto alle sue proprietà.
Nello specifico, l'attore contestava la propria attribuzione millesimale sul principale argomento di aver acquistato un terreno incolto, avulso dal contesto condominiale, senza che lo stesso fruisse di alcun servizio comune.
L'attore richiamava altresì la convenzione urbanistica stipulata con il Comune che prevedeva, per l'area in oggetto, la costruzione di opere dal cui completamento sarebbe poi derivato l'applicazione delle tabelle millesimali, assumendo che le suddette non avrebbero trovato applicazione poiché soggette alla condizione sospensiva della realizzazione delle opere contemplate nella convenzione.
Si costituiva il condominio chiedendo il rigetto integrale della domanda attorea.
Secondo il convenuto, le tabelle millesimali sono essenziali per la vita del condominio; pertanto, qualora, si fosse voluto far slittare la loro efficacia, sarebbe stato ab origine previsto e predisposto un sistema alternativo per evitare la paralisi dell'ente di gestione, sino all'effettiva volontà di vedere applicate le tabelle predisposte.
Proseguiva sostenendo peraltro che i precedenti proprietari dell'unità immobiliare dell'attore avessero sempre pacificamente accettato l'applicazione delle suddette tabelle millesimali.
Inoltre, il convenuto sosteneva che è il certificato di destinazione d'uso a costituire il presupposto legale per l'utilizzo conforme e regolamentato dell'immobile e non la classificazione catastale. In proposito, era pacifico che la destinazione d'uso fosse originariamente quella commerciale, successivamente mutata in industriale.
La causa veniva istruita tramite idonea consulenza tecnica d'ufficio.
Il Ctu confermava come gli appezzamenti acquisiti dall'attore fossero ancora edificabili e potessero essere potenzialmente dotati di impianti e infrastrutture in occasione della lottizzazione del sito, anche se allo stato erano ancora privi di allaccio alle reti erogatrici di servizi.
Sempre il Ctu precisava che anche se i terreni di parte attrice erano incolti e apparentemente abbandonati, non perdevano la potenzialità edificatoria né la destinazione produttiva, commerciale sino al 2023 e successivamente industriale.
Il Tribunale di Brescia, con la sentenza in commento, ha rigettato la domanda attorea.
Ai fini del pagamento dei contributi condominiali ciò che rileva è la destinazione d'uso che deriva dal titolo urbanistico e non già l'utilizzo effettivo che in concreto ne fa il condomino, poiché la determinazione dei valori proporzionali avviene tenendo conto delle caratteristiche proprie degli immobili e non anche dell'eventuale possibile destinazione cui sono adibiti in concreto.
Ne consegue che, ove le caratteristiche obiettive dell'immobile, prese in esame nel determinare gli elementi necessari per il calcolo dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari, rimangano immutate e cambi soltanto la situazione esterna che non comporta dirette conseguenze sulle caratteristiche proprie dell'immobile ma soltanto sulla sua maggiore o minore valorizzazione economica, non sussistono né gli estremi dell'errore né delle mutate condizioni dell'edificio per disporre la revisione delle tabelle millesimali.
Considerazioni conclusive
Il Tribunale di Brescia richiama la precedente giurisprudenza secondo cui le tabelle millesimali sono soggette a modifiche solo in relazione a errori, di fatto e di diritto, che riguardano la determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari oppure a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori (art. 69 disp. att. c.c.); il mero mutamento della destinazione d'uso, perciò, non determina la necessità di revisionare i millesimi (Trib. Santa Maria Capua Vetere, 29 marzo 2024, n. 1326).
Ugualmente infondato è il richiamo agli artt. 1104 e 1123 c.c. che, secondo l'attore, sarebbero stati violati.
Infatti, per quanto concerne l'art 1104 c.c., richiamato anche dalla convenzione urbanistica, lo stesso regolamenta la ripartizione delle spese condominiali e non consente al singolo condòmino la rinuncia ai beni comuni per evitarne il pagamento, nonostante il singolo condòmino ritenga di non fruire in concreto del servizio condominiale.
Anche con riferimento all'art 1123 c.c., non si ravvisa alcuna violazione relativa alla ripartizione in maniera proporzionale delle spese condominiali, in quanto parte attrice avrebbe potuto fruire di tutti i servizi condominiali, come stabilito dal consulente tecnico; pertanto, essa è stata ritenuta obbligata a partecipare alle spese per la conservazione della cosa comune indipendentemente dall'uso concreto.
