È possibile che il condominio, al fine di finanziare l'esecuzione dei lavori alle parti comun, decida consentire a terzi lo sfruttamento di parti comuni o di utilizzare i ponteggi per l'esposizione di messaggi pubblicitari temporanei.
Ponteggi e pubblicità: la locazione delle facciate
Non è raro che la collettività condominiale voglia sfruttare la posizione "strategica" del caseggiato (in zone ad alta intensità di traffico veicolare o pedonale) per fare "reddito", concedendo una o due facciate a società di pubblicità o marketing che desiderino installare messaggi pubblicitari sulle facciate condominiali.
Il condominio, mediante un contratto ad effetti obbligatori può concedere la facoltà di mantenere la disponibilità ed il godimento dei cartelloni pubblicitari e di asportare gli stessi alla fine del rapporto.
Per approvare tale contratto, di durata non superiore a nove anni (diversamente occorrendo il consenso unanime dei partecipati al condominio ai sensi dell'art. 1108 c.c., terzo comma), è sufficiente la maggioranza prevista per gli atti di ordinaria amministrazione dal secondo e dal terzo comma dall'articolo 1136 c.c., a seconda che si tratti di prima o di seconda convocazione dell'assemblea condominiale.
Nella redazione del contratto di locazione si dovrebbe porre attenzione: all'esatta specificazione degli spazi che si intendono locare; all'inserimento dell'espresso divieto di sublocazione; alla determinazione di una durata del contratto di locazione, non superiore ai nove anni, al termine del quale i cartelloni e relative strutture dovranno essere smontati a spese del conduttore.
Sotto diverso profilo l'utilizzo della facciata da parte del singolo con cartelloni "importanti" non sembra lecito, costituendo una violazione dell'articolo 1102 c.c., nonché turbativa del compossesso della facciata condominiale da parte degli altri abitanti dell'edificio.
Facciata o lastrico comune e pubblicità: i limiti
L'utilizzo della facciata condominiale per la pubblicità può costituire un problema. È possibile infatti che una clausola del regolamento di natura contrattuale vieti l'apposizione di insegne e targhe sui muri perimetrali dell'edificio. Del resto è frequente che molti condomini si oppongano a tale tipo di operazione.
Maggiori possibilità ha invece la collocazione dei cartelloni sul lastrico solare comune di cui è possibile solo l'uso indiretto. Necessario sarà anche rispettare i limiti di cui all'art. 1120 c.c., ultimo comma.
Del resto è illegittimo l'uso particolare o più intenso della facciata se ciò determina un pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio condominiale.
Le facciate svolgono, di per sé, non tanto una funzione "statica e di copertura laterale" dell'edificio stesso (funzioni queste svolte principalmente dai muri maestri, dai pilastri e dalle travi portanti, parti comuni dell'edificio distintamente elencate dall'art. 1117, n. 1 c.c.), quanto piuttosto una funzione "estetica" o di "decoro architettonico" del fabbricato, determinandone la fisionomia e rendendolo (possibilmente) esteticamente gradevole; in ogni caso è priva di valore la clausola che concede il diritto d'uso ad un singolo condomino di una o più facciate del caseggiato.
Si è affermato che riservare l'uso esclusivo di tali parti comuni dell'edificio ad uno soltanto dei condomini, sia pure al fine specifico di installarvi pannelli pubblicitari, comporta di per sé la sottrazione agli altri partecipanti al condominio del diritto di godimento della cosa comune loro spettante ed il correlativo svuotamento della relativa proprietà nel suo nucleo essenziale (App. Milano 9 luglio 2021 n. 2190).
In perfetta aderenza al pensiero delle Sezioni Unite, i giudici milanesi hanno escluso la possibilità di nuove figure di diritti reali; infatti occorre verificare, per i titoli negoziali che già hanno contemplato la costituzione di un diritto reale di uso esclusivo di una parte comune dell'edificio, in ambito condominiale, la vera volontà delle parti, o, in ultima analisi, la possibilità di conversione del contratto, ex art. 1424 c.c., in altro avente ad oggetto, alternativamente, la concessione di un diritto reale d'uso ex art. 1021 c.c., oppure di un diritto di uso esclusivo perpetuo (inter partes) di natura obbligatoria.
Il rispetto delle normative
Per l'installazione dei cartelloni si deve tenere conto delle necessarie autorizzazioni dell'ente proprietario della strada, oltre al rispetto della normativa vigente, tra cui l'art. 23 del Codice della Strada e il relativo Regolamento di esecuzione (D.P.R. 495/1992), nonché eventuali altre norme locali.
In ogni caso è necessaria un'autorizzazione del Comune (se l'edificio si trova nelle vicinanze di beni paesaggistici tutelati si ricorda l'autorizzazione ai sensi dell'art. 153 del D.Lgs. 42/2004).
I cartelli, le insegne d'esercizio e gli altri mezzi pubblicitari devono avere sagoma regolare e la loro collocazione deve rispettare i criteri di un corretto ed equilibrato inserimento, sia ambientale che architettonico. Devono inoltre essere rispettate le dimensioni massime previste dalla normativa comunale.
Si consideri che è pienamente legittimo che, in materia di rilascio di un titolo all'installazione di un impianto pubblicitario, il Comune proceda ad una ponderazione comparativa degli interessi antagonisti coinvolti. Si deve considerare infatti, da un lato, la libertà di iniziativa economica, dall'altro l'ordinato assetto del territorio sotto il profilo del decoro urbano, ed in generale, degli spazi aperti.
